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paulin

Membro Attivo
Proprietario Casa
Comprare una casa al mare quanto costa?
A grandi linee, se il costo dell’immobile è di 200mila quanto bisogna aggiungere di spese di IVA notaio ecc..
Moolto pressapoco, giusto per avere un’idea.
 

Nemesis

Membro Storico
Proprietario Casa
Se il venditore è un’impresa, la regola generale è che la cessione è esente da IVA. Pertanto, in questo caso, dovresti pagare:
- l’imposta di registro in misura proporzionale del 9% (che non può comunque essere di importo inferiore a 1.000 euro);
- l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
- l’imposta catastale fissa di 50 euro.
Tuttavia, l’IVA si applicherebbe se:
- la cessione è effettuata da un'impresa costruttrice o di ripristino dei fabbricati entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento, oppure anche dopo i 5 anni, se il venditore sceglie di assoggettare l’operazione a IVA (la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare);
- la cessione è di fabbricato abitativo destinato ad alloggio sociale, per la quale il venditore sceglie di sottoporre l’operazione a IVA (anche in questo caso, la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare).
In questi casi, oltre all'IVA (e nel caso da te ipotizzato, non trattandosi di fabbricato classificato nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, è con l'aliquota del 10%), dovresti corrispondere:
- l’imposta di registro fissa di 200 euro;
- l’imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
- l’imposta catastale fissa di 200 euro.
La base imponibile su cui calcolare l’IVA è costituita dal prezzo della cessione (quindi su un imponibile di 200.000 euro, l'IVA è di 20.000 euro).

Se invece il venditore è un privato, dovresti pagare:
- l’imposta di registro proporzionale del 9% (che non può comunque essere di importo inferiore a 1.000 euro);
- l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro
- l’imposta catastale fissa di 50 euro.
Quando la vendita non è soggetta a IVA, ma all'imposta di registro, la base imponibile delle imposte di registro può essere determinata con il sistema del "prezzo-valore" (se sei un privato che non agisce nell’esercizio di attività commerciale, artistica o professionale, e richiedi esplicitamente al notaio, all’atto della compravendita, l’applicazione della regola del prezzo-valore). La base imponibile in questo caso è costituita dal valore catastale del fabbricato, determinatata moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per il coefficiente 120 (trattandosi di seconda casa).
Quindi, se per esempio il fabbricato avesse una rendita catastale di 800 euro, la base imponibile su cui applicare l’imposta di registro del 9% sarebbe pari a: 800 x 1,05 x 120 = 100.800 euro.
Pertanto, l’imposta di registro dovuta sarebbe di 9.072 euro (100.800 x 9%).
Senza l’applicazione della regola del prezzo-valore, l’imposta dovrebbe essere calcolata sul valore pattuito (200.000 euro) e sarebbe quindi di 18.000 euro (200.000 x 9%).

Oltre alle imposte, dovrai ovviamente pagare anche l'onorario del notaio. Per questo, dovrai chiedere preventivi a più notai. Nel caso l'acquisto sia effettuato con il sistema del prezzo-valore, la legge prevede una riduzione del 30% dell'onorario.
 
Ultima modifica:

paulin

Membro Attivo
Proprietario Casa
Grazie, che risposta professionale. Complimenti.
Per quale motivo, vista la convenienza, uno non dovrebbe optare per il sistema prezzo-valore in caso di compravendita tra privati?
 

possessore

Membro Storico
Proprietario Casa
Aggiungo che queste sono le spese per acquistare una seconda casa.

Una volta acquistata, ogni anno occorre pagare l'IMU, più naturalmente le spese di condominio, e le spese per acqua, luce e gas.
 

Nemesis

Membro Storico
Proprietario Casa
cosa è l'imposta ipotecaria?
Art. 1, comma 1 del testo unico delle disposizioni concernenti le imposte ipotecaria e catastale, approvato con D. Lgs. n. 347/1990:
Le formalità di trascrizione, iscrizione, rinnovazione e annotazione eseguite nei pubblici registri immobiliari sono soggette alla imposta ipotecaria secondo le disposizioni del presente testo unico e della allegata tariffa.
 

chiacchia

Membro Senior
Proprietario Casa
Preciso come al solito, insomma un'altro balzello da sopportare, potevano almeno scegliere un nome più carino.
Grazie della spiegazione
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Non credo che chiacchia facesse questioni linguistiche.
Anche a me è sempre suonato curioso quel termine. Imposta che emerge sia nelle compravendite, sia nelle successioni, senza che alcuno dei beni immobili trattati sia ipotecato. Insomma: è un balzello.
 

paulin

Membro Attivo
Proprietario Casa
Il sistema prezzo valore è opzionale in caso di vendita tra privati. (così mi pare di aver capito). Mi sembra scontato che tutti optino per questo sistema.
Sapreste indicarmi in quale caso non converrebbe?
 

possessore

Membro Storico
Proprietario Casa
Il sistema prezzo valore è opzionale in caso di vendita tra privati. (così mi pare di aver capito). Mi sembra scontato che tutti optino per questo sistema.
Sapreste indicarmi in quale caso non converrebbe?
Il sistema prezzo valore è opzionale ma non è scontato che tutti lo scelgano.
Anzitutto ti suggerisco la lettura di questo pdf molto ben fatto:

