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effemme8

Membro Attivo
Proprietario Casa
Continui a raccontare vari pezzetti di "verità"...si che rendi confuso l'insieme.

La "creazione di unità indipendenti" si ha perchè le stesse sono già indipendenti e/o per volontà negoziale.

I 4 che ora vantano la quasi totalità di 1 immobile (direttamente o per delega) avranno sempre lo stesso valore nella gestione del Supercondominio .

O spieghi esattamente il problema e/o cosa ti affligge o rischiamo di parlare del sesso degli angeli.
OK, mi accaloro, ma non problema-mio (per fortuna)

ripeto la domanda : può, ed in quale modo "regolare, legale e possibilmente veloce", la stra-maggioranza della palazzina D, staccarsi dal CONDOMINIO (sinora mai chiamato SUPERCONDOMINO) formato da A+B+C+D , che hanno in comune come "proprietà" : il giradino e sua recinzione + abitazione-portierato e servizi portierato + riscaldamento-centralizzato + (vari servizi in comune) ???

non conosco il motivo nè lo voglio conoscere o giudicare, ma se fosse solamente "per pagare le scale a chi dicono loro, senza che venga ANCHE pagata la ditta che pulisce le altre scale...all'interno delle altre palazzine" ? ...poi se volessero un amministratore a parte o diverso NON LO SO
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
staccarsi dal CONDOMINIO
Non può perchè non deve "staccarsi"....ma solo rendersi gestionalmente autonoma per le parti esclusive che le competono.

Quindi si riuniscono e:
1- votano la nomina di uno specifico amministratore di Condominio (magari anche lo stesso del Supercondominio che comunque pretenderà ulteriore compenso) che farà richiesta di Codice Fiscale specifico e provvederà a tenere tutti i "libri" del Condominio D
2- danno incarico per la redazione di un RdC "personale" e delle varie Tabelle millesimali di spesa
3- scelgono (con votazione a maggioranza) il nominativo del "rappresentate" che li sostituirà nelle assemblee ordinarie del Supercondominio
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
OK, mi accaloro,
.... anch'io. Adesso, con le risposte #20 e 22 la cosa ti è più chiara? A me no, ma ciò è normale visto che per il mio "amico" Dimaraz sono una capra ....

Vediamo se il tutto "torna":
I 4 che ora vantano la quasi totalità di 1 immobile (direttamente o per delega) avranno sempre lo stesso valore nella gestione del Supercondominio .
Uhm....: mica vero: se i 4 che portano 40 deleghe del fabbricato A si presentano in una assemblea generale A+B+C+D, e sono praticamente soli, sicuramente approveranno delibere che gli altri assenti dovranno digerire, o impugnare in quei pochi 30gg.

Se invece la assemblea fosse di "supercondominio", mi pare ci siano due correnti di pensiero: una risponde che comunque devono essere convocati e partecipare la totalità dei condomini. L'altra , che ogni "sottocondominio" nomini un rappresentante (se le u.i. sono > 60) e la assemblea viene fatta tra rappresentanti, ognuno col proprio peso specifico: qui è più pprobabile che 1 valga 1.

Fin qui .... quisquiglie.

Veniamo al punto vero di questa discussione:

Non può [staccarsi dal CONDOMINIO ] perchè non deve "staccarsi"....ma solo rendersi gestionalmente autonoma per le parti esclusive che le competono.
Bene: fin li ,ci siamo. E' quello che vorrebbe @effemme8
Quindi si riuniscono e:
1- votano la nomina di uno specifico amministratore di Condominio (magari anche lo steso del Supercondominio) che farà richiesta di Codice Fiscale specifico e provvederà a tenere tutti i "libri" del Condominio D
Ma non si era appena detto che al momento non c'è alcun "Supercondominio"? Ma non si voleva/doveva evitare di avere una pletora di amministratori e burocrazia?
E chi vota questa decisione? Questa era la vera domanda iniziale.
2- danno incarico per la redazione di un RdC "personale" e delle varie Tabelle millesimali di spesa
Magari le tabelle ci sono comunque, ci mancherebbe: ed il RdC potrebbe essere il medesimo per tutti
3- scelgono (con votazione a maggioranza) il nominativo del "rappresentate" che li sostituirà nelle assemblee ordinarie del Supercondominio
Si: ma allora cosa c'azzecca, tanto per citare qualcuno, la prima risposta se di fatto si converge con la medesima gestione che si avrebbe se il tutto fosse "dichiarato" Supercondominio con 4 condominij separati?


