Come procedere per la quotazione di un immobile.

[Gianco]

Valutare un immobile senza vederlo, conoscere la sua posizione nei confronti dell'abitato, della viabilità, del rione, dell'esposizione, dell'estetica del fabbricato, del piano, degli abitanti il condominio, dei servizi pubblici, ecc, ecc.
Le variabili sono tantissime ed intervengono sulla stima.
Per intenderci se avessi affianco un fabbricato occupato da zingari o extracomunitari credi che il prezzo dell'immobile ne subirebbe un danno?

 

[quiproquo]

Valutare un immobile senza vederlo, conoscere la sua posizione nei confronti dell'abitato, della viabilità, del rione, dell'esposizione, dell'estetica del fabbricato, del piano, degli abitanti il condominio, dei servizi pubblici, ecc, ecc.
Le variabili sono tantissime ed intervengono sulla stima.
Per intenderci se avessi affianco un fabbricato occupato da zingari o extracomunitari credi che il prezzo dell'immobile ne subirebbe un danno?

Bravo Gianco. Mi hai fatto venire un'idea che te la elargisco senza animus donandi e senza pretese "compositrici".
Vademecum immobiliare da depositare alla SIAE. e da commercializzare successivamente.
Hai elencato otto situazioni più una per i "selvaggi" fanno nove.
Dai un voto da uno a quattro per ciascuna situazione, evidenziando per ciascun
grado la composizione valutativa; per esempio:
1) POSIZIONE nell'abitato, valori approssimativi.
Valore uno: distanza dal centro km 1,00
Valore due: " " " 0, 700
Valore tre: " " " 0,200
Valore quattro " " " 0,950
2) VIABILITA'
3) RIONE
4) .....ecc....ecc.. fino al n.9 o oltre se vi fossero altri aspetti...
Alla fine si sommano i valori assegnati e il totale lo si aggiungerà ai due valori
fondamentali che sono la superficie e la funzionalità degli impianti rapportati
alla loro età (nascita o ristrutturazione).
Che dici...si può fare? O è una pazzia? qpq.

 

[Gianco]

Se ho capito bene tu vorresti stabilire un coefficiente per ogni qualità discriminante, positiva o negativa, il cui prodotto possa essere applicato al valore medio di mercato delle tabelle dei prezzi unitari degli immobili.
Il prezzo/mq di mercato del singolo immobile non può avvalersi esclusivamente di quello medio ma va adeguato al caso singolo che, come scritto nel mio intervento precedente, a seconda delle sue caratteristiche, incrementa con coefficiente >1 o decrementa con <1. Questa variazione si ottiene o applicando il prezzo/mq concordato in una compravendita ad una partita IVA (unico caso dove si ha la certezza del prezzo pagato perché fatturato), adeguandolo per le sue caratteristiche con l'adozione di coefficienti.
Lo stesso discorso lo si faceva per il calcolo dell'equo canone.

 

[quiproquo]

Se ho capito bene tu vorresti stabilire un coefficiente per ogni qualità discriminante, positiva o negativa, il cui prodotto possa essere applicato al valore medio di mercato delle tabelle dei prezzi unitari degli immobili.
Il prezzo/mq di mercato del singolo immobile non può avvalersi esclusivamente di quello medio ma va adeguato al caso singolo che, come scritto nel mio intervento precedente, a seconda delle sue caratteristiche, incrementa con coefficiente >1 o decrementa con <1. Questa variazione si ottiene o applicando il prezzo/mq concordato in una compravendita ad una partita IVA (unico caso dove si ha la certezza del prezzo pagato perché fatturato), adeguandolo per le sue caratteristiche con l'adozione di coefficienti.
Lo stesso discorso lo si faceva per il calcolo dell'equo canone.

Grazie Gianco...premetto che a rileggermi non ci capisco più niente...da qui
l'interrogativo sulla pazzia...Comunque ci riprovo. Il totale dei vari valori,
difficile da collocare al meglio...dovrebbe poi essere rapportato al prezzo medio
di mercato e modificarlo in più o in meno...Continuo a rigirarmi fra coefficienti
negativi o positivi...e non trovo nè la soluzione, nè il posizionamento modulare...
Mi costringo a chiudere mestamente l'ardito quesito e ti risaluto. qpq.

