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effemme8

Membro Attivo
Proprietario Casa
ciao,
mi collego ad una ipotesi riportata qua :

un condominio che si potrebbe definire TROPPO-GRANDE ( 4 palazzine per un totale di 150 u.i.) hanno in comune "molto" ma non tutto : in particolare hanno in comune il riscaldamento centralizzato, tutto il parco e il portiere con annessa abitazione

se ben ricordo, essendo una "modifica sostanziale" necessitano i famosi 501 millesi per la modifica del regolamento : l'obiettivo è quello di far nascere un supercondominio composto da 4 normali-condomini

ma sarebbe impossibile avere quota 501

si potrebbe optare, con riserva, ad una quota minore....e con la solita attesa dei 30gg "dopo la consegna dei verbali" ?
 

Nemesis

Membro Storico
Proprietario Casa
se ben ricordo, essendo una "modifica sostanziale" necessitano i famosi 501 millesi...
Per costituire un supercondominio non è necessaria né la manifestazione di volontà dell'originario costruttore, né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, essendo sufficiente che i singoli edifici abbiano, materialmente, in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell'ambito di applicazione dell'art. 1117 c.c.
Quindi il supercondominio si costituisce a prescindere dall'esistenza di atti formali e/o delibere assembleari e/o manifestazioni di volontà da parte di chicchessia.
Esiste il seguente principio di diritto:
anche per effetto dell’art. 1117-bis c.c., utilizzabile in via interpretativa pur se inapplicabile ratione temporis, il supercondominio viene in essere ipso iure et facto, sempre che il titolo o il regolamento non dispongano altrimenti, quando più edifici, costituiti o meno in distinti condomini, sono tra loro legati dall’esistenza di cose, impianti e servizi comuni, in relazione di accessorietà necessaria con i fabbricati, sì da rendere applicabile la disciplina specifica del condominio, anziché quella generale della comunione".
 
Ultima modifica:

effemme8

Membro Attivo
Proprietario Casa
Per costituire un supercondominio non è necessaria né la manifestazione di volontà dell'originario costruttore, né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, essendo sufficiente che i singoli edifici abbiano, materialmente, in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell'ambito di applicazione dell'art. 1117 c.c.
Quindi il supercondominio si costituisce a prescindere dall'esistenza di atti formali e/o delibere assembleari e/o manifestazioni di volontà da parte di chicchessia.
Esiste il seguente principio di diritto:
anche per effetto dell’art. 1117-bis c.c., utilizzabile in via interpretativa pur se inapplicabile ratione temporis, il supercondominio viene in essere ipso iure et facto, sempre che il titolo o il regolamento non dispongano altrimenti, quando più edifici, costituiti o meno in distinti condomini, sono tra loro legati dall’esistenza di cose, impianti e servizi comuni, in relazione di accessorietà necessaria con i fabbricati, sì da rendere applicabile la disciplina specifica del condominio, anziché quella generale della comunione".
Non volevo girare la frittata, ma... Si tratta comunque di avere 5 regolamenti condominiali (e millesimi) nuovi, no?

Non necessita alcuna maggioranza?
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
un condominio che si potrebbe definire TROPPO-GRANDE ( 4 palazzine per un totale di 150 u.i.)
Non esistono i Condomini troppo grandi e la classificazione di Supercondominio si ha perché esiste più di un edificio/immobile con alcune parti/impianti in comune ed altri separati.

Nulla impedisce di continuare a gestire come unico Condominio e differenziando le convocazioni per le questioni di "condominio parziale".
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Le risposte date non mi sembra corrispondano allo spirito della domanda.

Il postante chiede (imho) come sia possibile sciogliere l'attuale mega-condominio, e costituirsi in 4 condominii separati.

Credo cioè che intenda procedere secondo quanto stabilisce l'art. 61 d.a.c.c.

Dispositivo dell'art. 61 Disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie
FontiDisposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorieCapo I - Disposizioni di attuazioneSezione III - Disposizioni relative al libro iii
Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato.
Lo scioglimento è deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell'art. 1136 del codice, o è disposto dall'autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell'edificio della quale si chiede la separazione.
(fonte Brocardi.it)
 

effemme8

Membro Attivo
Proprietario Casa
Le risposte date non mi sembra corrispondano allo spirito della domanda.

Il postante chiede (imho) come sia possibile sciogliere l'attuale mega-condominio, e costituirsi in 4 condominii separati.

Credo cioè che intenda procedere secondo quanto stabilisce l'art. 61 d.a.c.c.

