basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Con notevole disappunto abbiamo scoperto, dopo 60 anni, una notevole difformità tra gli atti depositati in comune e la situazione reale del condominio.
E dire che anche recentemente sono stati effettuate compravendite.
L'edificio ha ottenuto a suo tempo l'abitabilità: la situazione catastale sembra corretta.
Sembra invece che non siano state depositate in Comune le varianti a fine lavori: tra le anomalie abbiamo la posizione dell'ascensore, nella realtà a Nord delle scale; sui disegni in Comune a Sud.
Inoltre i prospetti delle due facciate differiscono: I balconi lato Nord sono più lunghi, e quelli lato Sud sono più corti.

Suppongo che la situazione vada regolarizzata/sanata: ed ecco le domande.
1) Costruzione del '60-'62: il fatto che sia stata rilasciata l'abitabilità costituisce un punto a favore?
2) Premesso che nella sostanza mi pare che occorra la corrispondenza totale tra stato di fatto, catasto e urbanistica, ricordo una precisazione di @marcanto, il quale citava la legge sulla conformità, che si riferiva solo al Catasto: è per questo che finora non è mai emersa la cosa nei vari atti che anche recentemente si sono susseguiti?
3) Dal punto di vista della sanatoria, il fatto che da sempre al catasto le cose fossero aggiornate, può essere un punto a favore?
 

marcanto

Membro Senior
Professionista
ricordo una precisazione di @marcanto, il quale citava la legge sulla conformità, che si riferiva solo al Catasto:
se vuoi posso anche darti nuovamente il riferimento
leg. 52/1985 (come modificata nel 2010)
art. 29, comma 1-bis

< ((1-bis. Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie >

per quanto concerne la conformità dello stato di fatto (come realizzato) ed il titolo edilizio, è lapalissiano che DEVE esserci e non vi è bisogno che lo debba puntualizzare qualcuno o qualcosa.
> Si chiede il titolo edilizio, accompagnato da un PROGETTO, in questo viene descritto l'intervento e le opere edilizie da effettuare.
> vado a realizzare gli interventi. E' ovvio che nel momento che realizzi gli interventi edilizi li vai a realizzare in modo conforme al titolo edilizio che hai chiesto. Ossia poni in essere il PROGETTO.
Quindi è elementare che debba esserci conformità tra titolo edilizio e il realizzato.
> si fa la "denuncia" catastale dell'immobile e la si fa conformemente al progetto/titolo edilizio > e quindi conforme anche allo stato di fatto.
ne discende che collimeranno le conformità:
titolo edilizio > stato di fatto > catasto

se in corso d'opera poni in essere delle varianti rispetto a quanto previsto nel titolo edilizio .....presumendo che siano varianti sanabili .......ne esci presentando una variante in corso d'opera.
- se la variante non la presenti > hai fatto degli abusi
- se senza presentare la variante fai l'accatastamento dimenticandoti delle previsioni del titolo edilizio......ma nell'accatastamento dichiari le difformità non sanate .......allora è una falsa dichiarazione a livello catastale in quanto impostata su opere abusive

va anche detto che 60 anni fa a livello catastale ci si regolava diversamente da oggi, cosi come oggi ci si regola diversamente anche da solo 10 anni fa.
 

marcanto

Membro Senior
Professionista
come si risolvono ? conosci già la risposta > contatti un tecnico :)
partirei con una verifica di conformità per la questione dei balconi che incidono sulla superfici utili, ergo indici urbanistici.
La questione ascensore, potrebbe essere quella che da più grattacapi se non altro per il comportamento strutturale ......da controllare anche quest'ultimo, sperando che non abbia inciso anche per il volume complessivo dell'edificio.

La questione dei costi della sanatoria > dipende dai balconi se risultano con superfici incrementata, dall'ascensore se incrementa il volume.
Ogni comune ha poi un suo tariffario da applicare.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
La volumetria complessiva non varia per l’ascensore. È solo una situazione speculare. E spero che la cubatura residenziale si compensi: un balcone si è accorciato, quello opposto allungato. Vedremo: quello che hai risposto in generale lo immaginavo. Mi chiedevo invece se c’erano delle attenuanti su situazioni ormai vecchie di 60 anni cui era stata regolarmente concessa la abitabilità: e immagino non ci siano violazioni gravi (strutture, volumi extra, norme tecniche).
Staremo a vedere: comunque “bella sorpresa”
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Questa l'ho letta oggi: siamo un paese dove vale il diritto ed il suo contrario ....


Vedi allegato 3 del testo della risposta parlamentare.
 

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