Gira che ti rigira, la questione che rimane da chiarire è : CHI e COME un sottoinsieme può pretendere di legiferare a casa propria, se gli altri insistono nel ritenere che tutto si debba trattare sotto decisioni collettive (unico condominio)?
 

vittorievic

Membro Assiduo
Proprietario Casa
Gira che ti rigira, la questione che rimane da chiarire è : CHI e COME un sottoinsieme può pretendere di legiferare a casa propria, se gli altri insistono nel ritenere che tutto si debba trattare sotto decisioni collettive (unico condominio)?
io non vedo poi tutti questi problemi perché l'amministratore di un condominio che è un supercondominio si deve attrezzare in modo da gestire diversi sotto condomini. Se si decide di sostituire il manto di copertura in eternit delle palazzine la decisione va presa palazzina per palazzina non il calderone dei voti di tutti i condomini di tutte le palazzine.
Se si decide di installare uno scivolo per eliminare una barriera architettonica in una palazzina occorre fare un assemblea solo per quella palazzina perché le altre non c'entrano. Le contabilità dei lavori si fanno palazzina per palazzina e se queste hanno più di una scala, a volte, per certe tipologie di lavoro si fanno scala per scala.
Con questa premessa, sembrerebbe inutile avere degli amministratori per ogni palazzina; ma in questo caso specifico per faide tra condomini di palazzine diverse si è arrivati a non riuscine a nominare l'amministratore di tutto il complesso.
IO sono stato il primo a suggerire la creazione di un super condominio con tanti amministratori quanti sono i palazzi che costituiscono il complesso residenziale, proprio per cercare di smontare l'ingessamento del condominio da parte delle faide: una cosa è nominare l'amministratore con 150 condomini un conto è nominare gli amministratori dei singoli edifici e il rappresentante di ciascun edificio che parteciperà alla assemblea delle sole parti comuni (giardino condominiale, abitazione del custode, paga e contributi del custode, passo carraio ecc... ecc...) e alla nomina dell'amministratore delle sole cose comuni.
L'art. 67 delle disposizioni di attuazione del codice civile detta una disciplina specifica in relazione all'assemblea del supercondominio

A seconda del numero dei condòmini partecipanti al supercondominio, l'assemblea di questo avrà una differente composizione:

- fino a sessanta partecipanti nessuna differenza tra assemblea del condominio e del supercondominio: ad entrambe partecipano direttamente gli aventi diritto (condòmini o usufruttuari a seconda dell'ordine del giorno);
- a partire da sessantuno partecipanti ogni condominio deve provvedere alla nomina del proprio rappresentante in senso all'assemblea del supercondominio.

