• propit.it è il primo e unico forum italiano interamente dedicato ai Proprietari di Casa e agli Inquilini conduttori di proprietà immobiliari.

    Su propit.it puoi approfondire nuove leggi, leggere opinioni, recensioni e consigli, scoprire nuovi strumenti, confrontarti e trovare modulistica fiscale, legale e contabile per gestire la proprietà immobiliare.

    Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
Più volte abbiamo discusso circa gli aspetti fiscali del contratto uso foresteria, ma non mi pare che siano stati esaminati dal punto di vista del conduttore.

Premesso che il conduttore deve essere una società (di capitali, quindi s.p.a. o s.r.l., giusto?) non mi è chiaro per quanto tempo e in quale misura può contabilizzare i costi inerenti la locazione.

Leggendo alcune info in rete pare che i canoni di locazione e gli oneri accessori siano deducibili solo se l'immobile viene dato in uso ai dipendenti. Per tutta la durata del contratto ed eventuali rinnovi?
Se invece lo si usa per alloggiare dei non meglio definiti "ospiti" della soc. conduttrice, potrebbe trattarsi di spese di rappresentanza deducibili parzialmente.
Se la società avesse solo collaboratori esterni (che le fatturano regolarmente le prestazioni di servizi), sono assimilabili ai dipendenti?
Poi c'è il problema della foresteria per uso dell'amministratore della società: non ho capito se il costo aziendale è trattato in modo diverso, essendo un benefit per l'amministratore stesso.

Altro dubbio riguarda la TaRi (tassa rifiuti): se si denuncia al Comune la detenzione di un appartamento uso abitazione in capo ad una società, mi è stato detto che è probabile non venga accettata. Perché il Comune procede alla tassazione con la tariffa uso ufficio, come se le società non possano utilizzare un immobile cat. A/2 a scopi abitativi.
Il Comune potrebbe pure notificare al proprietario la richiesta di variazione catastale: locazione ad una società = uso ufficio (non uso abitazione) = cat. A/10 (non A/2)!

Sto trattando questi argomenti con una piccola s.r.l. alla quale potremmo affittare un trilocale cat. A/2 uso foresteria. Loro sono molto confusi, io non ho esperienza né sono preparata in merito, e non sappiamo se e come procedere nella trattativa.
Oltre a dirottarli dal loro commercialista ho pensato di chiedere qui per chiarirmi le idee: grazie dei vostri eventuali pareri e consigli!
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Non posso esserti di aiuto, specie per quanto riguarda il lato fiscale del conduttore.

Ho locato ad una s.p.a. (tra l'altro di consulenza aziendale...) che in pratica mi ha imposto questo tipo di contratto, compreso il testo.
Da quel che ho letto anch'io in rete la deducibilità dei canoni da parte della società, sembrerebbe legata alla presa di residenza del dipendente: non mi risulta che ciò sia mai avvenuto.
In compenso affidano la gestione della locazione a società di servizi, che non brillano di efficienza. Fortunatamente l'inquilino effettivo è una bravissima e disponibile persona,
Quanto alla TARI e utenze, hanno chiesto che esse rimangano intestate al locatore: loro rimborsano a fronte della presentazione delle bollette.
(ovvio che ho accettato tale condizione considerata l'affidabilità della società).
In sostanza credo che chiedano quel contratto per non avere problemi a stabilire una durata breve (18 mesi) che per altro abbiamo già prorogato 2 o 3 volte; e non doversi occupare di utenze e contorno: francamente non vedo altri particolari vantaggi.

In passato avevo fatto il contratto con un istituto bancario: questi non si erano complicati la vita, e nonostante l'uso fosse sempre di foresteria hanno chiesto un tradizionale contratto 4+4 con possibilità di recesso in qualunque momento a discrezione loro, con preavviso di 2 mesi.

L'unica cosa che in genere accomuna questi contratti, è che hai a che fare con uffici legali, che limano virgole, punti e virgole ecc, comprese dichiarazioni sulla privacy (e de che poi, visto che l'unico dato relativamente sensibile sarebbe il mio Iban,...): per poi non notare svarioni formali che portano ad un andirivieni delle bozze contrattuali snervanti.

