Conviene rivolgersi al notaio per il preliminare d’acquisto di un appartamento?

[Seth]

Secondo voi conviene rivolgersi al notaio per il preliminare d’acquisto di un appartamento? Quindi autenticazione, trascrizione e controlli del notaio anticipati alla data del compromesso, ma costi maggiori. Oppure conviene fare una scrittura privata?

Al momento non si conoscono situazioni problematiche personali del venditore. Semmai va capita meglio la conformità catastale e urbanistica, perché a quanto pare ha realizzato un tramezzo non in planimetria per ricavare una camera che non c’era.
Se l’abuso non fosse ancora sanato prima del compromesso, vanno indicate condizioni sospensive nel preliminare?

In caso di scrittura privata conviene usare moduli prestampati fai-da-te o meglio comunque farsi redigere il testo da un professionista? (per esempio lo stesso notaio che in seguito stipulerà il rogito?)

Come tempi di rogito è prudente “stare larghi” sui tre-quattro mesi anche se la banca promette tempi della metà?

Grazie.

 

[uva]

Al momento non si conoscono situazioni problematiche personali del venditore.

In tal caso non mi pare necessario trascrivere il preliminare, che comunque può essere redatto dallo stesso notaio che si occuperà del rogito.
Se invece si teme che l'immobile venga ipotecato a causa debiti del venditore oppure che costui (essendo un imprenditore) fallisca, allora meglio procedere alla trascrizione, anche se comporta costi maggiori.

va capita meglio la conformità catastale e urbanistica,

Nelle proposte di acquisto e nei preliminari c'è sempre una clausola che pone a carico del venditore la regolarità urbanistica e catastale. Secondo me non è necessaria una condizione sospensiva relativamente a questo aspetto.

Piuttosto consiglierei di verificare le condizioni degli impianti (elettrico, idraulico) se l'immobile è un po' vetusto e non ci sono le dichiarazioni di conformità.
Io preferisco specificare che gli impianti sono conformi alle norme vigenti nell'anno di edificazione dell'immobile.
Quindi scriviamo nel preliminare che le parti dichiarano concordemente di escludere la garanzia di conformità degli impianti posti al servizio dell'immobile, facendosi carico parte acquirente di tutte le eventuali spese ed oneri per l'eventuale adeguamento dei predetti impianti alle normative attualmente vigenti.

Come tempi di rogito

Dipende anche dal tempo necessario per sanare l'abuso che hai citato, in modo che la perizia del perito della banca vada a buon fine.

 

[Seth]

In tal caso non mi pare necessario trascrivere il preliminare, che comunque può essere redatto dallo stesso notaio che si occuperà del rogito.
Se invece si teme che l'immobile venga ipotecato a causa debiti del venditore oppure che costui (essendo un imprenditore) fallisca, allora meglio procedere alla trascrizione, anche se comporta costi maggiori.


Nelle proposte di acquisto e nei preliminari c'è sempre una clausola che pone a carico del venditore la regolarità urbanistica e catastale. Secondo me non è necessaria una condizione sospensiva relativamente a questo aspetto.

Piuttosto consiglierei di verificare le condizioni degli impianti (elettrico, idraulico) se l'immobile è un po' vetusto e non ci sono le dichiarazioni di conformità.
Io preferisco specificare che gli impianti sono conformi alle norme vigenti nell'anno di edificazione dell'immobile.
Quindi scriviamo nel preliminare che le parti dichiarano concordemente di escludere la garanzia di conformità degli impianti posti al servizio dell'immobile, facendosi carico parte acquirente di tutte le eventuali spese ed oneri per l'eventuale adeguamento dei predetti impianti alle normative attualmente vigenti.


Dipende anche dal tempo necessario per sanare l'abuso che hai citato, in modo che la perizia del perito della banca vada a buon fine.

@uva, i tuoi consigli sono sempre preziosi anche perché mi pare che guardi le cose dal punto di vista pratico pur tenendo conto della normativa.

Leggendo i vecchi thread ho visto che c'è chi raccomanda sempre la trascrizione, ma in effetti se il venditore non è imprenditore da quali rischi ci si tutela con la trascrizione? Dalla possibilità che il venditore muoia sul colpo tra preliminare e rogito? O che sia un truffatore che intasca caparre facendo finta di vendere la stessa casa a dieci persone?

C'è poi un'utilità data dal fatto di anticipare al preliminare alcuni controlli che il notaio farebbe solo al momento del rogito?

Far redarre il testo del preliminare (pur senza trascrizione) al notaio che curerà il rogito mi pare una buona idea, ma sapete per caso se questo è compreso di solito nel compenso del rogito o richiede costi supplementari?

