Dubbi sulla cedolare secca

[giovanigiorgio]

Ciao a tutti,
il 1° Dicembre 2010 ho dato in affitto una casetta con un contratto che prevedeva la tacita trasformazione da contratto per un anno a contratto 4+4 alla scadenza del primo anno di contratto.
Siamo a novembre 2011 e io vorrei aderire all'opzione della cedolare secca d'ora innanzi. Mi risulta che devo attuare il regime di cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi a Giugno 2012.
Mi sono informato e sono andato all'Agenzia delle Entrate per compilare e consegnare il modello 69, ma lì mi hanno detto che non dovevo consegnare allora tale modello.
Vi chiedo cortesemente:
1) a chi e quando consegnare il modello 69 compilato?
2) Per l'anno 2011-2012 devo pagare la tassa di registro?
Grazie.

 

[BorgoPiccolo]

MA ti conviene. LA cedolare seccada un beneficio al proprietario solo nei primi due anni, poi a causa della mancata rivalutazione ISTAT del canone il proprietario ci rimette. Conviene se non c'e inflazione. E una vera presa per i fondelli....

 

[giovanigiorgio]

Ho fatto il calcolo con IlSole24Ore e ho trovato che in 4 anni risparmio più di 1800 €. E' vero che rinuncio all'aumento ISTAT, ma bisogna tener conto che la cosa è senza dubbio gradita anche all'inquilino, il quale accetta volentieri di continuare ad abitare la mia casa.
Comunque io volevo sapere come, dove e quando consegnare il modello 69.
Ciao

 

[ChiaraB di Solo Affitti]

Buongiorno,
eccoti le indicazioni da seguire per optare per il regime della cedolare secca:
1. Inviare raccomandata con Ricevuta di Ritorno al conduttore, attraverso la quale il locatore comunica di esercitare l’opzione per la cedolare secca e rinuncia ad aggiornare il canone per tutto il periodo di durata dell’opzione, come previsto dall’art. 3, comma 11, D.Lgs. 23/2011 (la mancanza di tale comunicazione rende inefficace l’esercizio dell’opzione). Inoltre tale comunicazione deve essere preventiva, per cui va fatta prima di ogni altro adempimento.
2. Versare l’acconto cedolare secca in unica soluzione il 30.11.2011, conteggiandolo sui canoni di locazione percepiti dal 1.01.2011 al 31.12.2011. In seguito al comunicato dell’Agenzia delle Entrate, del 25.11.2011, l’acconto è stato ridotto di 17 punti percentuali, per cui è da versare il 68%, anziché l’85%
3. Presentare all’Agenzia delle Entrate, entro il termine di 30 giorno dalla scadenza del rinnovo annuale, per cui a decorrere dal 1.12.2011 il nuovo modello 69, compilato in ogni sua parte, indicando nel quadro F la scelta opzione cedolare secca
4. Indicare in sede di dichiarazione dei redditi 2012 l’opzione cedolare secca
Avendo optato per il regime cedolare secca, l’imposta piatta assorbe l’imposta di registro, che quindi non sarà da versare.

A presto!

 

[giovanigiorgio]

Ciao CharaB,
grazie mille per l'intervento.
Comunque ti devo chiedere alcuni chiarimenti:

1. Devo consegnare una ricevuta della raccomandata all'inquilino quando consegno il modello 69 all'Agenzia delle Entrate? Io all'inquilino gli ho presentato la lettera e gli ho fatto firmare per ricevuta senza mandargli la raccomandata. Va bene lo stesso?
2. La casa è affittata dal 1° Dic 2010. Se aderisco dal Dic 2011 alla cedolare secca posso farla valere dal 1.01.2011 al 31.12.2011? Così sembrerebbe dalla tua risposta.
3. Devo versare un acconto alla presentazione del mod 69? Tu indichi la data del 30.11.2011 ma oggi è il 1.12.2011. Faccio ancora in tempo?. Come faccio a calcolare l'acconto?
4. Ho paura di sbagliare la compilazione del mod 69. Sai se c'è in fac simile compilato in rete?.

Ciao e grazie ancora.

 

[ChiaraB di Solo Affitti]

Devo consegnare una ricevuta della raccomandata all'inquilino quando consegno il modello 69 all'Agenzia delle Entrate? Io all'inquilino gli ho presentato la lettera e gli ho fatto firmare per ricevuta senza mandargli la raccomandata. Va bene lo stesso?

