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Giulia85

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Professionista
Buongiorno, vi scrivo per chiedervi un'opinione circa un caso di deposito cauzionale non versato al momento della sottoscrizione di un contratto di locazione commerciale (il conduttore diceva di non essere in grado di corrisponderlo subito). Il locatore lo ha chiesto successivamente, ma il conduttore ha prospettato un'azione legale per l'indennità di avviamento e di risarcimento del danno nel caso in cui la richiesta della cauzione fosse usata per una risoluzione unilaterale del contratto. In realtà l'intenzione del locatore non è risolvere il contratto, ovviamente, ma solo che sia versata la cauzione, come da contratto! E' possibile una richiesta di deposito successiva alla sottoscrizione del contratto di locazione?
 

possessore

Membro Storico
Proprietario Casa
Nel testo del contratto di locazione è previsto esplicitamente il versamento del deposito cauzionale da parte del locatario?
Se è previsto, sei tu che devi sollecitarlo (ormai, con un avvocato!) in tal senso.
Se non lo versa, è inadempienza contrattuale.
Il fatto che abbia "prospettato un'azione legale per l'indennità di avviamento e il risarcimento del danno nel caso in cui il mancato versamento della cauzione venisse indicato come motivazione per la risoluzione unilaterale del contratto", se tu hai messo per iscritto nel contratto che la cauzione va versata, è irrilevante.
Faglielo spiegare da un legale.

La prossima volta non consentire l'accesso ai locali e la consegna delle chiavi di accesso senza prima avere incassato con certezza il deposito cauzionale: il deposito è una tua tutela per gli eventuali danni che il locatario potrebbe fare all'immobile, come puoi pensare di non ricevere una cauzione e consentire l'accesso?
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
Secondo me dipende da ciò che è stato scritto sul contratto di locazione.

Se esiste una clausola per la quale il conduttore si impegna a pagare al locatore un deposito cauzionale pari a x mensilità del canone entro la data y, allora è obbligato ad adempiere.

Se invece il contratto non prevede nulla in merito alla cauzione, in mancanza di accordo successivo il conduttore non è obbligato a pagarla.

Pare che sia valida la prima ipotesi, visto che secondo quanto hai scritto il locatore chiede
che sia versata la cauzione, come da contratto!
 

possessore

Membro Storico
Proprietario Casa
Se esiste una clausola per la quale il conduttore si impegna a pagare al locatore un deposito cauzionale pari a x mensilità del canone entro la data y, allora è obbligato ad adempiere.

Se invece il contratto non prevede nulla in merito alla cauzione, in mancanza di accordo successivo il conduttore non è obbligato a pagarla.
Abbiamo risposto assieme. Se nel contratto - come pare - è previsto ESPRESSAMENTE il deposito cauzionale, il locatario deve pagarlo al locatore.

Se non lo fa, ci vuole un legale per risolvere il contratto.

Il fatto che il locatario minacci per indennità di avviamento e risarcimento danni, è solo fumo negli occhi. E non solo. Già la dice lunga su quale tipologia di locatario sia.
Se uno non ha i soldi per versare una cauzione.... figuriamoci per pagare l'affitto!
 

Giulia85

Nuovo Iscritto
Professionista
In realtà il caso non mi riguarda personalmente. Nel contratto è previsto il versamento del deposito cauzionale pari a due mensilità alla sottoscrizione del contratto ed è previsto che il locatore rilascerà la relativa ricevuta. Purtroppo non è stato previsto un termine entro il quale adempiere. E' stata una leggerezza del locatore infatti non prevederlo o comunque non porre per iscritto un eventuale accordo in tal senso. Infatti poi nel tempo si sono avute altre vicissitudini, il conduttore si è reso moroso di parecchie mensilità, poi le ha saldate ma chiedeva dei lavori di manutenzione straordinaria...I lavori sono stati fatti, il locale è a posto e il locatore ha ricordato il versamento del deposito cauzionale (cosa che comunque era stata sollecitata già tempo addietro).
 

