savier

Membro Attivo
Proprietario Casa
in 2° convocazione per la revoca dell'amministratore si applica il 2° comma dell' art.1136.
Io non chiedo la revoca, ma la non conferma. Quale art. si applica? e quanti millesimi occorrono durante l'assemblea? secondo-" me non conferma si differenzia dalla revoca"
 

Andrea Occhiodoro

Membro Attivo
Professionista
Buongiorno savier, un amministratore che in seconda convocazione non abbia raggiunto il quorum deliberativo fissato dal secondo comma dell'art. 1136 (maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno 500 millesimi) non ha ottenuto formalmente la conferma ma, se qualcun altro non ha ottenuto la nomina con il medesimo quorum, rimane in carica con le stesse attribuzioni e con il diritto a percepire lo stesso compenso di prima.
 

alberto bianchi

Membro Storico
Proprietario Casa
grazie Andrea Occhiodoro, per favore potresti essere più chiaro?
Significa che se non hai un altro amministratore, potenziale sostituto, che abbia raggiunto il quorum richiesto, il vecchio amministratore, anche se non formalmente confermato, rimane in carica con lo stesso compenso percepito precedentemente.
la non conferma è differente dalla revoca ?
Sono due diverse, per la prima basta votare contro in assemblea, per la seconda dev'essere fatta una specifica richiesta. Ma la sostanza non cambia, finché non si trova un sostituto, che raggiunga il quorum, il vecchio continua. A meno che non ci siano fatti talmente gravi da richiedere l'intervento del tribunale.
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
riguardo l'amministrazione dei condomini, secondo me, i nostri legislatori sono stati lacunosi.
Già a partire dall'obbligo della sua nomina.
Infatti il primo comma dell’art. 1129 c.c. riformato recita: "Quando i condomini sono più di otto, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario."
Ciò significa che, ricorrendo il numero minimo di condomini, fin quando un condomino non fa richiesta al giudice perché non si raggiunge il quorum previsto per la nomina o perché non c'è mai stato e lui vuole un amministratore, si può andare avanti, se tutti sono d'accordo, con l'autogestione oppure si continua con il vecchio amministratore dimissionario/dimissionato "in prorogatio" se l'assemblea contemporaneamente alla revoca non ne ha nominato uno nuovo.
Tuttavia l' art. 1138, quarto comma, c.c. dice che superati gli otto condomini l'amministratore è un organo indefettibile del condominio e come tale nessuna norma di regolamento condominiale, ancorché contrattuale, potrà derogare impedendo la sua nomina. Dalla interpretazione di questa norma scatta l'obbligatorietà, per un condominio con più di 8 condomini, sostenuta da molti (ed applicata dal giudice in caso di ricorso), di avere un amministratore.
L’art. 1136, quarto comma, c.c. ci dice che per la nomina dell’amministratore, ma anche per la revoca del mandato, sono necessari i quorum di cui al secondo comma dello stesso articolo, vale a dire la maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi (la metà del valore dell'edificio).
Una volta nominato, l’amministratore dura in carica per un anno ed aggiunge testualmente la legge che tale termine “si intende rinnovato per eguale durata”.
Questa frase infelice ha fatto si che molti interpretassero che l'amministratore una volta nominato durasse in carica 2 anni anziché 1.
Invece bisogna intendere che, pur rimanendo la possibilità di revoca in qualsiasi momento del mandato da parte della assemblea dei condòmini, l'incarico dato all'amministratore dura 12 mesi e, se rinnovato, la durata deve essere di ancora 12 mesi: cioè non sono ammessi incarichi al di sotto dei 12 mesi.
Mentre c'è il comma che contempla la revoca del mandato da parte del giudice qualora l'amministratore abbia compiuto gravi irregolarità nella gestione del condominio, non c'è alcun esplicito riferimento di legge che obblighi l'amministratore di chiedere il rinnovo dell'incarico alla fine di ogni mandato.
Insigni giuristi si sono arrovellati il cervello alla ricerca di un riferimento per il quale sia dimostrato l'obbligo di rinnovo dell'incarico.
