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  1. chiacchia

    chiacchia Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Egr. Sig. un fabbricato con tetto spiovente è composto da: un lato ben determinato che copre solo un'ala di esso, un'altro tratto copre l'androne e una parte delle abitazioni e la terza parte l'altra parte delle abitazioni più l'altra ala, pertanto sono ben delimitati i confini o le parti, anche in modo strutturale da cordoli gocciolatoi ecc. anche se il tetto è lineare e unite tra esse le parti.
    Da premettere che tutti gli appartamenti sono serviti dalla stessa scala pertanto potrebbe questo portare a un pensiero un po' ? Il tetto è coperto con tegole, la domanda in effetti è questa: il lavori vanno ripartiti per la tabella millesimale del tetto ( che esiste ) ma è globale per tutti, o bisogna fare la distinzione a seconda dei mq del tetto in base a chi vi è sotto la verticale? La differenza sarebbe notevole perché un lato copre appartamenti di 120 mq e le altre due parti coprono solo appartamenti di 80/90 mq, pertanto la disparità c'è e anche di molto anche in considerazione che ci sono delle persone che hanno solo la cantina di 3 mq, pertanto pagare solo quello che li copre sono quattro soldi in caso contrario sarebbero bei soldini.
    A voi l'ardua sentenza :fiore:
     
  2. meri56

    meri56 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Mica tanto ardua. Se non diversamente disposto dal regolamento condominiale le spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria del tetto, sia esso piano o spiovente, vanno ripartite secondo la tabella millesimale di proprietà, forse nel vostro caso secondo la tabella tetto, visto che esiste.

    La distinzione tra chi è coperto e chi no si fa solo nel caso dei lastrici solari che non fungono da copertura all'intero edificio e su cui insiste un diritto di calpestio.

    Chi ha una cantina di 3 mq. dovrebbe avere dei millesimi proporzionati sia alla superficie sia all'uso (3 mq. di appartamento valgono più di 3 mq. di cantina). Se non è così sarebbe il caso di dare una controllatina alle tabelle millesimali.
     
    A Avvocato Luigi Polidoro piace questo elemento.
  3. chiacchia

    chiacchia Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Ti allego un disegno anche se è fatto male ma fa comprendere meglio la situazione, come si può vedere il tetto è ben delimitato, ma le tabelle parlano di tetto punto senza specifica e hanno calcolato in base ai millesimi per gli appartamenti, ma chiaramente chi capita sotto al terzo tetto ha una superficie più piccola pertanto anche la spesa di rifacimento sarebbe minore invece se si calcola tutta la superficie è differente :fiore: . tetto.jpg
     
  4. Camillo49

    Camillo49 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    La spesa per la manutenzione del tetto, se non diversamente stabilito nel regolamento, va divisa tra tutti i proprietari in base ai millesimi di proprietà (o, nel vostro caso, del tetto) a prescindere se la riparazione riguarda il tetto1, tetto2, ecc.
    Saluti.
     
  5. chiacchia

    chiacchia Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Grazie della risposta, pertanto in mancanza di una specifica normativa condominiale la legge ( c'è qualche articolo di riferimento) prevede che si divida per tutti senza considerare l'ala destra o sinistra anche se il tetto invece di essere spiovente fosse a terrazza ( sempre condominiale senza uso esclusivo) ?
    Grazie :fiore:
     
  6. Avvocato Luigi Polidoro

    Avvocato Luigi Polidoro Membro Attivo

    Professionista
    Ciao, come suggerito da chi mi ha preceduto, si applica l'art. 1123 primo comma c.c.. La possibilità di suddividere diversamente le spese per la riparazione del tetto è subordinata ad una differente pattuizione contenuta nel regolamento condominiale oppure alla suddivisibilità interna all'edificio condominiale in differenti scale (allora si applica il 1123 comma 3, in virtù del quale alcuni gruppi di condomini pagano ed altri no).
    Se poi nel vostro caso è stata ideata persino una "tabella tetto", ritengo che non vi sia spazio per alcun dubbio.
     
