Salve a tutti e grazie in anticipo per le vostre risposte.
A Bologna è stato fatto un contratto di affitto tre più due che è già al terzo rinnovo dei due anni e che è stato fatto circa sei mesi fa. Ora l'attuale inquilino che è l'unico intesttario del contratto mi ha chiesto la possibilità di modificare il nome nel contratto , dato che lo vorrebbe passare a un suo cugino. E' possibile farlo o è indispensabile effettuare un nuovo contratto, eventualità che non ho intenzione di fare perchè significherebbe avere davanti 5 anni prima di poter liberare l'appartamento. Grazie mille Giovanna
L’art. 7 (Uso) del contratto agevolato non prevede alcun divieto di cessione. Ne consegue che la cessione del contratto è consentita e il conduttore originario (cedente) può sostituire a sé un altro soggetto, il quale subentra nel rapporto in qualità di cessionario.
Dal punto di vista degli adempimenti fiscali, è sufficiente compilare due soli quadri del modello RLI: il Quadro A, Tipologia di contratto: “L2”, Adempimenti successivi: “3”, Data di cessione, Riferimenti del contratto, Dati del richiedente, e il Quadro B – Sezione II (Dati del conduttore) Conduttore 001
: dati del conduttore cedente, e Conduttore 002: dati del conduttore cessionario.
Occorre però tenere presente che il modello RLI ha una funzione esclusivamente fiscale: serve a formalizzare nei confronti dell’Agenzia delle Entrate il trasferimento della posizione contrattuale dal cedente al cessionario, ma non regola i rapporti tra le tre parti coinvolte.
Il modello, infatti, non regola una serie di aspetti rilevanti, quali ad esempio il trasferimento del deposito cauzionale, il ricalcolo dei consumi e degli oneri accessori previsti dall’art. 4 del contratto-tipo agevolato, eventuali crediti, debiti o danni all'immobile maturati prima della cessione che potrebbero ripercuotersi sul conduttore uscente.
Inoltre, il contratto-tipo agevolato, all’art. 15, prevede la forma scritta per la validità e la prova di qualsiasi vicenda modificativa. Ciò significa che ogni modifica del contratto, compresa la sostituzione del conduttore, deve essere formalizzata per iscritto.
Questa formalizzazione è importante perché serve a liberare il cessionario da obbligazioni o prestazioni maturate prima della cessione e liberare il cedente da ogni responsabilità verso il locatore.
In mancanza di una tua liberazione espressa, infatti, il cedente potrebbe restare obbligato verso il creditore ceduto perché, se tu non liberi il cedente, puoi agire contro di lui, qualora il cessionario non adempia le originarie obbligazioni contrattuali che non mutano con la cessione.
Per questo motivo, quando cambia la titolarità del contratto, è opportuno predisporre un accordo scritto sottoscritto da tutte e tre le parti coinvolte perché la cessione è un’operazione giuridica trilatere che richiede l’adesione (consenso alla cessione) del contraente ceduto (tu, proprietaria-locatrice).
Di conseguenza, la vera data effettiva della cessione è quella consensualmente concordata tra le parti nell’accordo scritto. La comunicazione tramite modello RLI ha invece finalità fiscali e non determina di per sé gli effetti civilistici del trasferimento del contratto.
