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Aidualc

Membro Attivo
Professionista
Ciao a tutti!
Mi capita questa situazione. Abbiamo in corso dal 2018 un contratto uso foresteria ditta A (inquilino) con ditta B (anche i proprietari sono ditta), l'utilizzatrice è una dipendente a tempo indeterminato di A.

Siamo alla scadenza annuale e invece di prorogare la ditta A mi chiede di fare un nuovo contratto a uso abitativo 4+4, perchè essendo l'utilizzatrice inquadrata a tempo indet. non esistono i presupposti per l'uso foresteria, motivando dicendo che e lei fa un uso continuo dell'appartamento (e non saltuario come un classico "forestiero") e la ditta A le paga l'affitto come benefit aziendale, quindi per essere in regola dobbiamo cambiare il contratto e fare appunto un 4+4.

Vi risulta? Sono info più da commercialista.

La cosa strana è che mi ha girato una bozza di contratto che secondo me è un ibrido fra il 4+4 e la foresteria. Cito solo qualche passaggio:

"Il Conduttore ha necessità di locare un alloggio da destinare ad abitazione del proprio dipendente Tizia Caia nata a ____________________ il __________ C.F. ___________________;

il Conduttore ha domicilio nella propria sede legale e dichiara di utilizzare l’alloggio esclusivamente per sopperire a necessità contingenti dei propri dipendenti o collaboratori e pertanto, qualora la necessità del dipendente come sopra identificato cessasse per qualsiasi motivo, il Conduttore si riserva di concedere la disponibilità dello stesso in uso ad altro dipendente e dei suoi eventuali familiari che potranno utilizzare l’immobile impegnandosi ad aggiornare per iscritto il Locatore

Il Locatore cede in locazione al Conduttore l’unità immobiliare sopra identificata ad uso abitativo da destinare ad alloggio del proprio dipendente come in premessa. L'immobile dovrà essere destinato esclusivamente ad uso di civile abitazione per il proprio dipendente.
"

Cosa ne pensate?
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Che la motivazione non mi pare plausibile
Che il contratto riportato è scritto male (il secondo paragrafo limita quanto detto nel primo)
Che mi sarei aspettato la richiesta di concessione della risoluzione anticipata
Che per il locatore non ci sono problemi salvo riserve sulla durata, che per altro è tipica nelle locazioni ordinarie

Piuttosto, che tipo di ditta?
Il contratto (atipico) di foresteria è possibile/previsto solo per conduttori società di capitali
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
motivando dicendo che e lei fa un uso continuo dell'appartamento (e non saltuario
A me è capitato un caso simile al tuo: contratto di locazione libero 4 + 4 intestato ad una s.r.l. per un appartamento abitato da un dipendente della società.
Nel contratto ho specificato che l'unità immobiliare è destinata esclusivamente ad uso di civile abitazione del sig..........e persone del suo nucleo familiare attualmente con lui conviventi (la moglie e un figlio).

Il tuo conduttore vuole riservarsi la possibilità di alternare i suoi dipendenti che potranno abitare in quell'appartamento nel corso della locazione.
Forse si potrebbe scriverlo nel contratto senza specificare l'attuale nominativo, e firmare una dichiarazione a parte con i dati dell'effettivo occupante (ora la sig.ra Tizia Caia, in futuro il sig. Sempronio, ecc) ogni volta che un dipendente sostituirà quello precedente.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Forse si potrebbe scriverlo nel contratto senza specificare l'attuale nominativo
In quel caso si scrive che il locatore dovrà comunicare tempestivamente le generalità del nuovo occupante.
Qualche domanda Piuttosto io mi sono posto qualora questo occupante fosse extracomunitario, per via degli obblighi di comunicazione Alla autorità di PS
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
il locatore dovrà comunicare tempestivamente le generalità del nuovo occupante.
Il locatore è la ditta B proprietaria dell'immobile, che può autorizzare la ditta A conduttrice a destinare l'appartamento ad uso abitativo dei dipendenti.
Il conduttore (ditta A) dovrà comunicare al locatore (ditta B) i nominativi degli occupanti ogni volta che ci sarà un cambiamento.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Il conduttore (ditta A) dovrà comunicare
Hai ragione: ho scritto senza pensare...

