- Creatore Discussione glombardo
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Miuccio Antonino
Membro Junior
Speriamo vada tutto bene!!!
..io direi che sapremo come moriranno i nostri parassiti!!!
Se questa legge di m..... non verra' resa incostituzionale allora dobbiamo andare t
utti e dico tutti a protestare davanti la corte perche' sara' un' attacco dello stato verso coloro che con sacrifici fanno del loro investimento una rendita e penso a mia madre invalida che con un a pensione di 480 euro deve vivere, grazie a questa legge gli sono stati esurpat i soldi della sua assistenza in favore di un extracuminatario e non sono razzista perche' vivo felicemente con una cittadina sraniera.
utti e dico tutti a protestare davanti la corte perche' sara' un' attacco dello stato verso coloro che con sacrifici fanno del loro investimento una rendita e penso a mia madre invalida che con un a pensione di 480 euro deve vivere, grazie a questa legge gli sono stati esurpat i soldi della sua assistenza in favore di un extracuminatario e non sono razzista perche' vivo felicemente con una cittadina sraniera.
Grazie a Delmo68: non ci speravo più!!!! Ora chiedo a chi ne sa più di me (questo è lo scopo del forum, scambiarci informazioni), il 23 ottobre si riuniscono, ma quanto tempo ci vorrà affinché ci diano una risposta? Leggendo i lavori della Corte ho "intuito" più che capito che ci vorranno un altro paio di mesi, quindi avremo la risposta per Natale? Per scaramanzia non dico niente, ma o a noi o a loro faranno un bel regalo.
Questa è una norma INCOSTITUZIONALE e basta ...ritenuta fondatamente tale da molti giudici di merito (altrimenti non avrebbero rimesso gli atti alla Corte).
Dobbiamo solo aspettare ancora un pò ...poi giustizia sarà fatta ...anche se l'incompetenza di chi ci governa produrrà altri guai e dovremo stare tutti ancora più attenti ...e allora ecco che il boomerang si abbatterà su queste schifose zecche parassite, perchè una società sempre più esacerbata e incattivita non gli lascerà più spazio ...
Dobbiamo solo aspettare ancora un pò ...poi giustizia sarà fatta ...anche se l'incompetenza di chi ci governa produrrà altri guai e dovremo stare tutti ancora più attenti ...e allora ecco che il boomerang si abbatterà su queste schifose zecche parassite, perchè una società sempre più esacerbata e incattivita non gli lascerà più spazio ...
salve a tutti novità? non potendo mettere link vi incolla il testo preso da Il diritto e il profitto immobiliare
Il contratto non registrato dopo le modifiche introdotte dall’art.3 del d.lgs. n. 23 del 14 .3. 2011, vediamo come ottenere lo sfratto per morosità del conduttore che registra all’agenzia delle entrate il contratto e si autoriduce in tal modo il canone al triplo della rendita catastale.
La questione dopo l’ultima riforma, presunta antievasione, sta diventando dirompente, sia per la nota abitudine di molti locatori di non registrare il contratto, che soprattutto per la altrettanto nota abitudine, (forse legata ad una scarsa attenzione del passato al fenomeno dell’evasione) di moltissimi proprietari di non prendere le opportune precauzioni tecnico-legali al momento di concludere questi contratti, rimanendo così spesso in balia di inquilini spesso pronti ad approfittare di ogni ingenuità, e di ogni nuova norma puntualmente tesa a favorire quella che è da sempre considerata la parte debole del rapporto contrattuale (ma che spesso non lo è).
Cosa può dunque fare un proprietario che senza prendere i giusti accorgimenti abbia omesso di registrare un contratto, o ne abbia registrato uno di importo inferiore, di fronte al proprio inquilino che si autodenunci all’agenzia delle Entrate e inizi a pagare il triplo della rendita catastale?
Dalla diffusione che sta assumendo il fenomeno dovremmo trarre la conseguenza che il proprietario possa fare ben poco e debba subire supinamente, nell’interesse superiore della lotta all’evasione, il comportamento dell’altro soggetto del contratto che pur essendo come lui obbligato a registrare il contratto al momento della conclusione, non lo ha fatto (presumibilmente in virtù del fatto che come spesso avviene ne ha tratto anch’egli un indebito vantaggio che solitamente si materializza in uno sconto sul canone di locazione), e per questo viene poi in un secondo momento premiato attraverso un contratto 4+4 nuovo di zecca ed a condizioni vantaggiosissime….