 

[gattaccia]

secondo voi in che percentuale incide non avere l'ascensore, diciamo dal secondo piano in su?

 

[quiproquo]

secondo voi in che percentuale incide non avere l'ascensore, diciamo dal secondo piano in su?

La % non la conosco...mi azzardo a dire il 30% deducendo dalla situazione di mia figlia: V piano senza ascensore: Valutazione teorica UPPI ( Agenzia delle Entrate) 300.000 euro.
Valutazione sul posto da Tecnocasa 200.000 euro. (alloggio di circa 240 metri su due piani, di cui uno mansardato, rimesso a a nuovo un decina d'anni fà in zona
periferica di Torino..). Sto racimolando un pò di soldi per l'installazione anche in
"solitaria" (50-60mila euro...)...Non tanto per ridare valore, ma per l'indubbia comodità e conseguente necessità...: nessuno rimane giovane e quando gli anni
peseranno son dolori assai tanto...C'est la vie! qpq.

 

[gattaccia]

grazie, anche a me hanno detto il 30% circa, quindi mi pare giusta la tua osservazione di considerare di investire, nel tuo caso poi il quinto piano è piuttosto alto

 

[basty]

Non sono un esperto di estimo e metodi di valutazione. Frequentando però il forum gemello immobilio ho assistito a numerosi scontri sui criteri di valutazione immobiliare.

A detta degli esperti, i dati OMI lasciano il tempo che trovano: equivalgono alla famosa media del pollo a testa di Trilussa, il che non ci assicura che nel nostro piatto oggi si veda un pollo.
Molti agenti immobiliari accennano ai "comparabili"
Altri si basano sulle esperienze personali e sulla loro conoscenza del mercato locale.
Direi però che il metodo che mi pare di capire ha il pregio di essere appunto un "metodo ripetibile" e dimostrabile, è noto come IVS: e si basa credo su una rigorosa parametrizzazione di molti elementi, e su una meticolosa rilevazione dei dati reali di compravendita di immobili paragonabili, scambiati negli ultimi 12 mesi.

La "vestale" (non me ne abbia l'interessato per questa definizione) di questo approccio, è notoriamente Carlo Garbuio (per chi fosse interessato ad approfondimenti)

 

[Gianco]

Continuo a rigirarmi fra coefficienti
negativi o positivi...e non trovo nè la soluzione, nè il posizionamento modulare...

Se la mancanza dell'ascensore comporta una perdita del 30%, il valore unitario, poniamo: €/mq 1000 x 0,70 = €/mq 700.
Pertanto se tu applichi una serie di coefficienti al prezzo unitario, avrai il prezzo da applicare all'immobile in esame.
posizione urbana centrale + 20% corrisponde a 1,20;
esposizione + 10% = 1,10
vetustà - 15% = 0,85.
€/mq 1000x1,20x1,10x0,85= € 1.122,00.

 

[Daniele 78]

Attenzione il sito dell'OMI specifica anche che i valori sono medi (tagliando i prezzi più alti e quelli più bassi) da un indicazione troppo generale.
Attenzione che una stima tiene conto proprio di tutti gli aspetti di cui ha parlato già @Gianco più tutta la parte burocratica.
Ad esempio il mio alloggio sito in, con questa esposizione, di tale metratura, in questo stato di manutenzione e d'uso, è regolare (non ha nessun abuso).

I dati catastali e le concessioni corrispondono con lo stato di fatto, o manca qualcosa??

Ho assistito a qualche perizia e alcuni periti (della Banca) solevano deprezzare la valutazione anche di un 20/25% per la presenza di abusi o difformità edilizie (più o meno gravi) nel fabbricato.

Ecco perché è importante avere tutti i documenti a posto comunque, perché la perizia subisce cali in mancanza di tutti i documenti!