  7. meri56

    meri56 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Art. 1117 Parti comuni dell'edificio
    Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità
    immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
    1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i

    cortili e le facciate;

    Art. 1118 Diritti dei partecipanti sulle cose comuni
    Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non
    disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli
    appartiene.[DOUBLEPOST=1373630627,1373630484][/DOUBLEPOST]Chiedo scusa all'avv. Palladino, mi era sfuggita la sua risposta.
     
  8. chiacchia

    chiacchia Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Precisi e gentili come sempre e vi prego di liberarmi da un'altro dubbio
    Ecco con questa frase dell'art.1117 se nel condomiono ( cosa molto comune ) ci sono dei box che sono a parte ovvero tante costruzioni costruite sul selciato, pertanto non sotto al fabbricato ma facenti parte del condominio perchè usano l'androne e l'ingresso in comune questi chiaramente non sono coinvolti nei lavori del tetto ma per la facciata esterna e/o quella interna senza che ai box venga fatto nessun lavoro? questo perchè ci sono dei box che non sono abinate ad abitazioni i proprietari hanno solo il box.
    Grazie:fiore:
     
  9. meri56

    meri56 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Bisognerebbe sapere a cosa ti riferisci esattamente con androne e ingresso comune. Se si tratta solo di una apertura che conduce ad una corte nella quale sono situati i box chi ha stilato le tabelle millesimali poteva ritenere di escludere i box dalla partecipazione alle spese di manutenzione del fabbricato e quindi i box non dovrebbero avere millesimi di proprietà generale relativi al fabbricato e non parteciperanno alle spese di manutenzione.

    Oppure poteva ritenere che i proprietari dei box, che usano l'androne e l'ingresso comune, ne dovessero essere, se pur in minima parte, comproprietari.
    Quindi se nella tabella generale di proprietà ai box è attribuita una quota millesimale, che a mio parere dovrebbe essere veramente modesta, parteciperanno alle spese di manutenzione del fabbricato secondo questa tabella.
     
  10. chiacchia

    chiacchia Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Non riesco a trovare 10 minuti per cercare la relazione delle tabelle appena posso le posto. Ciao :fiore:
     
  11. chiacchia

    chiacchia Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Finalmente ci sono riuscito, a margine in giallo ho messo delle riflessioni che rappresentano il mio pensiero :fiore:

    tabella tagliata.JPG
     
  12. meri56

    meri56 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Poteve essere scritto meglio ma è comunque chiarissimo.
    Con la tabella B si ripartiscono le spese per gli intonaci di facciata e per la coloritura di tutte le strutture che fanno parte del condominio. Il decoro è l'aspetto pulito e ordinato della cosa. Se la facciata necessita di tinteggiatura perchè sporca, deturpata da scritte o scrostata si esegue un intervento che non è strutturale (l'edificio sta in piedi lo stesso) ma di ripristino del decoro.
    Con la tabella C si ripartiscono tutte le spese ordinarie e straordinarie (quindi strutturali, visto che degli intonaci e della coloritura delle facciate si occupa la tabelle B) del corpo principale escluso il tetto.
    Con la tabella C1 si ripartiscono tutte le spese che riguardano il tetto.

    Mi sembra anche ragionevolmente studiato. A quanto risulta tutti indistintamente partecipano alle spese per il decoro dell'insieme dei fabbricati che costituiscono il condominio e il decoro viene quindi considerato un bene comune, mentre gli interventi strutturali (tra i quali rientra il tetto) sono a carico di chi ha unità immobiliari nel corpo di fabbrica oggetto di intervento.
     