il terzo e quarto comma dell'67 disp. att. c.c. specificano che:
  • la nomina del rappresentante (che non è l'amministratore) deve avvenire con il voto favorevole della maggioranza dei presenti ed almeno due terzi del valore dell'edificio;
  • la competenza dell'assemblea del supercondominio composta dai rappresentanti riguarda la nomina dell'amministratore e gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii;
  • se l'assemblea di ogni condominio non si attiva ovvero non riesce a provvedere alla nomina questa può essere disposa, su richiesta di ciascun condòmino - in relazione al condominio cui partecipa - o degli altri rappresentanti;
  • il rappresentante così nominato agisce secondo le regole del mandato, che comunica tempestivamente all'amministratore di ciascun condominio l'ordine del giorno e le decisioni assunte dall'assemblea dei rappresentanti dei condominii, il quale a sua volta riferisce all'assemblea;
  • non si considerano apposti eventuali limiti i condizioni al potere di rappresentanza.
Fonte: Nomina dell'amministratore del supercondominio, i condòmini devono essere consultati?
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
[
io non vedo poi tutti questi problemi
E' vero, non li vedi perchè non sono problemi di qualunque amministratore: o almeno non dovrebbero esserlo , salvo siano di quelli che vogliono dirigere il traffico.
Il problema si genera a monte, per via dei maneggi o orientamenti dei condòmini.
QUOTE="vittorievic, post: 402748, member: 57767"]
Se si decide di sostituire il manto di copertura in eternit delle palazzine la decisione va presa palazzina per palazzina non il calderone dei voti di tutti i condomini di tutte le palazzine.
[/QUOTE]
Già: ma capita che ci siano megacondomini, dove i codòmini sostengono che queste decisioni vadano prese da tutta la collettività rappresentata dal "solo" condominio, ( e sostengono che tutte le parti comuni, sono comuni a tutti ---> riallacciandomi alla definizione di @Nemesis)
Se si decide di installare uno scivolo per eliminare una barriera architettonica in una palazzina occorre fare un assemblea solo per quella palazzina perché le altre non c'entrano.
Questo caso invece di solito non genera problemi: essendo lo scivolo un accessorio non predeterminato del condominio, e ad utilizzazione separata, i condòmini non fanno obiezioni: per cui non incontrerai obiezioni.
Le contabilità dei lavori si fanno palazzina per palazzina e se queste hanno più di una scala, a volte, per certe tipologie di lavoro si fanno scala per scala.
Qui non ci piove: così è e così opera un amministratore competente.
ma in questo caso specifico per faide tra condomini di palazzine diverse si è arrivati a non riuscine a nominare l'amministratore di tutto il complesso.
In questo caso specifico, non ho letto mi sembra nulla che lasciasse pensare a questa tua affermazione: presumo tu ti riferisca ad un caso tuo personale. (come del rsto anch'io nei miei riferimenti)
IO sono stato il primo a suggerire la creazione di un super condominio con tanti amministratori quanti sono i palazzi che costituiscono il complesso residenziale, proprio per cercare di smontare l'ingessamento del condominio da parte delle faide: una cosa è nominare l'amministratore con 150 condomini un conto è nominare gli amministratori dei singoli edifici e il rappresentante di ciascun edificio che parteciperanno alla assemblea delle sole parti comuni (giardino condominiale, abitazione del custode, paga e contributi del custode, passo carraio ecc... ecc...) e alla nomina dell'amministratore delle sole cose comuni.
L'art. 67 delle disposizioni di attuazione del codice civile detta una disciplina specifica in relazione all'assemblea del supercondominio
Vedo che nelle conclusioni ci ritroviamo: non sembrava invece di questo parere Dimaraz.

Il fatto che fa la differenza , non sono tanto le procedure scritte, che rimangono sempre le stesse, ma il fatto che un conto è gestirsi in una quindicina di condòmini: altra gestire una assemblea di 150 votanti.....; nel primo caso tutti riescono a determinare le scelte: nel secondo finisce per dominare la abilità dell'amministratore, di fatto l'uniico con reali poteri (nonscritti) che gli consentono di condurre le danze a proprio piacimento: il che può essere un armonioso valzer, ma anche una can-can che comporta l'intervento della forza pubblica (Cosa realmente successa nel caso da me citato del megacondominio di 400 u.i.).
 

