Consigli su intricata questione relativa allo scioglimento di comunione ereditaria

[User_57027]

Buonasera a tutti.
Premetto che di essermi recato da due notai a cui ho chiesto documentazioni necessarie e un preventivo relativo allo scioglimento di una comunione ereditaria.
I due professionisti hanno fornito due modalità operative completamente diverse sul modo di procedere. Ne consegue anche un costo parecchio diverso per gli atti.
Un notaio chiede circa 10000 euro, l' altro 6000.
La documentazione da produrre è, tuttavia, coerente al parere di entrambi
Adesso i dettagli:
Otto comproprietari posseggono una certa quota indivisa di tre unità immobiliari:
- la prima unità immobiliare è catastata c/1 ed il suo valore catastale è 64000 euro
- la seconda unità immobiliare è catastata anche essa c/1 ed il suo valore catastale è 38000 euro
- la terza unità immobiliare è catastata come a/4 ed il suo valore catastale è 11.000.

Per comodità chiamo i comproprietari A, B, C, D, E, F, G, H.
SI vuole addivenire bonariamente e senza conguagli in denaro al seguente risultato:
- il signor A diventa proprietario al 100% della prima unità immobiliare
- il signor B diventa proprietario al 100% della seconda unità immobiliare
- il signor C diventa proprietario al 100% della terza unità immobiliare.

I signori D, E, F, G, H rinunciano.

Il primo notaio mi ha detto che deve studiare bene il caso. Ha chiesto il parere di alcuni collaboratori e mi ha fatto capire che si tratta di un caso ostico, a causa delle rinunce (da lui definite abdicative) dei cinque soggetti di cui sopra. Comunque le tasse da pagare (onorario esclusi) sono pari circa al 9% della somma dei tre valori catastali (64000+38000+11000). Quindi il 9% di 113000 euro cioè circa 10200 euro.

L'altro notaio (professionista anziano) ha sussultato quando gli ho riferito del concetto di rinuncia abdicativa. Quasi criticava il suo collega. Per lui è tutto più semplice. A livello di costi erariali bisogna pagare il 9% dell' unità immobiliare con valore più alto. Quindi il 9% di 64000 euro.

Io invece da ignorante sapevo che una parte va pagata con aliquota pari all' 1% ed un' altra parte definita in "eccedenza" al 9%

Come al solito siamo in Italia.
Quale è il VS parere?

 

[Seth]

Ciao, premetto che sono profano, quindi prendi quanto scrivo col beneficio d’inventario e attendi pareri più autorevoli.
Però, su una guida online trovo:

L’Agenzia delle Entrate riporta nella sua risposta anche quanto affermato dalla Corte di Cassazione con la recente sentenza del 28 marzo 2018, n. 7606:

“In tema di imposta di registro, in caso di scioglimento della comunione
ereditaria […] mediante assegnazione dei beni in natura e versamento di conguagli in denaro, ove i coeredi abbiano ricevuto il valore delle rispettive quote, si applica l’aliquota degli atti di divisione e non l’aliquota degli atti traslativi“.

Se, invece, il valore della quota ricevuta è superiore al valore della sua quota spettante di diritto, l’atto si considera vendita per la parte eccedente e dovranno essere applicate le aliquote degli atti traslativi.

Il parere​

Quando il valore dei diritti assegnati corrisponde al valore delle quote di diritto spettanti a ciascun coerede, l’atto di divisione deve essere registrato con l’applicazione dell’aliquota proporzionale dell’1%, prevista per gli atti aventi natura dichiarativa, come stabilito dall’art. 3 della Tariffa, Parte I, allegata al TUR (Circolare del 29 maggio 2013, n. 18/E, par. 2.2.1).

Per quanto riguarda, invece, le imposte ipotecaria e catastale, queste dovranno essere corrisposte nella misura fissa di 200 euro ciascuna (Circolare del 21 febbraio 2014, n. 2/E, par. 1.2).