Per fortuna non è così, e solo una campagna mediatica disinformativa e la scarsa conoscenza della materia di tanti (anche tra le associazioni che dovrebbero tutare questa o quella categoria), sta in realtà portando molti conduttori a tenere comportamenti contrattuali che si stanno rivelando, e sempre più si riveleranno solo un danno per se stessi e per l’intero settore, già bistrattato ed in crisi del mercato immobiliare.
Vediamo dunque in concreto, in attesa che, quanto prima, giungano le inesorabili pronunzie (sul cui esito chi scrive, conoscendo approfonditamente la materia e la sua storia nel nostro paese, non ha alcun dubbio) delle Corti di Cassazione e Costituzionale, come si stanno regolando i Giudici di Merito dei principali Tribunali Italiani, e come dunque conviene regolarsi.
Partiamo dal Tribunale di Roma la cui VI sez. in persona del Giudice Monaco con la sentenza 13492 del 30 ottobre 2012, ha espresso un principio che, rimane in linea con tutte le pronunzie giurisprudenziali del passato che hanno sempre impedito che le esigenze del legislatore tributario, inficiassero il principio, costituzionalmente garantito dell’autonomia negoziale tra privati, il Giudice ha infatti stabilito che la registrazione, anche se tardiva, del contratto di locazione ha efficacia sanante ex tunc, e ha punito con la risoluzione per inadempimento del contratto il conduttore che ritenendo di poter applicare la disciplina dell’art. 3 non aveva pagato i canoni di locazione, il giudice in questo caso trova appiglio, per giungere alla sola e indiscutibile conclusione dell’inadempimento, in quella parte della norma che stabilisce che la sanzione della modifica contrattuale con conseguente pagamento del triplo della rendita catastale avviene solo “a seguito ed a causa della registrazione tardiva ed a decorrere da questa“, con questo stratagemma l’inquilino viene dichiarato inadempiente, condannato a pagare i canoni pregressi per intero, e a rilasciare l’immobile, e non inganni il contentino che il giudice lascia al conduttore che voleva approfittare della norma, di stabilire che fino al momento dell’effettivo rilascio (pochi mesi) il canone sarà quello ridotto al triplo della rendita, in realtà verrebbe da osservare che questo contentino il Giudice lo abbia voluto dare più che al conduttore, allo stesso legislatore che ancora una volta (l’ennesima dieri) ha provato a sovvertire i principi costituzionali e le decisioni delle due massime Corti dello Stato nell’interesse del Dio Tributo, l’unico cui ormai si ispira ogni decisione dei nostri Governi!!
Vediamo ancora il Tribunale di Roma, nella persona del Presidente della VI sez. il Dott. Norelli cosa ha deciso in data 8.11.2012 con la sent. 22054.
Si tratta in questo caso di un contratto verbale non registrato affatto, il Presidente della Sezione ha stabilito in maniera inequivocabile, che il contratto è nullo per mancanza della forma scritta richiesta ad substantiam, e pertanto, in forza del principio, quod nullum est, nullum producit effectum, un contratto nullo non può essere sostituito da uno valido con data e canone diversi, pertanto inapplicabile ancora una volta la folle disciplina legislativa dell’art 3 dlgs 23/2011 si arriva addirittura all’occupazione abusiva con conseguente ordine di rilascio!!!