... si tollera il tutto, considerato che i pagamenti saranno certi .... (il che non è poco)
 
  • Mi Piace
Reazioni: uva

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
considerato che i pagamenti saranno certi
Nel mio caso i pagamenti sarebbero certi (ma il condizionale è sempre d'obbligo…) in quanto i due soci della piccola s.r.l. interessata alla locazione sono conosciuti dal proprietario, che li ritiene persone affidabili. Nessuno di loro, né loro collaboratori, prenderebbe la residenza in quell'immobile.
Per agevolarli il locatore stipulerebbe un contratto intestato alla s.r.l. affinché possano dedurre i costi nella dichiarazione dei redditi.
Si pensava di intestare le utenze e la TaRi alla s.r.l., mentre come oneri accessori rimborserebbero al locatore solo una parte delle spese condominiali, il riscaldamento e il consumo dell'acqua (centralizzati condominiali).

Per quanto riguarda il contratto abitativo libero 4 + 4: per il proprietario andrebbe bene ugualmente (autorizzando il recesso del conduttore in qualsiasi momento con un preavviso breve), però i soci della s.r.l. dubitano che i costi sarebbero deducibili perché nessuno di loro abiterebbe stabilmente lì. Ma forse per quanto riguarda la deducibilità per loro non ci sarebbe differenza rispetto ad un contratto uso foresteria.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Pochi giorni fa, in occasione di un 3D che riguardava tali contratti , ho ricercato i riferimenti di legge che richiamavano tale modalità: forse hai letto ciò che scrivevo.
La cosa curiosa (si fa per dire) è che in rete ho sempre solo trovato come riferimento la Legge 23/12/2000 n. 388 (finanziaria 2001) , che introduce il comma 1-bis all'art. 62 del testo unico delle imposte sui redditi (DPR 22/12/1986 n. 917) il quale alla fine recita (recitava):

"Qualora i fabbricati ...... siano concessi in uso a dipendenti che abbiano trasferito la loro residenza anagrafica per esigenze di lavoro, nel comune in cui prestano l'attività, per il periodo d'imposta in cui si verifica il trasferimento e nei due periodi successivi, i predetti canoni e spese sono integralmente deducibili"

A parte le limitazioni sulla residenza e sulla durata della deducibilità, detto articolo, compreso il comma 1-bis sono stati successivamente abrogati.

Dunque? Cosa resta?
 
  • Mi Piace
Reazioni: uva

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
Leggi l'art. 95, comma 2 del TUIR.
Eccolo:

"2. Non sono deducibili i canoni di locazione anche finanziaria e le spese relative al funzionamento di strutture recettive, salvo quelle relative a servizi di mensa destinati alla generalità dei dipendenti o a servizi di alloggio destinati a dipendenti in trasferta temporanea. I canoni di locazione anche finanziaria e le spese di manutenzione dei fabbricati concessi in uso ai dipendenti sono deducibili per un importo non superiore a quello che costituisce reddito per i dipendenti stessi a norma dell'articolo 51, comma 4, lettera c). Qualora i fabbricati di cui al secondo periodo siano concessi in uso a dipendenti che abbiano trasferito la loro residenza anagrafica per esigenze di lavoro nel comune in cui prestano l'attività, per il periodo d'imposta in cui si verifica il trasferimento e nei due periodi successivi, i predetti canoni e spese sono integralmente deducibili."

Ho sottolineato quello che sarebbe il nostro caso: alloggio, senza residenza, di personale in trasferta temporanea.

Il problema consiste nel fatto che quel personale NON è dipendente della s.r.l.: sono i due soci e alcuni collaboratori esterni (artigiani con partita IVA che lavorano in subappalto fatturando alla s.r.l. le loro prestazioni di servizi).

Mi pare di capire che la deducibilità, parziale o limitata nel tempo, riguarda solo le società che utilizzano la foresteria per i loro dipendenti. Non per i soci e i collaboratori.
Eventualmente per gli "ospiti", nel qual caso si tratterebbe di spese di rappresentanza deducibili solo in parte.
 