Fonte: Risposta alle istanze di interpello e consulenza giuridica n. 30 del 6/02/2020 – Agenzia delle Entrate

Atto di divisione ereditaria: qual è la tassazione corretta? - SmartFocus

A quali imposte di registro, ipotecaria e catastale è assoggetato l'atto di divisione ereditaria? La risposta n. 30 del 6/02/2020 dell'Agenzia Entrate.

www.visureitalia.com

 

[User_57027]

E' esattamente quello che ho detto al primo notaio.
Ma lui non e' d'accordo.
Cio' che afferma l' agenzia delle entrate secondo il notaio troverebbe applicazione se i comproprietari fossero tre e i beni da dividere anche tre.
Nel mio caso egli sostiene che, essendo i condividenti in numero superiore ai beni da dividere si applica l' aliquota relativa alla vendita (9%).
Cinque condividenti dovranno rinunciare totalmente alla loro quota.
Gli altri tre devono rinunciare ciascuno ad una quota per diventare poi (anche in funzione delle precedenti cinque rinunce) proprietari al 100% di una delle tre unita immobiliari.
In sostanza per il notaio si tratta non di una divisione ma per lo piu' di una rinuncia da lui definita con il tecnicismo "abdicatica"
Ripeto ho trovato entrambi i notai molto impreparati, quasi come se non avessero mai affrontato un caso del genere.
Per lo piu' con due modi di operare completamente in disaccordo.

 

[Dimaraz]

Premetto che di essermi recato da due notai

... e come vedi ora che hai consultato il Notaio "honoris causa" @Seth ottieni un terzo parere che sembra diverso dai precedenti e quantomeno apparentemente più esaustivo/completo.

Mi permetto un 4° parere suffragato dallo stesso titolo di chi ha preceduto.

Non mi infilo nel calcolo o nella determinazione delle singole aliquote perché cosa che richiede analisi profonda e conoscenza diretta...e mi limito ad alcune premesse da valutare:

-non è chiaro quali siano i rapporti di parentela fra gli 8 comproprietari.
-sembra che gli 8 non abbiano la titolarità totale su tutti gli immobili ma che vi siano quote di terzi (ma forse ho frainteso).

Assodato che la comproprietà derivi da una Successione ereditaria perfezionata si pone in primis la questione sulla opportunità della "rinuncia".

Qui potrebbero (condizionale) entrare in gioco eventuali questioni di "rappresentazione" di eventuali eredi diretti degli 8.

Definita tale questione e "concessa" la rinuncia dei proprietari da D a H ... si tratta di una pletora di "rinuncia abdicativa" che equivale (tributariamente) a "donazione".
Su ogni donazione si dovrà calcolare l'importo delle "gabelle" che però sono variabili in funzione di chi riceve e di cosa riceve.
Vi potranno essere "agevolazioni" se l'immobile risulta "prima casa" , imposte fisse e scaglioni di esenzione.

Quanto al "compenso" del Notaio sarà opportuno farsi preventivare da più soggetti stante la notevole variabilità di mercato.
Giocoforza se vi affidate ad un solo professionista il totale verrà scontato.

Essendo la "rinuncia" un atto unilaterale ... ci si infila nel "cul de sac" di chi sosterrà le spesefin qui citate.

Stante la "morfologia" del caso specifico (comproprietà di più immobili in comunione ereditaria) ...da valutare le implicazioni della sentenza di Cassazione, del 15 marzo 2016, n. 5068.

 

[User_57027]

Le variabili in gioco sono tante.
Mi preoccupa la questione della rappresentazione a seguito della rinuncia dei comproprietari alcuni dei quali hanno figli minorenni.
Temo che se l'atto verra' stipulato potrebbero esserci conseguenze future da parte dell' Agenzia delle Entrate vista la non univoca via di procedere.

 

[Seth]

E' esattamente quello che ho detto al primo notaio.
Ma lui non e' d'accordo.
Cio' che afferma l' agenzia delle entrate secondo il notaio troverebbe applicazione se i comproprietari fossero tre e i beni da dividere anche tre.

