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  1. tempestagirl

    tempestagirl Ospite

    Buongiorno,
    Vi scrivo perchè, nonostante le diverse discussioni affrontate nei forum, non riesco a chiarirmi alcuni dubbi. Spesso nei forum si approfondisce l'argomento lato venditore, colui che vende l'appartamento prima dei cinque anni e, per quanto riguarda la decadenza delle agevolazioni prima casa, mi è tutto abbastanza chiaro.
    Quello che non mi è chiara è la posizione dell'acquirente, quella in cui mi trovo.
    Ho acquistato una casa alla fine dell'anno 2009, da una coppia che vendeva il loro appartamento (1' casa) prima dello scadere dei 5 anni. Consapevoli tutti della decadenza delle agevolazioni, sanzioni 30% e interessi di mora, in sede di rogito, al fine di tutelare noi acquirenti, richiedemmo ai venditori una somma in deposito (calcolata dal notaio) e trattenuta presso il notaio.
    Nel 2011, con molta fatica, il notaio è riuscito ad avere dai due venditori una dichiarazione che attesta il loro mancato riacquisto nel termine di un anno di una nuova casa.
    Ora la domanda è, sebbene l'assegno sia in possesso del notaio, chi deve provvedere al pagamento diretto all'Agenzie delle Entrate? Il pagamento deve essere spontaneo oppure occorre ricevere un avviso di pagamento? in questo ultimo caso, a chi verrebbe notificato l'atto da parte dell'agenzia?
    La paura è che i venditori ignorino eventuali avvisi esclusivamente recapitati a loro e che l'agenzia provveda solo successivamente a rivolgersi a me, con ulteriori sanzioni e interessi...(mi pare di aver capito che se il pagamento avviene entro 60gg dalla notifica il pagamento della sanzione è ridotto ad 1/4). Qualcuno sa rispondermi???:domanda:
     
  2. ccc1956

    ccc1956 Nuovo Iscritto

    sta tranquillo. le tasse seguono l'immobile........................non il vecchio proprietario.

    l mio notaio mi ha confermato che lo stato puo rivalersi sull'immobile e sull'acquirente nel caso in cui il venditore non riacquisti una nuova casa entro un anno o saldi il conto con l'agenzia delle entrate.

    Decade dalle agevolazioni fiscali "prima casa" colui che, prima che siano decorsi cinque anni dall' acquisto dell’immobile comprato con i benefici fiscali, ceda questo immobile senza acquistare, entro l'anno successivo, un altro immobile da adibire a propria "abitazione principale" (articolo 1, comma 4, nota II-bis, della Tariffa, parte prima, allegata al Dpr 26 aprile 1986 n. 131). La decadenza dai benefici fiscali comporta il pagamento delle imposte di registro, catastale e ipotecaria nella misura ordinaria, oltre a una sanzione pecuniaria pari al trenta per cento delle stesse imposte, e agli interessi di mora.Tuttavia, il mancato pagamento da parte del venditore di quanto dovuto a titolo di decadenza dai benefici fiscali può riflettersi negativamente sull'acquirente a causa del privilegio speciale di cui beneficia lo Stato sull’ immobile alienato prima del decorso del quinquennio (il privilegio è una causa legittima di prelazione accordata dalla legge in considerazione della causa del credito). Ai sensi dell’articolo 56, comma 4, secondo periodo del citato Dpr n. 131/1986, infatti, «lo Stato ha privilegio secondo le norme stabilite dal Codice civile. Il privilegio si estingue con il decorso di cinque anni dalla data di registrazione». Ai sensi dell’articolo 2772, comma 1, Codice civile, hanno privilegio speciale immobiliare «i crediti dello Stato per ogni tributo indiretto».È opinione diffusa, sia presso la giurisprudenza di legittimità che l’Amministrazione finanziaria, che il credito dello Stato per imposta di registro – anche quando si tratti di imposta dovuta in misura ordinaria a seguito della decadenza da agevolazioni concesse all’atto della registrazione – sia sempre assistito da privilegio speciale sull’ immobile a cui si riferisce l’imposta di registro stessa. Il privilegio può essere esercitato anche in pregiudizio del sub-acquirente (Si veda Cassazione civile, 11 maggio 1978, n. 2294; Risoluzione del 31 marzo 1977, 251475). Di conseguenza, è opportuno – ogni volta che si cede un immobile acquistato con le agevolazioni fiscali prima dei cinque anni dall'acquisto – che l'acquirente si premuri di ottenere adeguate garanzie dal venditore in ordine al riacquisto, entro l'anno, di altra "abitazione principale" o, in alternativa, al pagamento di tutte le somme dovute. (Fonti: Il Sole 24 Ore)



    Inoltre mi hanno spiegato che il compratore paga il prezzo pattuito interamente, il Notaio che rogita fa il conto di quanto il venditore, che non acquistasse entro l'anno altro immobile, dovrebbe pagare sia per la decadenza dei benefici fiscali goduti consistenti in imposta di registro, catastale e ipotecaria che alla sanzione pecuniaria pari al 30% delle già dette imposte; e ne trattiene tale importo dalla cifra corrisposta dal compratore.Se il compratore ottempera entro l'anno al disposto di legge bene e svincola la cifra diversamente con quel denaro di paga lo Stato che è benficiario di un privilegio speciale. PERTANTO NULLA DEVE IL COMPRATORE.

    l'importante e' specificare tutto gia' nella proposta/preliminare nel momento che si viene a conoscenza che il venditore vende prima che siano trascorsi i 5 anni. (si vede dal rogito).
     
