Come funziona la CEDOLARE SECCA con il subaffitto per uso turistico ?

[effemme8]

buonasera,

per un appartamento locato in una città turistica, sono orientato a sottoscrivere un contratto 4+4 permettendo la locazione-turistica e specificando l'utilizzo del regime fiscale con la cedolare-secca

faccio esempio specifico : mi aspetto un bonifico di 1'500€ al mese da "persona fisica" e lo stesso locatore, che avrà preparato l'appartamento, si aspetta di ricavarne 3'000€ al mese

se fossi unico proprietario e in regime di cedolare-secca : io dovrò essere tassato solo sui 18'000€ lordi che riceverò - è corretto ?

ma se io già pago "quella parte" di cedolare-secca, se il locatore "rispettasse" quanto si è programmato (quindi un'entrata lorda di 36'000€ annui) : dovrà pagare lui la cedolare secca per la differenza 36'000-18'000 ... oppure mi debbo aspettare qualche sorpresina pure io ? e non succederà nulla nemmeno se dovesse farci 100'000€ in un anno ?

 

[Franci63]

io dovrò essere tassato solo sui 18'000€ lordi che riceverò - è corretto ?

Si, sarai tassato sul tuo reddito.

dovrà pagare lui la cedolare secca per la differenza 36'000-18'000 ...

Lui dovrà pagare le imposte sul suo reddito, cioè sui 36.000 eventuali.
Ma quanto guadagnerà lui non ti riguarda minimamente, anche se dovesse ricavarci molto di più.

 

[effemme8]

Si, sarai tassato sul tuo reddito.

Lui dovrà pagare le imposte sul suo reddito, cioè sui 36.000 eventuali.
Ma quanto guadagnerà lui non ti riguarda minimamente, anche se dovesse ricavarci molto di più.

ok, grazie

ma lo stato guadagna 2 volte, dal proprietario e dal locatore, per i primi 18'000 € ?

 

[basty]

Intanto la esposizione della domanda presenta una imprecisione per altro comune: il locatore sei tu, proprietario. L’affittuario è denominato conduttore (o locatario, termine che provoca confusione).

La cedolare la può adottare solo il proprietario ( se sussistono le condizioni)
Il sub-conduttore deve invece dichiarare il proprio reddito nel quadro Redfiti diversi.
Come persona fisica, dubito possa detrarre dal reddito lordo, 36k, i costi sostenuti 18k; se invece operasse in regime di impresa con partita IVA dovrebbe imputare solo la differenza fra costi e ricavi, ma il locatore perderebbe il diritto alla cedolare

 

[Gagarin]

dovrà pagare lui la cedolare secca per la differenza 36'000-18'000 ...

Il conduttore sublocatore turistico, eventualmente e se optasse per il regime agevolato (cosa per lui non sempre conveniente), dovrà pagare sul suo incasso, indipendentemente dalla cedolare secca che paghi tu: ognuno paga sul suo incasso.

 

[uva]

Il sub-conduttore

Intendi dire il sub-locatore, come specificato da @Gagarin :

Il conduttore sublocatore turistico

Costui se agisce come persona fisica senza partita IVA deve dichiarare i propri introiti come redditi diversi.
Può in determinati casi (per gli affitti brevi) optare per la cedolare secca 21%:
Per i redditi che derivano dalla sublocazione di beni immobili ad uso abitativo per periodi non superiori a 30 giorni stipulati dalle persone fisiche al di fuori dell’esercizio dell’attività d’impresa e di locazione da parte del comodatario dell’immobile ricevuto in suo gratuito per la medesima durata è possibile optare per l’applicazione della cedolare secca
(Istruzioni mod. RedditiPF)

Ved Risoluzione Agenzia delle Entrate n. 88E / 2017

 

[uva]

unico proprietario e in regime di cedolare-secca

Se il tuo conduttore svolge l'attività di sublocazione ad uso turistico con partita IVA (come impresa o lavoratore autonomo), tu non puoi optare per la cedolare secca.

Il regime della cedolare non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative ....

Imprese - Registrazione contratti beni immobili - Cedolare secca - Che cos'è - Agenzia delle Entrate

Cedolare secca - Che cos'è

www.agenziaentrate.gov.it

 

[basty]

Può in determinati casi (per gli affitti brevi) optare per la cedolare secca 21%:

Questo non lo sapevo: grazie della correzione. Norma senza logica, dettata solo da ragioni pratiche (negli affitti brevi meglio poco e subito, piuttosto che … niente: unico modo per tassarli)

Quanto al secondo post,ripeti quanto avevo già scritto

 

[uva]

Norma senza logica

La norma ha una logica.
Il D.L. 50/2017 stabilì che gli intermediari (inclusi i portali telematici) agiscono come sostituti d'imposta se incassano o comunque intervengono nel pagamento dei canoni.

unico modo per tassarli

Sarebbero comunque tassati tramite il sostituto d'imposta che opera la ritenuta del 21% (si considera a titolo di acconto se il locatore non opta per la cedolare secca).
Questo ha contribuito a far emergere il "nero", considerando che tante locazioni turistiche avvengono tramite agenzie e portali.

 

[basty]

La norma ha una logica

Questo ha contribuito a far emergere il "nero", considerando che tante locazioni turistiche avvengono tramite agenzie e portali.

È sempre questione di intendersi: in fondo diciamo la medesima cosa.

Qui rispetto alla norma preesistente (= le sublocazioni non possono usufruire della cedolare, e non vanno dichiarate come reddito da fabbricati), ha prevalso l’aspetto pratico.
La logica avrebbe portato a non derogare alla regola sulle sublocazioni, la convenienza pratica nel far emergere le evasioni ha prodotto la eccezione.