L'appiglio lo darebbe sia il comma 2 dell' art. 1129 c.c., che nella prima frase, afferma: «contestualmente all’ accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico…» e sia l’art. 1135 c.c., che, nel disciplinare le attribuzioni dell’assemblea dei condomini, al comma 1 e conseguente numero 1, dispone: «Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l’assemblea dei condomini provvede: 1) alla conferma dell’amministratore e ....»
Per molti questi riferimenti stanno inequivocabilmente, a significare che il rinnovo non è automatico, perché la norma disciplina, in un unico contesto, sia la nomina che il rinnovo.
Sulla indiscutibile premessa che il rinnovo è nient’altro che una conferma, l’art. 1135 c.c. prevede necessariamente e indispensabilmente una delibera.
Inoltre c'è un altro principio fondamentale del nostro ordinamento giuridico che dice che nessuno può gestire gli interessi di un altro senza il suo consenso (v., a conferma, la disciplina dell’interesse e legittimazione processuale, di cui ai titoli III e IV del libro primo del c.p.c.).
A tanto si arriverebbe se l’amministratore potesse imporre, invocando la norma per la quale la conservazione della sua carica è automatica.
Quindi, secondo costoro, l’amministratore che non intende dimettersi a fine mandato, e che anche l’assemblea non vuole revocare a fine mandato, ai sensi dell’articolo 1129, comma 11 c.c., per la permanenza in carica, deve indicare nell’ ordine del giorno «rinnovo dell’incarico». In assemblea, l’amministratore espliciterà che desidera la continuità del mandato.
Il quorum per rinnovare l'incarico è lo stesso per la nomina e la revoca.
Tuttavia, altri sostengono che il comma 10 dell’art. 1129 c.c. testualmente dispone: «L’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore».
La norma, nella sua dizione letterale, appare non fornire dubbi sulla prassi di dover assumere una delibera solo in caso di revoca o di dimissioni dell'amministratore.
E’ prassi, ormai in via di consolidamento, quella secondo la quale, per il rinnovo della carica dell’amministratore, non occorre alcuna delibera, dovendosi limitare l’assemblea a prendere atto della volontà implicita dell’amministratore di voler rimanere in carica.
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
Infine c'è differenza tra "revoca dell'incarico" e "dimissioni dall'incarico".
Per revocare, o confermare, l'incarico dell'amministratore ci vuole il seguente quorum: la maggioranza dei partecipanti alla assemblea che rappresentino almeno 500/1000 di proprietà. Se non si raggiunge il quorum, che è uguale per i due casi, l'amministratore rimane in "prorogatio" fino a quando l'assemblea non riesce a trovare la maggioranza per nominare un nuovo amministratore (non credo che un amministratore che non ha avuto la conferma si candidi una secondo volta). In alternativa rivolgendosi ad un giudice, ed essendo più di otto condomini, provvederà quest'ultimo alla nomina di un amministratore.
Il discorso dimissioni dall'incarico è differente: se sono irrevocabili in quanto tali l'assemblea non può che prenderne atto non c'è alcun quorum da rispettare. ma anche se non fossero accompagnate dal irrevocabilità della decisione, non c'è altro che prenderne atto: non si può obbligare qualcuno ad una prestazione professionale che non vuole fare.
C'è invece da rispettare la tempistica per la quale il condominio possa nominare un nuovo amministratore; d'altra parte è lo stesso art. 1129, ottavo comma, c.c. a spiegare che:
"Alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi".
Qualora non fossero rispettati tali obblighi il condominio potrebbe fare causa all'amministratore dimissionario.
 

alberto bianchi

Membro Storico
Proprietario Casa
Se le norme fossero tutte chiare ed immediatamente applicabili avremmo un altro grosso problema occupazionale. Magistrati, avvocati, docenti di diritto all'Università, case editrici specializzate in testi e riviste giuridiche dovrebbero tutti ridimensionare i ranghi. Però qualche effetto positivo ci sarebbe: meno leggi che vanno in prescrizione, processi più equi, più delinquenti condannati e più secondini (quindi più lavoro) per le carceri. Ma...questo succede solo nella nazione chiamata Utopia.
 

Gratis per sempre!

  • > Crea Discussioni e poni quesiti
  • > Trova Consigli e Suggerimenti
  • > Elimina la Pubblicità!
  • > Informarti sulle ultime Novità

Le Ultime Discussioni

Alto