  13. chiacchia

    chiacchia Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Non fai che confermare quello che è il mio pensiero, mentre l'amministratore vuole che rientrino nella spesa anche i box per quanto riguarda la colorazione della facciata ( i box ripeto sono all'interno del cortile e formano dei corpi separati dal fabbricato principale ), la quale, facciata, deve essere spicconata ( per ripristinare l'intonaco quasi fatiscente ) rinforzata nelle lesioni ecc. chiaramente non è solo la colorazione ma ci capita dentro anche l'impalcatura con tutti gli annessi e i connessi e considerando che solo 4 box su dieci sono di proprietà esterne ossia non hanno abitazioni si tratta, a mio avviso, di una ripicca perchè se si escludono i box comunque chi ha un abitazione paga "comunque" in questo caso se si impunta a non usare la categoria delle tabelle adatta l'unica strada è il tribunale ti pare?:fiore:
     
  14. meri56

    meri56 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Non mi sembra di aver confermato il tuo pensiero, se l'ho fatto non sono riuscita a spiegarmi. Penso infatti che l'amministratore abbia ragione per quanto riguarda intonaci e coloritura e naturalmente anche i ponteggi, se no come li fai i lavori?
    La tabella B ripartisce infatti i lavori alle facciate (intonaci e coloriture) del corpo di fabbrica principale e degli altri corpi di fabbrica (int. 01 e box).

    le spese per questa parte dei lavori, se relativi alla struttura (pilastri, muri maestri, muratura) saranno invece ripartite secondo la tabella C e in tal caso le spese per i ponteggi, necessari per entrambi gli interventi, si divideranno metà con la tabella B e metà con la tabella C.

    Molto rischioso perchè a me pare che l'amministratore voglia usare la giusta categoria di tabella, cioè la B.
    L'unico dubbio mi sorge sulla frase "degli interni del complesso condominiale."
    Ossia nell'ipotesi che il fabbricato principale, l'int. 01 e i box si affaccino su una corte, e questo solo tu puoi confermarlo, la frase in questione potrebbe significare che tutti i Condomini devono contribuire secondo la tabella B alle spese per gli intonaci e la colorazione di tutte le facciate che costituiscono il perimetro di questa corte.
    Potrebbe però essere una questione interpretativa per cui si sa come si inizia e non si sa come si finisce.
    La quota relativa ai box nella tabella B è tale da giustificare il rischio concreto di perdere una eventuale causa?
    Se la mia ipotesi è giusta prova a far presente questo dubbio interpretativo all'amministratore e magari discutetene in assemblea, potreste anche trovare un accordo.
     
  15. chiacchia

    chiacchia Membro Senior

    Proprietario di Casa
    UHMMM pertanto nel momento che bisogna rifare la facciata dei box e dell'interno uno anche il corpo di fabbrica principale deve partecipare.

    Si in effetti c'è il corpo di fabbrica principale che è fronte strada poi al centro c'è il classico portone che da accesso ad un androne coperto dallo stesso fabbricato da qui si accede a una rampa di scale che porta ai vari appartamenti poi proseguendo si va in un cortile scoperto, ma delimitato tutto da un muro perimetrale, dove per conto loro ci sono i box e una viletta interno n°1 pertanto la tabella B servirebbe per dividere le spese che si faranno per la facciata interna, quella del "cortile " dove tutti si affacciano, escludendo la facciata che da sulla strada da dividere per la tabella C, e cosi?
     
  16. meri56

    meri56 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Così farebbe pensare la frase "degli interno del complesso condominiale". Sarebbe comunque meglio discutere la cosa in assemblea prima di iniziare i lavori, cercando di portare avanti con convinzione tale tesi.
    Probabilmente chi ha scritto il regolamento aveva in mente un concetto ben chiaro che però poteva essere espresso in modo da non lasciar adito a dubbi.
     
  17. chiacchia

    chiacchia Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Hai perfettamente ragione purtroppo chi ha redatto le tabelle è passato a miglior vita, ma se le vedessi sono minuziose e con tanto di calcoli esplicativi e tanta precisione, pertanto resto titubante quando leggono frasi sibilline, devo confessarti il mio peccato penso che chi ci ha presentato le tabelle ( che non è la stessa persona che le ha fatte ) ha messo lo zampino per portare l'acqua al suo mulino, ma non ha prove.
    ti ringarzio delle spiegazioni :fiore:
     

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