Aidualc

Membro Junior
Professionista
Riguardo tari e utenze, io di norma li ho sempre fatti intestare all'utilizzatore (nei casi che ho seguito si trattava sempre di appartamenti a uso abitativo dati in locazione a un dipendente specifico della ditta).
Anche il verbale di consegna l'abbiamo fatto fra locatore e utilizzatore.

Estratto da un contratto:
La conduttrice si riserva la facoltà di cedere i diritti e le obbligazioni nascenti dal presente contratto a società e/o enti facenti parte del gruppo XXXYYY SRL cui appartiene la conduttrice, nonché di sublocare l'immobile al personale dipendente che utilizzerà l'immobile.
La locatrice riconosce alla conduttrice la possibilità di concedere in uso l’immobile, a qualsiasi titolo, a propri dipendenti e/o collaboratori, garantendone il profilo morale nei riguardi della locatrice, per un numero massimo di due occupanti [(questo messo per richiesta del locatore)].
In caso di cambiamento dell’utilizzatore, la conduttrice si impegna a comunicare tempestivamente per iscritto alla locatrice i dati del nuovo personale che utilizzerà l'immobile.

Riguardo cosa è deducibile, non saprei entrare nel dettaglio.
In un caso di classica locazione 4+4 con cedolare fra 2 privati, il conduttore sosteneva di poter dedurre parte del canone e delle utenze, in quanto avrebbe utilizzato una stanza per usi lavorativi. Poi non so come lui o il suo commercialista si siano organizzati in merito.
 
  • Mi Piace
Reazioni: uva

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
classica locazione 4+4 con cedolare fra 2 privati, il conduttore sosteneva di poter dedurre parte del canone e delle utenze, in quanto avrebbe utilizzato una stanza per usi lavorativi.
Mi risulta che una deducibilità parziale dei costi della locazione sia possibile se il conduttore (privato, non società) è un libero professionista con partita IVA, che esercita la sua professione nell'appartamento locato, dove è pure residente.
La deducibilità dovrebbe essere limitata al 50% dei costi, comprese le utenze intestate a suo nome.

Nel primo caso che hai citato gli occupanti dell'immobile sono dipendenti della società conduttrice, quindi vale quanto disposto dall'art. 95, c. 2 del TUIR, come ha scritto @Nemesis.
Se invece fossero dei collaboratori esterni o degli ospiti, penso che ci sarebbero altri limiti.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Non mi torna tra l'altro la cedolare secca se il conduttore è un professionista con partita IVA
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
la cedolare secca se il conduttore è un professionista con partita IVA
Se si tratta di locazione ad uso abitativo di un immobile con categoria catastale coerente (ad esempio A/2 o A/3, non cat. A/10) e di un contratto intestato ad una persona fisica identificata col suo codice fiscale, allora mi pare pacifico che il locatore può optare per la cedolare secca.
La deducibilità parziale (al 50%) del canone è un problema del conduttore, che dovrà dimostrare l'uso promiscuo abitativo-professionale.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Se non ricordo male, c'era una circolare che escludeva la applicazione della CS se l'uso era promiscuo
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
una circolare che escludeva la applicazione della CS se l'uso era promiscuo
La circolare dice che:

"Sono altresì esclusi dall’applicazione della norma in commento anche i contratti di locazione di immobili accatastati come abitativi, ma locati per uso ufficio o promiscuo."

Nel post n. #8 io mi riferivo ad un contratto di locazione ad uso abitativo di un appartamento A/2 o A/3, stipulato con un conduttore persona fisica (quindi non un contratto uso foresteria intestato ad una società).

Se poi il conduttore ne fa uso promiscuo, si organizzerà lui col suo commercialista, come ha scritto @Aidualc nel post n. #7, riferendosi ad un contratto libero 4 + 4 fra privati.