 

[uva]

da quali rischi ci si tutela con la trascrizione?

Puoi approfondire l'argomento con la guida del Notariato:

https://www.notariato.it/wp-content/uploads/Le_guide_per_il_cittadino_Gararanzia_preliminare_set_14.pdf

 

[uva]

controlli che il notaio farebbe solo al momento del rogito?

Il notaio verifica che l'immobile non sia ipotecato o pignorato.
Lo fa anche prima, ma è importante che controlli il giorno del rogito.
In un caso, nel quale io non ero coinvolta, l'appartamento promesso in vendita da un signore venne "aggredito" da Equitalia a ridosso del rogito. E' una vicenda di cui non conosco i particolari: mi venne soltanto riferito che per quel motivo non si fece il rogito.

Far redarre il testo del preliminare (pur senza trascrizione) al notaio

Conosco un notaio che per questa consulenza addebita 150 euro oltre al costo del rogito.
Prova a chiedere dei preventivi.

 

[uva]

A volte sugli immobili vi sono vecchie ipoteche, relative a mutui estinti da tempo, che nessuno ha provveduto a cancellare.
Questo non è un problema e non occorre pagare un notaio.
La cancellazione si può ottenere gratuitamente seguendo la procedura del Decreto Bersani convertito in legge nel 2007.

 

[Franci63]

c'è chi raccomanda sempre la trascrizione, ma in effetti se il venditore non è imprenditore da quali rischi ci si tutela con la trascrizione?

In realtà i preliminari vengono trascritti molto molto raramente.

Far redarre il testo del preliminare (pur senza trascrizione) al notaio che curerà il rogito mi pare una buona idea, ma sapete per caso se questo è compreso di solito nel compenso del rogito o richiede costi supplementari?

Di solito è compreso, ma chiedi comunque prima: in ogni caso, se è una compravendita fai da te e non siete pratici, è importante che il contratto venga redatto da un professionista.

 

[Seth]

Grazie delle risposte. Purtroppo i tempi rallentano, perché il venditore, pur confermando l'intenzione di vendere, dice che ha bisogno di più tempo. Mi pare sincero ma poco organizzato. Temo che passeranno diversi mesi. La seccatura lato acquirente è, oltre all'incertezza sulla compravendita (l'accordo a voce c'è, ma verba volant!), di rischiare di perdere tassi di mutuo bassi se ci saranno rincari. Avete consigli? Proporre un preliminare con rogito lontano anche a 6-9 mesi potrebbe servire a "bloccare" il tasso in banca nel frattempo? Certo il perito incaricato dalla banca esigerà comunque la regolarità planimetrica quindi almeno l'abuso già detto (uno dei problemi che rallentano, ma non l'unico) dovrà essere sanato prima di poter istruire la pratica per il mutuo, suppongo.

 

[uva]

"bloccare" il tasso in banca nel frattempo?

A me risulta si applichi il tasso vigente quando il mutuo viene erogato, quindi al rogito.

Ricordo e ho ritrovato un articolo del Sole sull'argomento, secondo il quale è possibile "bloccare" il tasso affinché il mutuatario non abbia sorprese:

Mutuo, 140 giorni dall’idea alla firma. Come non far salire il tasso nell’attesa

Tra il dire e il fare c’è di mezzo il mare. Quando si parla di mutui il “mare” equivale a 140 giorni. È questo il lasso di tempo che in media oggi impiega...

www.ilsole24ore.com

L'articolo è un po' vecchio; vi conviene informarvi presso alcune banche sulle procedure attuali.

 

[User_29045]

Leggendo i vecchi thread ho visto che c'è chi raccomanda sempre la trascrizione, ma in effetti se il venditore non è imprenditore da quali rischi ci si tutela con la trascrizione? Dalla possibilità che il venditore muoia sul colpo tra preliminare e rogito? O che sia un truffatore che intasca caparre facendo finta di vendere la stessa casa a dieci persone?

La trascrizione serve per evitare questo:
- Tu offri 300.000 Euro, e fai registrare e NON trascrivere il preliminare;
- Il venditore trova un altro acquirente che gli DAREBBE 400.000 Euro;
- Il venditore, SENZA LA TRASCRIZIONE, liquida te pagandoti la penale salvo risarcimento di maggiori danni subiti (tanto il delta è di 100.000 Euro, prima che dimostri 100.000 euro di danni, hai voglia a correre), liquida l'agenzia pagandogli la provvigione, e conclude l'affare con l'altro acquirente da 400.000 Euro;
- Tu hai perso la casa.