  3. tempestagirl

    tempestagirl Ospite

    Ti ringrazio per la risposta, sebbene per me non sia ancora esaustiva.
    Non capisco il perchè mi dici di stare tranquillo, se esordisci dicendo "le tasse seguono l'immobile.....non il vecchio proprietario"...
    Io sono il nuovo proprietario e quindi l'immobile è mio ...Quindi, a quanto tranquillità, come vedi non ne ho molta... Quello che vorrei capire è, dato che la prassi da me seguita è quella da te elencata (il notaio all'atto del rogito ha trattenuto l'importo da lui stesso calcolato al fine di poter provvedere all'eventuale pagamento del differenziale d'imposta dovuto per la decadenza delle agevolazioni, oltre a sanzione e interessi di mora, in caso di non riacquisto entro 1 anno da parte dei venditori).
    Dal rogito, fine anno 2009, è già passato più di un anno e so per certo (conferma pervenuta per iscritto al notaio) che i venditori non hanno riacquistato alcun immobile, quindi la domanda è: come e chi si deve muovere per il pagamento all'erario???? (assodato che il pagamento è dovuto).
    La somma è depositata presso il notaio, ma per il pagamento occorre attendere un qualche documento/avviso dall'agenzia delle entrate? In questo caso, a chi verrebbe notificato l'atto? Solo ai venditori (ed in questo caso mi preoccupo perchè potrebbero anche ignorare determinati avvisi, è sempre difficile contattarli) oppure sarebbe notificato anche all'acquirente? In quest'ultimo caso, ricevuto l'avviso potrei recarmi dal notaio e dare indicazioni per il pagamento, dato che ha un assegno nostro proprio per questo...
    Infine, ancora un quesito...se uno volesse muoversi in autonomia come dovrebbe procedere? Avendo sempre fatto fin dall'inizio tutti i passi per tutelarmi ed evitare sanzioni o ulteriori oneri, vorrei evitare di incorrere in multe solo per inadempienza di altri o normativa non chiara... Ciao e grazie.
     
  4. ccc1956

    ccc1956 Nuovo Iscritto

    ho capito che sei il nuovo proprietario e le tasse verrano comunicate a te.
    comunque o aspetti che vada in prescrizione il tutto, e' difficile ma puo' succedere e non fai niente o ti interessi personalmente all'ufficio delle entrate e chiedi come fare.
    tanto i soldi per pagare le sanzioni non sono tuoi.
     
  5. tempestagirl

    tempestagirl Ospite

    Grazie mille, credo che seguirò tuo consiglio e mi informerò c/o l'ufficio.
    In fondo la quota per pagare differenziale,sanzione (meglio se ridotta di 1/4) e interessi è già disponibile.
    Sarebbero eventuali oneri e contenziosi non previsti che non riuscirei ad avere dai venditori e che quindi dovrei mettere di tasca mia, oggi giorno con moooolta difficoltà...
    Già è difficile avere da loro 330 euro relativo al conguaglio annuale di spese condominiali, che l'amministratore addebita a me ogni mese (per legge è così, io rispondo in solido, ahimè) sebbene io abbia rogitato a metà dicembre e le spese sono relative all'intero anno di gestione in cui io nemmeno vivevo lì . :???: Ahhhhhhhhhhhh, pazzesco per legge ho ragione solo se mi reco davanti ad un giudice di pace e faccio valere i miei diritti, con alte possibilità di vincere...altrimenti, siccome rispondo in solido, l'immobile ora è mio, devo sempre pagare quello che non pagano loro...
    Dovevo comprare una casa nuova...ma nel 2009 i prezzi erano alle stelle...:triste:
     
  6. ccc1956

    ccc1956 Nuovo Iscritto

    ti capisco, l'amministratore ha ragione ma tu potresti rivalerti in giudizio sui vecchi proprietari per le spese condominiali non pagate da loro e addebitate a te.
    le spese condominiali in solido a te sono quelle dei due anni precedenti al tuo rogito.
    Art. 63 disp.att.cc
    2.c.-Chi subentra nei diritti di un condomino e' obbligato, solidalmente (art.1292 c.c.) con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.

    ps. prendi appuntamento con l'ufficio incaricato e fatti fare un preventivo dall'ufficio delle entrate in modo da sapere esattamente quanto andresti a pagare le sanzioni ridotte con le date di scadenza..............
    e' un tuo diritto.
    ciao e auguri.
     
  7. tempestagirl

    tempestagirl Ospite

    Grazie mille per l'attenzione;)
    Farò così...
    Ciao e buona giornata
     

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