Visto come si regolano a Roma, vediamo qualche altro Tribunale:
A Palermo la Dott. Ssa Sciortino in data 21.12.12 è giunta in sostanza alle medesime conclusioni dei colleghi, attraverso un altro stratagemma e riaffermando un altro principio, quello che la disciplina sanzionatoria (proprio in quanto tale) non si può applicare ai contratti conclusi prima del marzo 2011 (data di entrata in vigore della legge) e cio’ “in conformità a quanto previsto dall’art. 11 delle disposizioni delle preleggi del codice civile“, tutto ciò si noti in barba alla disposizione legislativa che testualmente reciterebbe “La disciplina di cui ai commi 8 e 9 non si applica ove la registrazione sia effettuata entro sessanta giorni dalla data di entrata in vigore del presente decreto.” Ma quanto a quest’ultima disposizione sottolineerei che il Giudice Sortino potrebbe aver aderito alla tesi già ampiamente sostenuta dal sottoscritto che in effetti i 60 gg per regolarizzare i vecchi contratti vanno considerati applicabili alle sanzioni tributarie (che in tal modo si potevano evitare), ma pensare di applicare una riforma di questa portata (civilistica in quanto prevede un canone obbligatorio ex lege) ai contratti precedenti alla norma senza una “espressa” disposizione in tal senso sarebbe una bella violazione del principio di irretroattività della legge!!
Chi per una strada, chi per l’altra, i giudici stanno tutti giungendo alla medesima conclusione, che già è scritto sarà quella scelta dalla Suprema Cassazione, si tratta solo di trovare il giusto punto di appiglio tecnico-giuridico, ed in questo sta al legale del proprietario essere capace di offrire le necessarie sponde al Giudicante.
Ma vediamo per concludere la nostra rassegna come si sono regolati altri due importanti Tribunali, Firenze e Napoli.
A Firenze con ordinanza del 15.1.13 il Giudice Florio ha addirittura pronunciato ordinanza di rimessione degli atti alla Corte Costituzionale
dichiarando rilevante e non manifestamente infondata la questione di legittimità costituzionale dell’art. 3 comma 8 lett. c) del decreto legislativo 14 marzo 2011 n. 23 attuativo della legge-delega 5 maggio 2009 n. 42 nella parte in cui prevede che “Ai contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo, comunque stipulati, che, ricorrendone i presupposti, non sono registrati entro il termine stabilito dalla legge, si applica la seguente disciplina: … c) a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l’adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell’aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti “ per violazione dell’art. 76 Cost!!
Insomma non manca molto a che la normativa venga definitivamente smantellata dalla Corte delle Leggi.
Quanto al Tribunale di Napoli, se vogliamo è andato anche oltre, infatti la IX sez. in persona del Giudice Corso, sul presupposto della inapplicabilità della disciplina sanzionatoria ai contratti conclusi prima della entrata in vigore della legge (lo stesso che abbiamo visto giustificare la pronuncia del Tribunale di Palermo) è arrivata addirittura a convalidare lo sfratto per morosità dell’inquilino che aveva denunciato la mancata registrazione, sul presupposto di un contratto registrato dal proprietario diversi mesi dopo!!
Cosa consigliare dunque ai proprietari che si vedono improvvisamente autoridurre il canone dal proprio inquilino, in maniera autonoma o al più appoggiati da una di queste associazioni di categoria?
Innanzitutto di non ritenersi battuti, perchè non lo si è, ne in partenza ne tantomeno all’arrivo (alle supreme Corti), di tenere a mente che chi si autoriduce il canone si fa un clamoroso autogoal, infatti al più i Giudici potrebbero accettare che a verificare le condizioni di applicabilità della disciplina sanzionatoria siano essi stessi con una pronuncia giudiziale, e mai lo stesso inquilino appoggiato dall’Agenzie delle Entrate. E quindi val decisamente la pena di agire celermente, rivolgendosi ad un professionista competente della materia, per recuperare quanto prima l’immobile e ridurre al minimo i danni di quest’assurda disciplina!!!
A questo punto (specialmente se vuoi liberare il tuo immobile e dovrai poi ricollocarlo) vale la pena di ricordare che il contratto di locazione non è l’unica soluzione per chi vuol tenere a reddito il proprio immobile, anzi il cd contratto di affitto è la soluzione peggiore sia per la sua scarsa flessibilità, che soprattutto per le tasse (IMU e IRPEF) che locatore e conduttore (in minima parte) sono costretti a pagare!!
Se vuoi maggiori informazioni, o avere una consulenza in studio o scritta contattaci!!
