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  1. ralf

    ralf Nuovo Iscritto

    Mi rivolgo a PROPIT, per capire come si può arrivare ad avere la certezza di quello che si paga in funzione dei mq quando si acquista una casa,sia usata che dal costruttore.Mi spiego meglio,a seconda di chi ti rivolgi non hai mai risposte esatte,possibile che non ci sia una legge al riguardo che tuteli noi consumatori acquirenti proprietari di case? Sotto riporto uno schema trovato su internet è condivisibile,accettabile ? Propit che è una voce indipendente non può promuovere una campagna atta ad un chiarimento che valga per tutta l'Italia?

    CALCOLO DELLA SUPERFICIE COMMERCIALE
    Superficie coperta
    • 100% delle superficie calpestabile
    • 100% delle superfici dei divisori interni (non portanti)
    • 50% delle superfici pareti portanti e perimetrali (100% in caso di immobili autonomi)La somma dei punti 2 e 3 non potrà superare il 10% della superficie calpestabileSuperfici scoperta
    • 25% dei balconi e terrazzi scoperti
    • 35% dei balconi e terrazzi coperti (per coperto si intende chiuso su tre lati)
    • 35% di patii e porticati• 60% delle verande
    • 15% dei giardini di appartamento
    • 10% dei giardini di ville e villini• Dal 25% al 50% delle cantine e soffitte abitabili(Fonte: B.I.R. – Azienda per il Mercato Immobiliare della Camera di Commercio di Roma – ed approvati dalla Commissione Centrale Tecnica della UNITER in data 26 Marzo 1998 con Norma UNI 10750)

    PRINCIPALI COEFFICIENTI CORRETTIVI
    • Piano attico + 20%
    • Piano terra – 10%
    • Piano seminterrato – 25%
    • Ristrutturato dal 5% al 20%
    • Da ristrutturare – 10%
    • Immobile occupato – 30%
    • Esposizione panoramica o su parco + 10%
    • Esposizione Interna - 10%
     
  2. paolo ferraris

    paolo ferraris Nuovo Iscritto

    i coefficenti correttivi sono "inutili"...la tabella sopra è corretta...cmq io solitamente dico il 100% del calpestio più un 10/15% per i muri (perimetrali e non)...percui costo al mq. X SUP.NETTA X 10% + balconi, terrazzi, giardini, cantine, ecc...tieni conto che per cantine eo box io di solito valuto a CORPO....e aggiungo al valore dell'immobile...saluti!
     
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  3. Andrea Sini

    Andrea Sini Membro dello Staff

    Professionista
    Benvenuto nel mondo della superficie commerciale.
    Non te la prendere ma in effetti è difficile avere un valore esatto.
    Tieni presente che dano la stess aplanimetria a tre professionisti tecnici diversi ti verranno restituiri tre valori diversi.
    Il problema è che le tre iverse metrature sono tutte giuste.
    Non sono matto. Il motivo è molto semplice: esistono delle consuetudini di piazza che devono errere considerate ma il resto e frutto dell'esperienza e della sensibilità del tecnico.
    Esistono molte tabelle come quella riportata da te e possono andare bene per una valutazione di massima.
    In realtà i sistemi di misurazione in Italia oggi sono i più diversi.
    Alcuni stanno cercando di introdurre un sistema unico con la scusa di BAsilea delle valutazioni internazionali e creare degli standard, ma la cosa richiederà ancora parecchi anni.
    Riguardo ai coefficienti correttivi anch'essi sono variabili. UJN esempio pratico:
    Piano attico + 20%
    immaginiamo un piano attico che affaccia sulla tangenziale di Bologna ed un piano attico che affaccia sul golfo di Alghero vista Capo Caccia. Nel primo caso l'attico ha un impatto di rumore e vista non gradevole e quindo l'essere in alto avrà quasi un aspetto negativo, rimase il fatto che si è all'ultimo piano, nel secondo caso, a mio modesto parere, vale un po di + del 20% e questo valutando solo il fattore di veduta, poi ci sono altri parametri da considerare esempio l'attico che vede Capo Caccia ha delle caratteristiche che hanno il 70 % degli attici di Alghero? e ci sono solo 10 appartamenti con quelle caratteristiche.
    Ci sarebbe molto da dire in merito e dopo 8 anni di conteggi di superfici posso dire che sono contendo di imparare ogni volta dei fattori nuovi che influenzano il calcolo.
    Tutto si basa sul presupposto che la valutazione della superficie commerciale non può riassumersi in un mero conteggio matematico a x b x coeff ecc. ecc. ma deve necessariamente considerare una quantità di elementi oggettivi condizionanti il valore commerciale nel suo insieme.
    Sono disponibile a calcolarti la superficie commerciale dell'immobile secondo la mia esperienza.
    Nel frattempo di posso dire che dopo circa otto anni di valutazioni ogni volta si impara qualche cosa di nuovo. E' una bella scienza, non ti scoraggiare.
    Saluti
    Andrea
     
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  4. bolognaprogramme

    bolognaprogramme Membro Assiduo

    Professionista
    Quoto Qdsini.

