Come calcolare il valore commerciale alloggio.

[Luigi Criscuolo]

diventa determinante il metraggio e il criterio con cui lo si determina

ma sei sicuro? Diciamo che di superfici di un appartamento ce ne sono almeno due: quella commerciale (che interessa la proprietà intrinseca dell'immobile) quella calpestabile (che interessa la vivibilità dell'immobile). Tu quando compri un appartamento guardi allo spazio disponibile o guardi alla quantità di spazio di cui diventi proprietario? Pensa ad un bel appartamento in un edificio costruito agli inizi del '900 con i muri portanti spessi 50 cm ed i tramezzi spessi 25 cm quanta superficie di proprietà acquisti in più rispetto alle case moderne con muri non più portanti perché sostituiti dal reticolato di travi e pilastri in c.a. e quindi tamponature perimetrali interne spesse solo 20 cm e tramezzi spessi, se va bene, 10 cm, se non 7 o 8 cm. Pensa a quanta superficie questi palazzinari di oggi sottraggono alla proprietà dell'acquirente: dei veri e propri ladri.

 

[griz]

il tecnico ha calcolato quella che normalmente si interpreta come valore commerciale parametrando le parti di valore inferiore all'unità di misura principale, è crretto come sarebbe stato corretto qualsiasi altro sistema purchè sia noto a chi legge il valore.
Personalmente ritengo che il valore determinato secondo l'unità di misura sia un buon inizio della stima, poi il valore si aggiusta adeguandolo tenendo conto degli altri paremetri che ne determineranno la ricettività sul mercato

 

[quiproquo]

Grazie a tutti. Riformulo la domanda più importante.
Il metraggio dei balconi in che percentuale ridotta va aggiunta al netto calpestabile? Nel mio caso il lordo alloggio era di mq. 55,77,
i due balconi mq. 8,20, la cantina mq.8,40; il totale come valore
commerciabile è stato indicato dal professionisa UPPI in mq,59,10
come da seguente conteggio:
due balconi solo (???) il 15% di 8,20= mq. 1,23 +
Una cantina il 25% di 8,40= " 2,10 +
alloggio lordo " 55,77=
____________
" 59,10
Quindi ripeto: il 15% per i balconi e il 25% per la cantina sono
percentuali previste da una legge nazionale o da un regolamento
cittadino??? Anni or sono sembrava che la percentuale si aggirasse
intorno ad un terzo. Grazie mille. Quiproquo.

 

[CAFElab]

La norma UNI 10750/1998 riporta i seguenti i criteri di computo della "superficie commerciale"

superfici COPERTE
a) 100% delle superfici calpestabili;
b) 100% delle superfici pareti divisorie interne (non portanti);
c) 50% delle superfici pareti portanti interne e perimetrali.

Nel caso di immobili indipendenti e/o monofamiliari la percentuale c) deve essere considerata al 100%; c) non potrà, comunque, eccedere il 10% di a)+ b).

superfici SCOPERTE

• 25% dei balconi e terrazze scoperti;
• 35% dei balconi e terrazze coperti;
• 35% dei patii e porticati;
• 60% delle verande;
• 15% dei giardini di appartamento;
• 10% dei giardini di ville e villini.

la Superficie Commerciale: questa misteriosa

E' comunque una stima molto rozza, ci sono dei metodi molto più affidabili come la perizia con il metodo analitico o con gli ivs

 

[Luigi Criscuolo]

Per il calcolo della superficie commerciale leggi qua:
Guida al calcolo dei metri quadri commerciali

Per il calcolo della superficie catastale leggi qua:
Come calcolare la superficie catastale - Lavoro e Finanza

Per il calcolo della superficie interna o calpestabile:
La superficie netta interna è data dalla somma delle misure dei singoli ambienti, tolti balconi, eventuale spazio verde e ingombri di costruzioni in muratura, tipo penisole in cartongesso e simili. Posizionandosi a circa 50 cm dal pavimento si misura il perimetro di tutti i vani

 

[Gianco]

Oltre ai consigli di Luigi ti consiglio di consultare anche: Come calcolare la superfice commerciale Tieni conto che la superficie commerciale comprende anche le superfici delle murature a determinate condizioni. Con l'impiego dei parametri ottieni la superficie raguagliata che moltiplicherai per il prezzo €/mq.

 

[Gianco]

Scusate: ragguagliata

 

[quiproquo]

Grazie a tutti per i consigli. Vorrei ancora chiedervi: E' corretta l'impostazione del consulente UPPI??? O è da correggere in minus? Tenendo conto che lui ha aggiunto
vicino ai mq.59,10 Totale superfice lorda commerciale. Insomma devo impuntarmi
su tale valore o devo ridurlo a mq.55 come pretende il candidato acquirente???
Grazie ancora. qpq.

 

[griz]

Il valore dell'immobile non deve essere legato al semplice concetto mq X € ma deve tenere conto di una serie di altri parametri che possono tranquillamente superare il concetto ed invalidarlo,confrontarsi su un valore di superficie parametrato non ha senso, confrontatevi sul prezzo che mi sembra la cosa più ragionevole

 

[Gianco]

La superficie corrisponde alla somma di una serie di moltiplicazioni per ciascuna superficie da ragguagliare. Poi il prezzo da applicare, come dce bene griz, dipende da tante variabili più sopra da me elencate.