Oltre che consulenze in studio offriamo la possibilità, per i non residenti in Regione, di consulenze in videoconferenza, di consulenze scritte per il singolo caso con indicazione delle possibili soluzioni, o infine una (economicissima) relazione scritta con le varie soluzioni possibili in astratto per chi volesse farsi un’idea preventiva delle possibili soluzioni contrattuali adottabili.
Per l’assistenza e la stipula di contratti siamo domiciliati anche a Milano, Roma e Brescia
La sede principale dello Studio Legale è in Napoli alla Via Guantai Nuovi 16
Tel. +39 081 4206164 - Fax +39 081 0105891 Mobile +39 340 5009682
Milano – Via P. Litta 7 Tel. +39 02 87198398 Fax +39 02 87163558
Brescia – Via Aldo Moro, 13 (Palazzo Mercurio) Tel. +39 030 7777136
Il contratto non registrato dopo le modifiche introdotte dall’art.3 del d.lgs. n. 23 del 14 .3. 2011, vediamo come ottenere lo sfratto per morosità del conduttore che registra all’agenzia delle entrate il contratto e si autoriduce in tal modo il canone al triplo della rendita catastale.
La questione dopo l’ultima riforma, presunta antievasione, sta diventando dirompente, sia per la nota abitudine di molti locatori di non registrare il contratto, che soprattutto per la altrettanto nota abitudine, (forse legata ad una scarsa attenzione del passato al fenomeno dell’evasione) di moltissimi proprietari di non prendere le opportune precauzioni tecnico-legali al momento di concludere questi contratti, rimanendo così spesso in balia di inquilini spesso pronti ad approfittare di ogni ingenuità, e di ogni nuova norma puntualmente tesa a favorire quella che è da sempre considerata la parte debole del rapporto contrattuale (ma che spesso non lo è).
Cosa può dunque fare un proprietario che senza prendere i giusti accorgimenti abbia omesso di registrare un contratto, o ne abbia registrato uno di importo inferiore, di fronte al proprio inquilino che si autodenunci all’agenzia delle Entrate e inizi a pagare il triplo della rendita catastale?
Dalla diffusione che sta assumendo il fenomeno dovremmo trarre la conseguenza che il proprietario possa fare ben poco e debba subire supinamente, nell’interesse superiore della lotta all’evasione, il comportamento dell’altro soggetto del contratto che pur essendo come lui obbligato a registrare il contratto al momento della conclusione, non lo ha fatto (presumibilmente in virtù del fatto che come spesso avviene ne ha tratto anch’egli un indebito vantaggio che solitamente si materializza in uno sconto sul canone di locazione), e per questo viene poi in un secondo momento premiato attraverso un contratto 4+4 nuovo di zecca ed a condizioni vantaggiosissime….
Per fortuna non è così, e solo una campagna mediatica disinformativa e la scarsa conoscenza della materia di tanti (anche tra le associazioni che dovrebbero tutare questa o quella categoria), sta in realtà portando molti conduttori a tenere comportamenti contrattuali che si stanno rivelando, e sempre più si riveleranno solo un danno per se stessi e per l’intero settore, già bistrattato ed in crisi del mercato immobiliare.
Vediamo dunque in concreto, in attesa che, quanto prima, giungano le inesorabili pronunzie (sul cui esito chi scrive, conoscendo approfonditamente la materia e la sua storia nel nostro paese, non ha alcun dubbio) delle Corti di Cassazione e Costituzionale, come si stanno regolando i Giudici di Merito dei principali Tribunali Italiani, e come dunque conviene regolarsi.