Resta il problema stranieri: chi sarebbe ufficialmente tenuto a fare la comunicazione prevista per i non-UE? Il Conduttore ospitante o il locatore?
 

Aidualc

Membro Attivo
Professionista
Che mi sarei aspettato la richiesta di concessione della risoluzione anticipata
Non ho capito

Che per il locatore non ci sono problemi salvo riserve sulla durata,...
Piuttosto, che tipo di ditta?
Il contratto (atipico) di foresteria è possibile/previsto solo per conduttori società di capitali
E' una spa, un grosso gruppo del calzaturiero.
Al proprietario scoccia la lunga durata, in effetti (con ciò che comporta), ma alla fine considerando che il conduttore resta la ditta non fa problemi.
 

Aidualc

Membro Attivo
Professionista
Hai ragione: ho scritto senza pensare...

Resta il problema stranieri: chi sarebbe ufficialmente tenuto a fare la comunicazione prevista per i non-UE? Il Conduttore ospitante o il locatore?
Riguardo a questo, in un altro contratto (sempre ditta B locatore) ci siamo dimenticati tutti della comunicazione alloggiati, facendola in ritardo... E' arrivata la multa. Di fronte alla legge è responsabile il locatore, così mi ha detto la PS e ho anche trovato info che confermavano sul sito del comune. Nei fatti smezzeranno la multa col conduttore (che ha seguito le pratiche del permesso di soggiorno dell'utilizzatore).
 

Aidualc

Membro Attivo
Professionista
Nel contratto ho specificato che l'unità immobiliare è destinata esclusivamente ad uso di civile abitazione del sig..........e persone del suo nucleo familiare attualmente con lui conviventi (la moglie e un figlio).

Il tuo conduttore vuole riservarsi la possibilità di alternare i suoi dipendenti che potranno abitare in quell'appartamento nel corso della locazione.
Forse si potrebbe scriverlo nel contratto senza specificare l'attuale nominativo, e firmare una dichiarazione a parte con i dati dell'effettivo occupante (ora la sig.ra Tizia Caia, in futuro il sig. Sempronio, ecc) ogni volta che un dipendente sostituirà quello precedente.
In realtà da mail successiva ho capito che il problema fiscale è che essendo la dipendente inquadrata a tempo indet. non vengono riconosciute le agevolazioni. In altri casi di foresteria non abbiamo mai riportato il nome in contratto ma fatto come dicevi scrittura a parte.
Vi riporto la mail che mi ha mandato la ditta, per conoscenza.

Riferimenti:

Articolo 51 del Tuir
– Principio di omnicomprensività del reddito da lavoro dipendente. Il datore di lavoro ha la responsabilità di operare la ritenuta alla fonte in busta paga e determinare correttamente anche i contributi dovuti ai fini INPS.

I casi possibili che si possono presentare, da cui discende un trattamento fiscale differenziato per la società, sono i seguenti:

  • fabbricati concessi ai dipendenti in trasferta temporanea (c.d. foresterie disciplinate nell’articolo 95, comma 2, Tuir che stabilisce che non sono deducibili i canoni di locazione anche finanziaria e le spese relative al funzionamento di strutture ricettive, salvo quelle relative a servizi di alloggio destinati a dipendenti in trasferta temporanea, che quindi trasferiscono temporaneamente la loro sede abituale lavorativa. Se l’immobile utilizzato ad uso foresteria è di proprietà dell’impresa, trattandosi di immobile patrimonio e quindi non strumentale, le relative quote di ammortamento sono in ogni caso indeducibili ai sensi dell’articolo 90, comma 2, Tuir);
  • fabbricati concessi in uso ai dipendenti (riferimento allo stesso art. 95, comma 2 del Tuir, stabilisce che i canoni di locazione anche finanziaria e le spese di manutenzione sono deducibili per un importo non superiore a quello che costituisce reddito per il dipendente stesso ai sensi dell’articolo 51, comma 4, lett. c), Tuir. Nei limiti del fringe benefit riconosciuto al dipendente, le spese inerenti l’alloggio (locazione, manutenzioni ordinarie, utenze, …) sono quindi interamente deducibili.);
il caso di XXX (ns utilizzatrice) per sua natura non è assimilabile alla foresteria ma al benefit e deve essere trattato correttamente nei termini fiscali.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
il caso di XXX (ns utilizzatrice) per sua natura non è assimilabile alla foresteria ma al benefit e deve essere trattato correttamente nei termini fiscali.
Premetto che non sono esperto , ma a naso riterrei distinti in linea teorica gli aspetti fiscali in capo al conduttore-società, da quelli civilistici legati al rapporto di locazione.