    Non a caso, secondo il C.C., e proprio per le vautazioni che faceva Qdsini, si compra "a corpo e non a misura" e quindi non troverai mai - tranne che nell'edilizia convenzionata dove però valgono misurazioni particolari - vendite dove compaiano i mq.

    A parziale correzione della tua tabella, qui a Bologna, in linea di massima, i balconi scoperti da tre lati (aggettanti) si valutano al 50% e le logge (terrazzini chiusi da tre lati) si valutano al 100%.
    Per i terrazzi grandi dipende dall'ampiezza: più sono grandi e meno vengono valutati.

    Silvana
     
  5. Andrea Sini

    Andrea Sini Membro dello Staff

    Professionista
    Concordo con Silvana, oggi la maggior parte delle compravendite tra privati e privati e tra privati ed imprese viene fatta a corpo ex art. 1538 C.C. in quanto nel tempo si è visto che questo sistema evita innumerevoli discussioni tra le parti.
    Il bene è quello il prezzo è questo, se si trova l'accordo si compra.
    La superficie commerciale, parliamo di calcolo dell esuperfici finalizzate ad una vendita di un immobile, resta comunque un dato indispensabile. Vediamo ad esempio nel sito dell'Agenzia Del Territorio l'OMI Osservatorio mercato immobiliare che i valori ufficiali ricavati da atti di compravendita hanno come unità di misura il m2 calcolato con dei criteri ben precisi. L'osservatorio immobiliare della FIAIP, associazione di categoria di agenti immobiliari, da dei valori riferiti al m2.
    Ogni area geografica ha poi delle consuetudini dettate da caratteristiche particolari degli edifici: esempio quotiamo un appartamento dell aprima periferia di Milano e un appartamento a Positano, è intuitivo che accessori quali terrazzi logge o altro avranno nei 2 casi valori di superficie comletamente diversi.
    Il parametro del m2 è importante per poter fare dei confronti, l'importante è sapere cosa contiene quel m2.
    Altro suggerimento se si compra un immobile nuovo: spesso nella superficie commerciale vengono inserite in modo più o meno chiaro delle quote di superfici comuni. Es. un condominio con 15 appartamenti e una saletta condominiale di 30 m2. Nel calcolo della superficie commerciale di ogni singolo appartamento può essere caricata una superficie di m2 2,00 per ogni appartamento, il che significa che un appartamento con Sup comm di m2 100,00 in realtà avrà una sup. di m2 98,00 + m2 2,00 di sup. comune.
    E tante altre cose ...
    Grazie

    Andrea
     
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  6. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Nuovo Iscritto

    Finalmente esiste una definizione comune e condivisa a livello internazionale, è contenuta nel Codice delle Valutazioni Immobiliari edito da Tecnoborsa in applicazione degli IVS (Standard di Valutazione Internazionale).
    Applicando gli IVS si possono comparare tutte le caratteristiche immobiliari e procedere comparazione e alla redazione del Rapporto di Valutazione ... l'obiettivo è quello di rendere il mercato immobiliare più trasparente e quindi attrattivo di investimenti.
    ;)
     
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  7. Mika

    Mika Nuovo Iscritto

    Ciao come si diceva la valutazione del valore commerciale di un immobile contempla la presa in considerazione di diversi fattori tra i quali compaiono, oltre alla superficie in metri quadri anche l'ubicazione dell'immobile, ovvero la regione o città in cui si trova. A titolo esemplificativo puoi provare anche numerosi tool che esistono online, sul sito di immobiliare.it c'è una sezione (immobiliare.it/valutazione_immobiliare.php) dove inserendo le varie caratteristiche della casa che ti interessa puoi ottenere la stima del valore commerciale per farti intanto un'idea e arrivare preparata al momento dell'acquisto o scelta è un buon punto di partenza,
     
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