Partiamo dal Tribunale di Roma la cui VI sez. in persona del Giudice Monaco con la sentenza 13492 del 30 ottobre 2012, ha espresso un principio che, rimane in linea con tutte le pronunzie giurisprudenziali del passato che hanno sempre impedito che le esigenze del legislatore tributario, inficiassero il principio, costituzionalmente garantito dell’autonomia negoziale tra privati, il Giudice ha infatti stabilito che la registrazione, anche se tardiva, del contratto di locazione ha efficacia sanante ex tunc, e ha punito con la risoluzione per inadempimento del contratto il conduttore che ritenendo di poter applicare la disciplina dell’art. 3 non aveva pagato i canoni di locazione, il giudice in questo caso trova appiglio, per giungere alla sola e indiscutibile conclusione dell’inadempimento, in quella parte della norma che stabilisce che la sanzione della modifica contrattuale con conseguente pagamento del triplo della rendita catastale avviene solo “a seguito ed a causa della registrazione tardiva ed a decorrere da questa“, con questo stratagemma l’inquilino viene dichiarato inadempiente, condannato a pagare i canoni pregressi per intero, e a rilasciare l’immobile, e non inganni il contentino che il giudice lascia al conduttore che voleva approfittare della norma, di stabilire che fino al momento dell’effettivo rilascio (pochi mesi) il canone sarà quello ridotto al triplo della rendita, in realtà verrebbe da osservare che questo contentino il Giudice lo abbia voluto dare più che al conduttore, allo stesso legislatore che ancora una volta (l’ennesima dieri) ha provato a sovvertire i principi costituzionali e le decisioni delle due massime Corti dello Stato nell’interesse del Dio Tributo, l’unico cui ormai si ispira ogni decisione dei nostri Governi!!
Vediamo ancora il Tribunale di Roma, nella persona del Presidente della VI sez. il Dott. Norelli cosa ha deciso in data 8.11.2012 con la sent. 22054.
Si tratta in questo caso di un contratto verbale non registrato affatto, il Presidente della Sezione ha stabilito in maniera inequivocabile, che il contratto è nullo per mancanza della forma scritta richiesta ad substantiam, e pertanto, in forza del principio, quod nullum est, nullum producit effectum, un contratto nullo non può essere sostituito da uno valido con data e canone diversi, pertanto inapplicabile ancora una volta la folle disciplina legislativa dell’art 3 dlgs 23/2011 si arriva addirittura all’occupazione abusiva con conseguente ordine di rilascio!!!
Visto come si regolano a Roma, vediamo qualche altro Tribunale:
A Palermo la Dott. Ssa Sciortino in data 21.12.12 è giunta in sostanza alle medesime conclusioni dei colleghi, attraverso un altro stratagemma e riaffermando un altro principio, quello che la disciplina sanzionatoria (proprio in quanto tale) non si può applicare ai contratti conclusi prima del marzo 2011 (data di entrata in vigore della legge) e cio’ “in conformità a quanto previsto dall’art. 11 delle disposizioni delle preleggi del codice civile“, tutto ciò si noti in barba alla disposizione legislativa che testualmente reciterebbe “La disciplina di cui ai commi 8 e 9 non si applica ove la registrazione sia effettuata entro sessanta giorni dalla data di entrata in vigore del presente decreto.” Ma quanto a quest’ultima disposizione sottolineerei che il Giudice Sortino potrebbe aver aderito alla tesi già ampiamente sostenuta dal sottoscritto che in effetti i 60 gg per regolarizzare i vecchi contratti vanno considerati applicabili alle sanzioni tributarie (che in tal modo si potevano evitare), ma pensare di applicare una riforma di questa portata (civilistica in quanto prevede un canone obbligatorio ex lege) ai contratti precedenti alla norma senza una “espressa” disposizione in tal senso sarebbe una bella violazione del principio di irretroattività della legge!!
Chi per una strada, chi per l’altra, i giudici stanno tutti giungendo alla medesima conclusione, che già è scritto sarà quella scelta dalla Suprema Cassazione, si tratta solo di trovare il giusto punto di appiglio tecnico-giuridico, ed in questo sta al legale del proprietario essere capace di offrire le necessarie sponde al Giudicante.
Ma vediamo per concludere la nostra rassegna come si sono regolati altri due importanti Tribunali, Firenze e Napoli.
A Firenze con ordinanza del 15.1.13 il Giudice Florio ha addirittura pronunciato ordinanza di rimessione degli atti alla Corte Costituzionale
dichiarando rilevante e non manifestamente infondata la questione di legittimità costituzionale dell’art. 3 comma 8 lett. c) del decreto legislativo 14 marzo 2011 n. 23 attuativo della legge-delega 5 maggio 2009 n. 42 nella parte in cui prevede che “Ai contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo, comunque stipulati, che, ricorrendone i presupposti, non sono registrati entro il termine stabilito dalla legge, si applica la seguente disciplina: … c) a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l’adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell’aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti “ per violazione dell’art. 76 Cost!!