Il sistema prezzo valore può essere svantaggioso nel caso in cui il venditore "svenda".
Ti faccio un esempio che mi riguarda in prima persona.
Ho "svenduto" un posto auto coperto, del valore catastale di 18.000 Euro, a 1.000 Euro, regolarmente registrati in atto notarile, accollandomi pure le spese notarili per agevolare la vendita, visto che su questo posto pagavo 300 Euro l'anno di IMU seconda casa, senza poterlo di fatto utilizzare per ragioni logistiche (ragioni logistiche che, se non mi licenziano, si protrarranno ancora per molti anni).
Chi l'ha comperato, non potrà certo rivenderlo a 18.000 Euro: non glielo comprerebbe mai nessuno, perché chi compra chiede per prima cosa copia dell'atto di provenienza, e nessuno comprerebbe a 18.000 qualcosa che è stato pagato 1.000.
Quindi è vero che paghi meno spese notarili (30% in meno) con il meccanismo del prezzo valore, ma è anche vero che se registri un prezzo valore decisamente bassissimo, ciò poi ti limita quando, eventualmente, un giorno tu desideri rivendere.
 

Allegati

chiacchia

Membro Senior
Proprietario Casa
Possessore attenzione, può darsi che non sia il caso tuo anzi spero proprio di no.
Io diversi anni fa ho fatto a cambio di box, nel senso, che il box che confinava con il mio giardino non era mio ma il mio era quello successivo pertanto per avere la praticità di entrare nel box anche dal giardino chiesi lo scambio accollandomi tutte le spese, da premettere che mio era perfetto l'altro era da ristrutturare, ok tutto fatto ma dopo quasi un anno mi arriva una cartella esattoriale di lire 980.000 quasi un milione perché ? per la differenza di valore anche se nell'atto era scritto permuta e non vendita, i box erano come quadratura perfettamente uguali, ma allora perché pagare quel balzello? eeehhh! per schiacciare sempre la stessa rapa fino a quando non esce più una goccia di liquido e poi? e poi passi alla prossima tanto di Italiani c'è ne sono tanti.
 

possessore

Membro Storico
Proprietario Casa
dopo quasi un anno mi arriva una cartella esattoriale di lire 980.000 quasi un milione perché ? per la differenza di valore anche se nell'atto era scritto permuta e non vendita
Nel mio caso sono passati già quasi 2 anni. Inoltre le tasse per l'atto di trasferimento (nel mio caso era una vendita e non una permuta) sono state pagate sul valore catastale rivalutato (*), e in più l'acquirente ha scelto di adibire il posto auto a pertinenza della sua prima casa, dato che non aveva altri box o posti auto né nello stesso comune, né in tutto il territorio nazionale.
Finora l'Agenzia delle Entrate non ha avuto nulla da eccepire.





(*) Il valore catastale si ottiene moltiplicando la rendita catastale (indicata nella visura) rivalutata del 5% per un determinato coefficiente stabilito per legge e variabile in base alla categoria catastale dello stesso immobile. [Nel mio caso era categoria C/6]
 

paulin

Membro Attivo
Proprietario Casa
se invece io privato compro una casa nuova da una ditta che l'ha costruita devo per forza pagare l'IVA al 10 essendo seconda casa. Non si può in questo caso, al posto dell'IVA pagare con il sistema prezzo valore?
Nemesis nella spiegazione era stato chiaro, ma vorrei la conferma essendo per me tutte cose nuove.
 

possessore

Membro Storico
Proprietario Casa
Il prezzo-valore è applicabile solo ed esclusivamente se la compravendita avviene tra persone fisiche, o tra un privato e un venditore comunque esente da IVA, e per immobili a uso abitativo e relative pertinenze.

Se comperi da ditta costruttrice, essa non è "venditore comunque esente da IVA", pertanto il sistema prezzo valore non è applicabile e dovrai pagare l'IVA al 10%.

Capisco che non sia piacevole perché ad esempio nel mio caso un "secondo box" (nel 2010) mi ha fatto spendere 7.000 Euro d'IVA (compravo da ditta costruttrice) anziché 2.800 Euro.
Il valore era 70.000 Euro.

FONTE: https://www.facile.it/mutui/news/che-cos-e-il-sistema-prezzo-valore-e-quando-si-applica.html#
 

Nemesis

Membro Storico
Proprietario Casa
se invece io privato compro una casa nuova da una ditta che l'ha costruita devo per forza pagare l'IVA
No. Solamente se il venditore sceglie di assoggettare l’operazione a IVA.
Non si può in questo caso, al posto dell'IVA pagare con il sistema prezzo valore?
Se il venditore sceglie di assoggettare l'operazione a IVA, il sistema del prezzo-valore non è applicabile.
 

paulin

Membro Attivo
Proprietario Casa
No. Solamente se il venditore sceglie di assoggettare l’operazione a IVA.
Se il venditore sceglie di assoggettare l'operazione a IVA, il sistema del prezzo-valore non è applicabile.
Quindi non è un obbligo. Interessante.
Una impresa che non riuscisse a vendere un appartamento potrebbe quindi anche venire incontro al privato proponendogli di venderglielo con il sistema prezzo valore. Magari ci rimettono (non so come funziona l'IVA per loro, però magari si sbarazzano di un appartamento che non riescono a vendere) Giusto?
Scusate se insisto. Ho capito come funziona. Ora è più una curiosità.
 

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