possessore

Membro Storico
Proprietario Casa
Solitamente il versamento del deposito cauzionale si effettua alla consegna delle chiavi di accesso in occasione del primo giorno di locazione.
In ogni caso il contratto lo prevede, e il fatto che non sia stabilito un termine per adempiere, credo sia poco rilevante. Non è che siccome non c'è un termine, non lo versi, o lo versi dopo 15 anni!
Il versamento deposito cauzionale costituisce parte integrante e sostanziale del rapporto di locazione: qualora esso venga disatteso, ci sono tutti gli estremi per esigerlo tramite legale.
Ora devi valutare: o chiedi forzatamente questo deposito tramite legale, col rischio che il locatario se ne vada (nel qual caso spero tu abbia un nuovo locatario già "in canna"), oppure "abbozzi" e vai avanti senza deposito cauzionale, tenendo però presente che in futuro, quando l'immobile prima o poi verrà rilasciato dal locatario, potresti trovare dei danni senza un deposito cauzionale a cui poter attingere, anche solo parzialmente, per il risarcimento degli stessi.
 

Giulia85

Nuovo Iscritto
Professionista
Si infatti anche io avevo pensato a queste alternative. Per quanto riguarda la richiesta "forzata" effettivamente mi si è posto il problema dell'indennità di avviamento. Per quanto riguarda l'altra opzione, invece, chiaramente il pericolo è proprio che al termine della locazione ci siano dei danni per i quali poi non si possa trattenere la cauzione.
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
Nel contratto è previsto il versamento del deposito cauzionale pari a due mensilità alla sottoscrizione del contratto
Quindi è evidente che il deposito cauzionale è dovuto, e doveva essere versato contestualmente alla stipula del contratto.

A mio parere il locatore ha sbagliato: in mancanza di pagamento della cauzione, io come proprietaria non avrei né firmato il contratto né consegnato le chiavi dell'immobile.

Se la situazione non si risolve bonariamente forse è meglio che il locatore si rivolga ad un avvocato, che sappia consigliarlo ed eventualmente agire contro il conduttore per inadempimento contrattuale.
 

possessore

Membro Storico
Proprietario Casa
OK. Considerato il periodo difficile in cui viviamo (il LOCKDOWN è stato prorogato al 13 Aprile 2020), devi fare una difficile valutazione:
- Esigere quanto dovuto dal locatario, tramite legale;
- Fare finta di nulla e assumersi il rischio che all'uscita del locatario - a termine locazione - ci siano dei danni senza un corrispettivo in denaro, già versato, a cui attingere per poter recuperare - almeno in parte - le necessarie spese di ripristino.
 

possessore

Membro Storico
Proprietario Casa
A mio parere il locatore ha sbagliato: in mancanza di pagamento della cauzione, io come proprietaria non avrei né firmato il contratto né consegnato le chiavi dell'immobile.
Pienamente d'accordo, l'ho sottolineato anche io.
Mai avrei dato le chiavi a uno che non versa la cauzione.
Anzi: il non voler versare la cauzione, è un pessimo biglietto da visita e la dice già lunga sulla solvibilità di una persona.
 

Giulia85

Nuovo Iscritto
Professionista
Anche io non avrei fatto così, anche perché poi il conduttore non si è rivelato un soggetto particolarmente onesto infatti. Ma ormai il danno è fatto, non so quale tra queste due opzioni sia la meno peggio per gli interessi del locatore...
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
Per quanto riguarda la richiesta "forzata" effettivamente mi si è posto il problema dell'indennità di avviamento.
Sono due argomenti separati (deposito cauzionale e indennità avviamento), non ha senso accomunarli.

Se il locatore intende risolvere il contratto per inadempimento contrattuale (deposito cauzionale non versato), la questione verrà discussa in tribunale.
Se il giudice gli darà ragione il contratto verrà risolto e il conduttore, essendo in torto, dovrà rilasciare l'immobile. Senza che gli sia dovuta l'indennità per perdita di avviamento commerciale.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Da sperare di non incappare in un giudice fantasioso, però! È sbagliato avere qualche timore?
 

fasa78

Membro Attivo
Impresa
Salve GIULIA85, per mia pura curiosità i conduttori sono stranieri ?.... A me è successo un caso analogo..... Loro si fanno forza nel non pagare i mesi di deposito cauzionale, che per giunto lo vedono come un'anticipo di 2 o 3 mensilità di affitto e che ritengono quindi di non pagare perchè lo convertono A TUA INSAPUTA come affitto a tutti gli effetti.
 

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