vittorievic

Membro Assiduo
Proprietario Casa
( e sostengono che tutte le parti comuni, sono comuni a tutti ---> riallacciandomi alla definizione di @Nemesis)
non so la posizione di @Nemesis; ma loro, e forse tu, sbagliate perché le parti comuni sono quelle che sono a disposizione di tutti, il tetto è a disposizione di solo coloro che ci stanno sotto. Per cui se non viene raggiunto il quorum deliberativo per fare i lavori nella assemblea di una determinata palazzina i lavori in quella palazzina non si fanno. Non si fanno ugualmente perché la somma dei favorevoli di tutte le palazzine raggiunge il quorum.
Quella gente ragiona deliberando lavori sui balconi che sono di proprietà privata e poi obbligano il proprietario dissenziente a pagare i lavori del suo balcone che lui non aveva intenzione di fare.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
non so la posizione di @Nemesis; ma loro, e forse tu, sbagliate
Ho citato Nemesis in relazione alle domande sorte dal post #11 a 16: io non sbaglio nel senso che concordo con il tuo assunto., ma stranamente ci sono condomini dove la pensano diversamente, e sarebbe interessante poter citare sentenze o prassi che avvallano il tuo e mio pensiero.

Senza polemica, ti posso aggiungere che sulla questione da me posta, su chi puo decidere se sia corretto deliberare a livello di sottogruppo in merito al caso del megacondominio di 400 u.i., Diramaz mi aveva dato una risposta opposta al nostro modo di vedere le cose.. Non ero direttamente coinvolto: riguardava un conoscente non vedente, e lui stesso non capiva che deliberare un intervento generalizzato "a mucchio" era potenzialmente dannoso: alcune palazzine erano in condizioni peggiori di altre, e i bisogni non erano omogenei: la decisione collettiva poteva produrre distorsioni. (non fare se il problema serio riguardava pochi, o all'opposto fare, anche dove non c'era particolare necesità o urgenza)
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
il tetto è a disposizione di solo coloro che ci stanno sotto. Per cui se non viene raggiunto il quorum deliberativo per fare i lavori nella assemblea di una determinata palazzina i lavori in quella palazzina non si fanno. Non si fanno ugualmente perché la somma dei favorevoli di tutte le palazzine raggiunge il quorum.

:applauso:

Chissà perché qualcuno vede complicazioni anche nelle cose più semplici... è l' ABC delle norme sul Condominio.
Grazie di confermare che non suami pochi.

la competenza dell'assemblea del supercondominio composta dai rappresentanti riguarda la nomina dell'amministratore e gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii;
Questa la questione fondamentale che qualcuno si limita leggere ma evidentemente non comprende.
 

vittorievic

Membro Assiduo
Proprietario Casa
@basty secondo me un condominio formato da più palazzine indipendenti deve essere per forza amministrato con il principio del supercondominio anche se le palazzine non hanno singoli amministratori. Le spese che riguardano le singole palazzine (riparazione ascensore, sostituzione colonna fecale, rifacimento tetto, infiltrazioni da rottura colonna montante dell'acqua ecc... ecc...) vanno contabilizzate palazzina per palazzina e il costo dei lavori deve essere suddiviso per i millesimi dei proprietari che risiedono nella palazzina alla quale si riferiscono i lavori. Questo significa che ogni palazzina avrà una propria tabella millesimale. I costi per la manutenzione delle parti comuni (gestione portierato, manutenzione del verde, ecc... ecc...) vanno divisi secondo una seconda tabella millesimale costruita valutando solo le palazzine nella loro interezza: ci sarà la palazzina fronte strada e quella in fondo alla proprietà condominiale; quella orientata est/ovest e quella orientata Nord/Sud; quella con 35 unità immobiliari e quella con 50 ecc... ecc... . In pratica i costi comuni prima vanno suddivisi per i millesimi di ogni palazzina; poi ogni palazzina dividerà la propria spesa per i millesimi di coloro che possiedono un appartamento della palazzina medesima.
Questo viene fatto a Milano dove abita mia sorella che abita in un condominio costituito da 3 palazzine di 5 piani fuori terra, ogni palazzina ha 3 scale per un totale di 90 unità immobiliari. Il rendiconto è un' opera omnia dove la gente non capisce perché si perde tra le spese comuni ai tre fabbricati e le spese relative ai singoli fabbricati, tranne andare a vedere cosa pagano gli equivalenti per posizione e piano del loro appartamento e chiedere ma perché il Rossi della scala C paga di meno di me? Ecco perché sarebbe più giusto fare tre assemblee: una per palazzina. Così ognuno approva il bilancio del proprio palazzo e la parte che riguarda le spese generali ai 3 palazzi. Invece facendo una assemblea sola, diventa una bolgia anche solo presentandosi il 50% degli aventi diritto: c'é gente che interviene su argomenti che interessano una determinata palazzina, che non è la loro, oppure rumoreggiano se si discute troppo tra i condomini per le spese inerenti una palazzina che non è la loro.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
@basty secondo me un condominio formato da più palazzine indipendenti deve essere per forza amministrato con il principio del supercondominio anche se le palazzine non hanno singoli amministratori.
Non devi convincere me, che sono perfettamente d’accordo con te fin dal principio.
Devi convincere l’amministratore di @effemme8, o l’amministratore del mega condominio di 5 palazzi/400 u.i. Di cui raccontavo.