Non mi sono soffermato molto a capire i riferimenti che hai postato (di cui comunque conserverò copia, grazie): ma tradotto in parole povere, concluderei che non è tanto
non esistono i presupposti per l'uso foresteria, motivando dicendo che e lei fa un uso continuo dell'appartamento (e non saltuario come un classico "forestiero") e la ditta A le paga l'affitto come benefit aziendale, quindi per essere in regola dobbiamo cambiare il contratto e fare appunto un 4+4.
quanto forse il fatto che non è più conveniente per la contabilità aziendale , mantenere quel tipo di contratto di locazione. Immagino che cambino gli importi deducibili per l'azienda: evidentemente non tutto il canone e spese è trasferito al dipendente come benefit. Comunque il risultato non cambia: la soc. conduttore non ha più vantaggi a stipulare in quella forma.
Che mi sarei aspettato la richiesta di concessione della risoluzione anticipata
Non ho capito
Quando non optano per uso foresteria, con durata abbastanza breve, non rimane che il 4+4: che per l'azienda potrebbe essere un vincolo ecccessivo se non viene concessa dal locatore la possibilità per il conduttore di risolvere anticipatamente, e solitamente anche con breve preavviso , il contratto.

In questi casi alla flessibilità concessa al conduttore, si contrappone un canone più interessante per il locatore, e una maggior garanzia che questo venga pagato.

Certo che se il proprietario ha progetti su quell'immobile che prevedono di riottenerne a breve la disponibilità, le considerazioni economiche passano in secondo piano.
 

Aidualc

Membro Attivo
Professionista
Quando non optano per uso foresteria, con durata abbastanza breve, non rimane che il 4+4: che per l'azienda potrebbe essere un vincolo ecccessivo se non viene concessa dal locatore la possibilità per il conduttore di risolvere anticipatamente, e solitamente anche con breve preavviso , il contratto.

In questi casi alla flessibilità concessa al conduttore, si contrappone un canone più interessante per il locatore, e una maggior garanzia che questo venga pagato.

Certo che se il proprietario ha progetti su quell'immobile che prevedono di riottenerne a breve la disponibilità, le considerazioni economiche passano in secondo piano.
Il locatore ha un immobile con 8 appartamenti, di cui uno che diamo come affittacamere, per investimento, quindi non gli serve averlo indietro, ed è sempre stato stra-flessibile nelle disdette, perchè poi glieli riaffitto in un attimo, a a volte anche dal giorno dopo del rilascio! ;)
E' un ottimo locatore per il quale metto la mano sul fuoco, tiene gli appartamenti perfetti e si accolla anche spese di manutenzione ordinaria pur di dare un ottimo servizio, ma non ha voglia di trovarsi qualcuno che si stanzi lì all'infinito, quindi cerchiamo sempre inquilini con esigenze transitorie o ditte per uso foresteria.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
esigenze transitorie o ditte per uso foresteria.
Chiaro: ma bisogna capire e prevedere il futuro.

Alcune ditte non conoscono nemmento il contratto foresteria (che non è tra l'altro applicabile a tute le ditte), E poichè rimane fattibile solo il contratto ex 431/98 non ci sono alternative. Con un particolare: disdettando a piacere il 4+4 è solo ipotetico: è un vincolo solo del locatore.
L'uso foresteria potrebbe anche avere durata lunga; ed in ogni caso è prorogabile: vero che il locatore non sarebbe obbligato a prorogare, ma di fatto ...

Visto che gli immobili li tiene a reddito, io non avrei particolari remore. Dipende da zona, richieste, ecc.
 

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