Insomma non manca molto a che la normativa venga definitivamente smantellata dalla Corte delle Leggi.
Quanto al Tribunale di Napoli, se vogliamo è andato anche oltre, infatti la IX sez. in persona del Giudice Corso, sul presupposto della inapplicabilità della disciplina sanzionatoria ai contratti conclusi prima della entrata in vigore della legge (lo stesso che abbiamo visto giustificare la pronuncia del Tribunale di Palermo) è arrivata addirittura a convalidare lo sfratto per morosità dell’inquilino che aveva denunciato la mancata registrazione, sul presupposto di un contratto registrato dal proprietario diversi mesi dopo!!
Cosa consigliare dunque ai proprietari che si vedono improvvisamente autoridurre il canone dal proprio inquilino, in maniera autonoma o al più appoggiati da una di queste associazioni di categoria?
Innanzitutto di non ritenersi battuti, perchè non lo si è, ne in partenza ne tantomeno all’arrivo (alle supreme Corti), di tenere a mente che chi si autoriduce il canone si fa un clamoroso autogoal, infatti al più i Giudici potrebbero accettare che a verificare le condizioni di applicabilità della disciplina sanzionatoria siano essi stessi con una pronuncia giudiziale, e mai lo stesso inquilino appoggiato dall’Agenzie delle Entrate. E quindi val decisamente la pena di agire celermente, rivolgendosi ad un professionista competente della materia, per recuperare quanto prima l’immobile e ridurre al minimo i danni di quest’assurda disciplina!!!
A questo punto (specialmente se vuoi liberare il tuo immobile e dovrai poi ricollocarlo) vale la pena di ricordare che il contratto di locazione non è l’unica soluzione per chi vuol tenere a reddito il proprio immobile, anzi il cd contratto di affitto è la soluzione peggiore sia per la sua scarsa flessibilità, che soprattutto per le tasse (IMU e IRPEF) che locatore e conduttore (in minima parte) sono costretti a pagare!!
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Oltre che consulenze in studio offriamo la possibilità, per i non residenti in Regione, di consulenze in videoconferenza, di consulenze scritte per il singolo caso con indicazione delle possibili soluzioni, o infine una (economicissima) relazione scritta con le varie soluzioni possibili in astratto per chi volesse farsi un’idea preventiva delle possibili soluzioni contrattuali adottabili.
Per l’assistenza e la stipula di contratti siamo domiciliati anche a Milano, Roma e Brescia
La sede principale dello Studio Legale è in Napoli alla Via Guantai Nuovi 16
Tel. +39 081 4206164 - Fax +39 081 0105891 Mobile +39 340 5009682
Milano – Via P. Litta 7 Tel. +39 02 87198398 Fax +39 02 87163558
Brescia – Via Aldo Moro, 13 (Palazzo Mercurio) Tel. +39 030 7777136
Salve a tutti, non so esattamente come funziona.... ma la corte costituzionale si riunirà e prenderà una decisione proprio il 23 Ottobre oppure potrebbe anche riunirsi e rimandare la questione ad altra data prendendo ancora tempo....???? E nel caso che decida davvero qualcosa circa l'incostituzionalità della legge, se ne potrà trarre benefici da subito? Scusate con tutte queste domande ma sono in una situazione paradossale.... Non posso fare lo sfratto per morosità all'inquilina che si è autoridotta il canone in base a questa legge iniqua (e che oltretutto da mesi non lo paga neanche ridotto) poichè non è possibile stabilire la reale rendita catastale se non in seguito a un frazionamento catastale che non posso fare perchè non ho più un euro. Per cui il mio dubbio è: aspetto per vedere cosa accade il 23 Ottobre oppure devo chiedere soldi in prestito per poter fare un nuovo accatastamento? Premetto che non recupererò mai niente dalla mia inquilina poichè è una di quelle che non hanno niente da perdere ma solo da guadagnare. Voi che fareste? A novembre dovrò lasciare l'appartamento dove sto in affitto attualmente con i miei figli perchè non potrò più permettermelo....
incrociamo tutte le dita:::...Discussioni simili a questa...
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