E se non si riescono a convincere, l’unica strada che conosco è seguire l’art. 61 dacc.
( Il problema inoltre non sta/si genera nella ripartizione e competenza delle spese, ma nella competenza a decidere le spese) come effemme lamenta.

Quel qualcuno di cui parla Dimaraz non è intervenuto in questa discussione; purtroppo temo anche sia più di uno vista la frequenza con cui vengono poste domande tipo @effemme8.

Spero ci si intenda una buona volta.
 

vittorievic

Membro Assiduo
Proprietario Casa
Devi convincere l’amministratore di @effemme8, o l’amministratore del mega condominio di 5 palazzi/400 u.i. Di cui raccontavo.
Allora ti racconto questo aneddoto: Nel supercondomio con un solo amministratore dove abita mia sorella alcuni proprietari degli ultimi piani, con il trascorrere degli anni e la comparsa dei relativi acciacchi senili, hanno deciso di costruire degli ascensori (per la verità montacarichi idraulici) esterni. Installazione in due scale differenti, ovviamente modelli diversi, caratteristica comune di fermarsi sul pianerottolo di riposo per cui una rampa di scale se la dovevano fare. Così, visto l'interesse di altri condomini, un architetto che abita in condominio riusci a farsi autorizzare dalla assemblea per trovare uno studio di progettazione che verificasse la possibilità di installare il montacarichi esterno, meno impattante dei due già costruiti, che arrivasse sul solaio dell'appartamento, così da evitare anche mezza rampa di scale, in modo che, una volta approvato il progetto, la tipologia di ascensore da installare fosse uguale per tutte le scale dove i condomini avessero deciso di fare l'installazione. Il condominio nella sua globalità approvò il progetto e fece organizzare delle assemblee di scala dove i condomini potessero discutere e valutare l'installazione. Tutte le scale. al di fuori di una che ha mantenuto il suo catafalco esterno, hanno approvato e quindi in 8 scale sono stati montati gli ascensori perché il criterio della installazione è stato quello che bastava un pioniere che si accollasse il costo di costruzione. Dopo la costruzione un condomino di una scala del piano rialzato, che è il piano di sbarco del montacarichi idraulico, ha fatto causa al condominio perché la costruzione a suo dire aveva ridotto il suo diritto di veduta, e la luminosità della cucina, e deprezzato il suo appartamento. Il condominio ha eccepito il difetto di legittimazione passiva, ma il pretore ha condannato il condominio alla rifusione dei danni e delle spese legali. Il condominio non contento è andato in appello e la corte d'appello ha confermato la sentenza di primo grado, condannando il condominio; tuttavia nella sentenza è stato fatto accenno al condominio parziale come rivalsa del supercondominio. Così i 6 proprietari del montacarichi si sono visti rigirare tutti i costi della causa. E' andata finire che i sei proprietari hanno portato in Mediazione il Condominio per trattare l'importo da restituire al condominio: hanno ottenuto lo scorporo delle spese del legale del condominio sia in primo che secondo grado che sono rimaste a carico di tutti. Il resto l'hanno restituito a rate.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Vedo che nelle conclusioni ci ritroviamo: non sembrava invece di questo parere Dimaraz.
Vengo continuamente tirato in ballo...e mi ero ripromesso di non dare qui corda a certe "menate"...ma vedo che il @EffeEmme (o chi altro, nelle sue situazioni, leggerà) viene fuorviato.
.... anch'io. Adesso, con le risposte #20 e 22 la cosa ti è più chiara? A me no, ma ciò è normale visto che per il mio "amico" Dimaraz sono una capra ....
:riflessione:
essere o voler essere...questo il dilemma.