Per la cronaca, nel caso oggetto del chiarimento Agenzia delle Entrate linkato, c’erano 2 beni (1 abitazione e 1 terreno agricolo) e 3 eredi.

“L'interpellante, in qualità di Notaio incaricato della stipula di un atto di divisione ereditaria, rappresenta che i signori X, Y e Z, sono proprietari per la quota di 1/3 ciascuno di un immobile abitativo con pertinenza e di un terreno agricolo, pervenuti in successione dalla signora W, rispettivamente moglie e madre dei citati eredi.”

Nel mio caso egli sostiene che, essendo i condividenti in numero superiore ai beni da dividere si applica l' aliquota relativa alla vendita (9%).
Cinque condividenti dovranno rinunciare totalmente alla loro quota.
Gli altri tre devono rinunciare ciascuno ad una quota per diventare poi (anche in funzione delle precedenti cinque rinunce) proprietari al 100% di una delle tre unita immobiliari.
In sostanza per il notaio si tratta non di una divisione ma per lo piu' di una rinuncia da lui definita con il tecnicismo "abdicatica"
Ripeto ho trovato entrambi i notai molto impreparati, quasi come se non avessero mai affrontato un caso del genere.
Per lo piu' con due modi di operare completamente in disaccordo.

Fossi in te cercherei di capire se gli aspiranti rinunciatari sono ancora nelle condizioni di rinunciare interamente all’eredità a favore di tutti gli altri eredi (però con l’autorizzazione del giudice tutelare in presenza di figli minori). In quel caso la rinuncia fatta in cancelleria del tribunale dovrebbe costare un minimo, e i restanti eredi si troverebbero semplicemente con tre immobili da dividere in tre, anche se di valore disuguale. Tra di loro la divisione senza conguaglio sarà tassata all’1% per la parte di valore pari a ciascuna quota, e invece come se fosse compravendita per la quota eccedente, sempre se interpreto correttamente.

Come detto non sono notaio né davvero né “honoris causa”.

P.s. Ai notai chiederei preventivo da cui risulti quanto va in tasse e quanto per onorari.

Segnalo anche queste guide:

Rinuncia all'eredità - cos'è e come funziona - tempi e costi

Che cos'è la rinuncia all'eredità e come funziona: chi può rinunciare all'eredità e come lo deve fare secondo la disciplina del codice civile.

www.consulenzalegaleitalia.it

La rinuncia all'eredità dei minorenni - Studio Legale Berti e Toninelli

La rinuncia all’eredità dei minorenni: in cosa consiste, come si attua, quando viene nominato un curatore speciale. Tutto quanto bisogna sapere.

www.btstudiolegale.it

 

[Dimaraz]

Agenzia delle Entrate

Temo che se l'atto verra' stipulato potrebbero esserci conseguenze future da parte dell' Agenzia delle Entrate vista la non univoca via di procedere.

non si occupa della lesione dei diritti (eventuali legittime).

Sussiste un rischio di accertamento se agite in modo "variopinto".

 

[Seth]

Sussiste un rischio di accertamento se agite in modo "variopinto".

Per esempio?

 

[Dimaraz]

Per esempio?

Con valori o metodiche differenti in un ristretto arco di tempo.

 

[Franci63]

Qui potrebbero (condizionale) entrare in gioco eventuali questioni di "rappresentazione" di eventuali eredi diretti degli 8.

Io credo di aver capito che non si tratterebbe di "rinuncia all'eredità", ma di rinuncia alla propria quota di comproprietà di un immobile ( o più immobili).
Sono due istituti diversi, e, nel secondo caso, non devono rinunciare anche i discendenti di chi rinuncia.
Per questo il primo notaio parla di "rinuncia abdicativa" e, secondo me, ha inquadrato meglio la questione.
Trattandosi di divisione di masse plurime, poi, si spiega la tassazione al 9%.
Qui qualche spunto:Le masse plurime: aspetti fiscali | 2020 | Articoli
P.S. anch'io vanto gli stessi "non titoli" di chi mi ha preceduto.