Dispositivo dell'art. 61 Disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie
FontiDisposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorieCapo I - Disposizioni di attuazioneSezione III - Disposizioni relative al libro iii
Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato.
Lo scioglimento è deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell'art. 1136 del codice, o è disposto dall'autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell'edificio della quale si chiede la separazione.
(fonte Brocardi.it)
Ah ecco : GRAZIE

infatti mi pareva "improbabile" che nascesse-super-condominio ( o 4 distinti.... Come scissione di...) per volontà di un amministratore che avrebbe subito cominciato a "far qualcosa" : serve comunque una votazione

È ritorno alla domanda iniziale : tolto il discorso "i testi dicono che ...", in caso di POCA PARTECIPAZIONE, anche in questo caso "maggioranza + 30gg dopo consegna verbale" possono superare l'ostacolo?
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
ritorno alla domanda iniziale : tolto il discorso "i testi dicono che ...", in caso di POCA PARTECIPAZIONE, anche in questo caso "maggioranza + 30gg dopo consegna verbale" possono superare l'ostacolo?
Non credo: il secondo comma dell'art. 61 prevede come alternativa alla maggioranza che:

è disposto dall'autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell'edificio della quale si chiede la separazione.
 

effemme8

Membro Attivo
Proprietario Casa
Non credo: il secondo comma dell'art. 61 prevede come alternativa alla maggioranza che:

è disposto dall'autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell'edificio della quale si chiede la separazione.
Ah be : se c'é solo questa alternativa, di questo periodo, nel 2023.... Forse....
 

Nemesis

Membro Storico
Proprietario Casa
in questo caso "maggioranza + 30gg dopo consegna verbale"
La deliberazione è valida se approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Se la delibera presenta vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, oppure è adottata con maggioranza inferiore a quella prescritta da legge o regolamento condominiale, è annullabile ex art. 1137 c.c.
Tale delibera sarà, quindi, valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio se non sarà impugnata nel termine previsto.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Mi permetto di riprendere invece un aspetto legato alla situazione qui descritta.

Ponendo una domanda diversa:

Essendo un unico condominio, chi decide se esaminare e trattare le convocazioni secondo il criterio del condominio parziale? Ripropongo questa domanda, perchè anni fa su questo forum avevo avuto su questo tema risposte contrastanti, dai medesimi soggetti.

Il caso a suo tempo posto era anche più problematico.

Complesso residenziale ex-Impdai
5 palazzi di almeno 4 scale caduno
400 u.i. complessive!
parco, portineria, centrale termica centralizzati.

La "decisione" di procedere ad una profonda manutenzione di tetti e facciate è stata presa dalla assemblea generale:

chi e come si poteva procedere per optare per la soluzione "condominio parziale", se non fosse stata raggiunta la maggioranza generale, e un singolo palazzo avesse voluto procedere separatamente non intendendo ritardare interventi legati ad es. alla sicurezza (pezzi di rivestimento facciata distaccati, o stato più precario delle coperture tetto)?

Nel caso qui postato, potrebbero i componenti di una palazzina deliberare un intervento che li riguarda (es. ritinteggiare la loro facciata,) anche se le restanti palazzine non intendessero fare altrettanto?

Gli aspetti sono due: chi paga (e qui non avrei dubbi), e chi è autorizzato ad esprimersi.
 

Nemesis

Membro Storico
Proprietario Casa
chi decide se esaminare e trattare le convocazioni secondo il criterio del condominio parziale?
Se effettivamente esiste un condominio parziale (ossia se vi sono beni che non sono considerabili di proprietà di tutti i condomini, ma solamente di un gruppo di essi), le decisioni relative alla gestione/conservazione di quei beni sono assunte solamente dai titolari interessati. Conseguentemente, le relative spese sono sostenute dai soli titolari di quei beni.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Tale delibera sarà, quindi, valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio se non sarà impugnata nel termine previsto.
Avrai sicuramente ragione, come tuo solito, ma mi sembra che la portata di questrt 1117 sia troppo ampia. A questa stregua , se per impugnare una delibera occorre rivolgersi alla magistratura, .... il trucchetto finisce per essere un salvacondotto per passar sopra le maggioranze previste (anche considerato il carico e ritardo della magistratura).
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Se effettivamente esiste un condominio parziale (ossia se vi sono beni che non sono considerabili di proprietà di tutti i condomini, ma solamente di un gruppo di essi), le decisioni relative alla gestione/conservazione di quei beni sono assunte solamente dai titolari interessati. Conseguentemente, le relative spese sono sostenute dai soli titolari di quei beni.
Mi dichiaro non soddisfatto dalla risposta del ministro.....

Qui mi sembra di cogliere una nuova definizione di "condominio parziale"= vi sono beni che non sono considerabili di proprietà di tutti i condomini, ma solamente di un gruppo di essi.


MI sembra sia stato aggirato il problema, ribaltando i termini della domanda.