Ma non si era appena detto che al momento non c'è alcun "Supercondominio"?
Finchè le cose rimangono come sono ...esiste un solo Condominio.
Ma qualcuno (e non io) vuole una gestione palesemente diversa...quindi non appena crea un Condominio nel proprio edificio quello precedente diventa un Supercondominio...e non serve che tale "dicitura" venga affissa sulle carte intestate.


Uhm....: mica vero: se i 4 che portano 40 deleghe del fabbricato A si presentano in una assemblea generale A+B+C+D, e sono praticamente soli, sicuramente approveranno delibere che gli altri assenti dovranno digerire, o impugnare in quei pochi 30gg.

Se invece la assemblea fosse di "supercondominio",
Si: ma allora cosa c'azzecca, tanto per citare qualcuno, la prima risposta se di fatto si converge con la medesima gestione che si avrebbe se il tutto fosse "dichiarato" Supercondominio con 4 condominij separati?
Nulla cambierebbe.

Edificio A=44
Edificio B=34
Edificio C=30
Edificio D=42

Condominio attuale (unico):

A)si presentano solo i 4 con deleghe per 40 (quindi facciamo 44) = sulle decisioni che riguardano le "parti comuni" (a tutto il complesso) decidono loro perchè avranno 44 teste e rispettivi millesimi (a spanne 295 )...quindi eventuale delibera valida ma impugnabile per difetto di maggioranza sulla stragrande parte delle questioni.

B)si presentano i "famigerati" 4+ deleghe (valgono 44 e 295 millesimi) e la metà degli altri proprietari che votano uniti ed in opposizione per decidere la ditta che farà manutenzione al giardino comune= verrà deliberato quanto deciso dai secondi perchè 53 vale più di 44

C)si delibera sul rifacimento del tetto della palazzina D e si presentano (impropriamente) i 44 gatti (in fila per 3 col resto di 2) più 2 proprietari della palazzina D = i 44 vanno a fare una passeggiata ed i 2 D decidono col rischio dell'annullabilità



Condominio (che diventa Super) + Condominio palazzina D: ripetendo la casistica superiore e cosiderato che provvedano alla nomina di un rappresentante.

A) si presentano i 4+40 ed il solo rappresentante della palazzina D per questione "comune"= eventuale delibera valida ma annullabile se impugnata perchè millesimi insufficenti

B)Sempre i 4+40, il rappresentante di D e una decina di B e C che votano conformemente al rappresentante D= verrà deliberato quanto deciso dai secondi perchè 52 vale più di 44 (il rappresentante D vale quanto la somma di tutti i proprietari dell'edificio che rappresenta)

C)sempre delibera su tetto di palazzo D..i 4+40 vanno a passeggio...il rappresentante D potrebbe votare solo per se "stesso" visto che il punto in votazione non è gestione ordinaria e richiede la presenza di altri del palazzo D

Quindi sia caso A che B nessuna differenza... il caso C non pertinente.

nel secondo finisce per dominare la abilità dell'amministratore, di fatto l'uniico con reali poteri (nonscritti) che gli consentono di condurre le danze a proprio piacimento
Il presidente fa uscire l'amministratore...che non ha poteri e nemmeno diritto/necessità di essere presente in assemblea.

Se poi i partecipanti accettano supinamente...inutile perdiamo tempo a spiegare.
 
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