Come calcolare i millesimi per un immobile che ha quale pertinenza un terreno incolto ed incoltivabi

[gioli]

Buongiorno ,vorrei qualche ragguagli su quest'altro problema:
In un immobile con sei appartamenti ,quattro sono di proprietà di due fratelli .
questi ultimi sono i proprietari anche del lastrico solare e della corte, nonchè
del terreno incolto adiacente all'immobile, come vanno calcolate i millesimi di proprietà.
L'appartamento del terzo piano senza ascensore ha un valore maggiore o minore
degli altri piani più bassi?
in attesa chiarimenti vi ringrazio
saluti Gioli

 

[condobip]

Vi consiglierei di far valutare ad un tecnico abilitato, perchè è difficile, anzi direi molto difficile, valutare a distanza il valore millesimale di un immobile, comunque devi sapere che ci sono delle tabelle parametri e coefficienti che ogni tecnico adotta le quali tengono conto di molti fattori tra i quali;

- Coefficiente di destinazione o categoria catastale: viene utilizzato solamente se nello stesso immobile sono presenti unità immobiliari di diverse categorie catastali.
- Coefficiente di utilizzazione: identifica il particolare uso dei singoli ambienti dell’u.i..
- Coefficiente di altezza: si applica se l’altezza interna è diversa tra le varie u. i., in questo caso si dovrà calcolare il volume e non la superficie.
- Coefficiente di orientamento: tiene conto degli effetti connessi ai punti cardinali, e si applica se l’edificio comprende più u. i. per piano, ciascuno con diversa esposizione.
- Coefficiente di esposizione e prospetto: viene preso in considerazione se le varie u. i. di un edificio hanno una veduta differente secondo che abbiano il prospetto panoramico, su strada principale, secondaria, chiostrine, pozzi di luce ecc.
- Coefficiente di piano: considera gli effetti che derivano ad una u. i. in relazione alla sua altezza dal suolo, e dipende dal fatto che l’immobile abbia o meno l’ascensore.
- Coefficiente di funzionalità: si applica se è evidente la razionalità e funzionalità degli spazi tra le varie u.i. dell’edificio.
- Coefficiente di luminosità: tiene della quantità di luce che penetra nei vari ambienti, dipende dall’altezza del piano, e si ottiene dal rapporto della superficie dell’ambiente per la misura delle varie finestre.

 

[gioli]

Condobip scusa forse non sono stata chiara, premesso che le quote sono state fatte da un tecnico,non sono convinta che il terreno di proprietà esclusiva e che non ha nessuna incidenza sull'immobile, che non è neanche da attraversare per arrivare all'immobile? vada ad aumentare i millesimi di proprietà. Non sono convinta che il terzo piano senza ascensore ha un valore maggiore del secondo.
Dove posso chiarirmi le idee?

 

[condobip]

Ripeto, per redarre una tabella è bene "vedere" di fatto come è strutturato l'immobile, per quanto riguarda le differenze tra i piani, è giusto che ci sia, leggi le note che avevo postato in precedenza;
- Coefficiente di piano: considera gli effetti che derivano ad una u. i. in relazione alla sua altezza dal suolo, e dipende dal fatto che l’immobile abbia o meno l’ascensore.
Comunque se hai dei dubbi sull'esito fatto dal tecnico, hai la facoltà di adire al Giudice per effetto dell'art 69 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile;
Art. 69
I valori proporzionali dei vari piani o di porzione di piani possono essere riveduti o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, e' notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.
Però è meglio che tu ti faccia assistere da un tecnico ed un legale per dimostrare l'errore.
p.s. il terreno, se non fa parte dell'immobile, non ha nessuna influenza con la redazione della tabella millesimale, appunto perchè fa parte di un'altra proprietà, però come detto è bene "vedere" di persona lo stato dei luoghi, per cui ti consiglio di far effettuare una perizia da un tecnico di tua scelta (purtroppo per il momento a spese tue).