Sulla carta esiste un unico condominio:
di chi è la proprietà dei tetti, facciate, delle 4 palazzine?
Del condominio parziale o sono beni condominiali di tutto il condominio?
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Forniscine una migliore.
Non ce l'ho con la definizione, ma vorrei sapere se è nato prima l'uovo o la gallina. Cioè:

Di chi è la proprietà dei tetti, facciate, delle 4 palazzine?
Del condominio parziale o sono beni condominiali di tutto il condominio?


(Se trattassimo scale, ballatoi, ecc, l'amico Gianco tirerebbe fuori la assegnazione catastale dei BCNC...: ma non ho mai visto inserire tetti e facciate tra questi elenchi che attribuirebbero la comunione ad un solo sottoinsieme...)

Con ciò la mia opinione è che siano beni appartenenti SOLO alle singole palazzine, e conseguentemente che la "definizione/delibera di condominio parziale" spetti SOLO al sottoinsieme: in sostanza applicherei per la sola gestione l'art. 61 senza dover arrivare alla separazione fiscale/giuridica dei condomini.
Credo occorra chiarire questo punto peri poter affermareche:
Nulla impedisce di continuare a gestire come unico Condominio e differenziando le convocazioni per le questioni di "condominio parziale".
 
Ultima modifica:

effemme8

Membro Attivo
Proprietario Casa
scusate, mi sto perdendo :

quindi come se fosse "la SCOZIA in UK" : un'assemblea di proprietari di una palazzina, può autodeterminare l'indipendenza e considerarsi parte del SUPER-CONDOMINIO ? la risposta è SI/NO ... oppure "solo se....."
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
e ben ricordo, essendo una "modifica sostanziale" necessitano i famosi 501 millesi per la modifica del regolamento : l'obiettivo è quello di far nascere un supercondominio composto da 4 normali-condomini

ma sarebbe impossibile avere quota 501

si potrebbe optare, con riserva, ad una quota minore....e con la solita attesa dei 30gg "dopo la consegna dei verbali" ?
scusate, mi sto perdendo :

quindi come se fosse "la SCOZIA in UK" : un'assemblea di proprietari di una palazzina, può autodeterminare l'indipendenza e considerarsi parte del SUPER-CONDOMINIO ? la risposta è SI/NO ... oppure "solo se....."

Alla fine sei partito con una domanda mal posta.
Voi siete, al momento, un Condominio che comprende svariati edifici con parti in comune fra tutti.

Non vedo attinenza con una richiesta di "scioglimento" o di necessità di modificare l'attuale RdC (come paventato da qualcuno)...perchè non vi è alcun scioglimento ne alcuna modifica di RdC.

Quanto in essere rimane valido.
Si procederà alla "formalizzazione"di (sotto)Condomini per i singoli edifici che limiteranno la propria gestione alle parti che sono comprese a loro stessi.

Che tale strada sia seguita solo da uno/alcuni non muta di una virgola gli impegni e la prassi che si ha per la gestione dell'insieme (super-condominio).

Ps.
Personalmente la trovo una stupidata.
Se vi è da dibattere una questione che coinvolge un solo edificio (es. la riparazione del tetto dello stesso) è la Legge stessa a fissare chi convocare "tutti gli avente diritto".
Chi abita in altra palazzina non ha motivo di essere convocato perchè nemmeno potrebbe votare.
Eviterete di nominare una pletora di amministratori, di rappresentanti (per le assemblee ordinarie del Supercondominio), di numeri di Codice Fiscale etc. etc.
 

effemme8

Membro Attivo
Proprietario Casa
si tratta di situazione "normale in Italia" :

la creazione delle unità indipendenti si avrebbe perchè ci sono spese ( come i rispettivi fornitori, come forse anche l'amministratore, come anche "lavori interni" ) che non vengono approvati per mancanza di quorum ... in quanto 4 persone (in unica palazzina) governano (hanno le deleghe + proprietà) di quasi 40 appartementi relativi allo stesso immobile - una volta "staccati", essi governerebbeo la parte comune (come è ovvio e giusto) ma solamente la loro palazzina ... in questo momento, non è così
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
la creazione delle unità indipendenti si avrebbe perchè ci sono spese ( come i rispettivi fornitori, come forse anche l'amministratore, come anche "lavori interni" ) che non vengono approvati per mancanza di quorum ... in quanto 4 persone (in unica palazzina) governano (hanno le deleghe + proprietà) di quasi 40 appartementi relativi allo stesso immobile
Continui a raccontare vari pezzetti di "verità"...si che rendi confuso l'insieme.

La "creazione di unità indipendenti" si ha perchè le stesse sono già indipendenti e/o per volontà negoziale.

I 4 che ora vantano la quasi totalità di 1 immobile (direttamente o per delega) avranno sempre lo stesso valore nella gestione del Supercondominio .

O spieghi esattamente il problema e/o cosa ti affligge o rischiamo di parlare del sesso degli angeli.
 

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