Secondo me l'uso promiscuo non è assimilabile all'uso foresteria. Per quest'ultimo è ovvio che il locatore non può optare per la cedolare secca, essendo il conduttore una società.
Per noi non è un problema: il locatore non opterebbe comunque per la cedolare, perché sta detraendo le rate annuali del bonus fiscale per ristrutturazioni.

 
Ultima modifica:

Aidualc

Membro Junior
Professionista
confermo, @uva . 4+4 abitativo privato con privato in cedolare secca, poi l'inquilino ibero professionista si organizzò per suo conto per le deduzioni.

Secondo me l'uso promiscuo non è assimilabile all'uso foresteria. Per quest'ultimo è ovvio che il locatore non può optare per la cedolare secca, essendo il conduttore una società.
Per noi non è un problema: il locatore non opterebbe comunque per la cedolare, perché sta detraendo le rate annuali del bonus fiscale per ristrutturazioni.
[/URL]
Ottima occasione per affittare a una società! Tornando al tuo primo post, mi sembra strana l'applicazione della tari, e addirittura il cambio di destinazione d'uso, applicato "d'ufficio". Spero (!) che parlando con un funzionario dell'ufficio tributi si possa esplicare la situazione, nettamente abitativa, senza particolari rischi se non vedersi metter su le aliquote massime :fico:
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
mi sembra strana l'applicazione della tari, e addirittura il cambio di destinazione d'uso, applicato "d'ufficio".
Ci è sorto il dubbio perché il Comune fa dei controlli attingendo all'archivio delle dichiarazioni relative alla TaRi, per verificare se sono coerenti con la classificazione catastale degli immobili di cui è stata denunciata l'occupazione.
Un appartamento cat. A/2 o A/3 di cui si è dichiarato l'uso abitativo ai fini TaRi ma è locato ad una società, può destare il sospetto che in realtà sia utilizzato come ufficio.

Ringrazio tutti per le info che trasmetterò al locatore e agli eventuali conduttori, invitando quest'ultimi ad approfondire le questioni fiscali con il loro commercialista.
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
sul 4+4 non scriverete mai "per uso promiscuo"
No, io non ho mai stipulato contratti di locazione ad uso promiscuo.

Come ho detto nei post n. #10 e n. #12, si tratta di contratti ad uso abitativo, in cui sta scritto che l'immobile "dovrà essere destinato esclusivamente ad uso di civile abitazione del conduttore".

L'eventuale uso promiscuo è un problema dell'inquilino, che spesso nemmeno lo dice al proprietario.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
No, io non ho mai stipulato contratti di locazione ad uso promiscuo.

Come ho detto nei post n. #10 e n. #12, si tratta di contratti ad uso abitativo, in cui sta scritto che l'immobile "dovrà essere destinato esclusivamente ad uso di civile abitazione del conduttore".

L'eventuale uso promiscuo è un problema dell'inquilino, che spesso nemmeno lo dice al proprietario.
Avevo avuto come inquilino un giovane avvocato: mi aveva chiesto esplicitamente la indicazione di uso promiscuo (non tanto perché vi esercitasse , ma per altre opportunità sue) : non avevo accettato.
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
non avevo accettato.
Se non hai accettato perché volevi optare per la cedolare secca hai fatto bene.
Altrimenti se la tassazione rimane in regime ordinario non dovrebbero esserci problemi a stipulare un contratto libero 4 + 4 per uso promiscuo. Normalmente non è vietato dai regolamenti di condominio.

Non credo che poi il locatore debba investigare periodicamente quale sia l'uso effettivo di un immobile A/2 o A/3 concesso in locazione per uso promiscuo abitativo-professionale!
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Certo. Ma a lui interessava fosse esplicito nel contratto perché avrebbe giustificato una disponibilità immobiliare che avrebbe scaricato come spesa.
 

Per rispondere Entra o Registrati è Gratis…

Perchè dovresti Registrarti?

  • Partecipare e Creare Discussioni
  • Trovare Consigli e Suggerimenti
  • Condividere i tuoi Interessi
  • Informarti sulle Novità

Ultimi Messaggi sui Profili

Come faccio a leggere una risposta al quesito sottoposto
Alto