No, non devi consegnare la ricevuta della raccomandata all'Agenzia delle Entrate. Inoltre, come chiarito e precisato nella Circolare dell’Agenzia delle Entrate 26/E del 1.06.2011, occorre inviare una raccomandata R.R. all'inquilino.

La casa è affittata dal 1° Dic 2010. Se aderisco dal Dic 2011 alla cedolare secca posso farla valere dal 1.01.2011 al 31.12.2011? Così sembrerebbe dalla tua risposta.

Esatto, il D.Lgs. 23/2011 riconosce la facoltà al locatore di esercitare l’opzione per i canoni percepiti dal 1.01.2011.

Devo versare un acconto alla presentazione del mod 69? Tu indichi la data del 30.11.2011 ma oggi è il 1.12.2011. Faccio ancora in tempo?. Come faccio a calcolare l'acconto?

L’acconto andava versato in data 30 novembre, data prevista per gli acconti IRPEF e per calcolarlo e calcolare la sanzione. Ti consiglio di rivolgerti ad una associazione di categoria o un consulente, data la compilazione del modello F24.

Ho paura di sbagliare la compilazione del mod 69. Sai se c'è in fac simile compilato in rete?

Prova a questo link http://www.google.it/url?sa=t&rct=j...sg=AFQjCNGM-cAcBols4DC86YxN_ypji4hd3Q&cad=rja. altrimenti ti posso consigliare di rivolgerti all'agenzia Solo Affitti più vicina, dove sapranno aiutarti con competenza e precisione. Trovi l'elenco delle agenzie a questo sito: Affitto Case Appartamenti Immobili Uffici Ville Solo Affitti.
A presto!

 

[BorgoPiccolo]

INSISTO SULLA FALSA CONVENIENZA DELLA CEDOLARE SECCA.
ribadisco che se oggi prendo 1000 euro e pago il 30% di imposta mi rimane 700 euro + imposta di registro 2%/2 = 10 mi rimane 690 euro, ma la cedolare secca al 21% mi fa rimanere 790 euro.Tutto bene per il primo anno, mi conviene.
Ma andiamo all'8avo anno di affitto , se l'inflazione ISTAT e' mediamente 2% anno, in 8 anni = 1171,66% = 1171,16 euro implica una rimanenza di 820,16 euro a cui debbo togliere anche le spese di registro di 2%/2= 11,71 corrispondente a una rimanenza di 808,44, ma la cedolare secca al 21% mi fa rimanere sempre 790 euro quindi perdo 18,44 euro ogni mille euro. Piu e' alta l'inflazione , piu perdo.

 

[giovanigiorgio]

Ringrazio tutti per le risposte

Aggiunto dopo 3 minuti ....

BorgoPiccolo,
sarei interessato a quello che dici,
ma la tua spiegazione è alquanto affrettata, non riporti tutti i calcoli.
Poteresti essere più chiaro?

 

[BorgoPiccolo]

Allora si devono confrontare due alternative: 1 - (tradizionale) = importo canone * 100% * indice ISTAT * quota % ritenuta IRPEF+ 50% (quota locatore) * imposta registro (2%* importo canone), 2 - (cedolare secca) = importo canone * 21% (ritenuta IRPEF) ;
Quindi queste sono le due alernative.
Si evince che poiche' la cedolare secca non tiene conto dell'adeguamento ISTAT, piu' e' alta l'inflazione, la forbice fra le due alternative sara' sempre piu ampia man mano che ci si allontana dall'anno 1 . Il beneficio reale del primo anno si annulla rapidamente ,e secondo me gia' dal 3rzo anno si va in perdita , cioè la cedolare secca non conviene piu'. Ognuno puo' fare i propri calcoli in base alle formule sopra.
PS : l'adeguamento IStat e ' progressivo quindi si calcola cosi' a un determinato anno: (100*(1+ i) ^(n-1))/100 in cui i = tasso medio della inflazione, n = numero anni di affitto, ^ = elevato a
^ elevato a equivale a ripetere (1 + i) tante volte quanto sono gli anni meno 1, se n=4 per esempio : (1+i)*(1+i)*(1+i)
Non e' complicato..

 

[giovanigiorgio]

Allora si devono confrontare due alternative: 1 - (tradizionale) = importo canone * 100% * indice ISTAT * quota % ritenuta IRPEF+ 50% (quota locatore) * imposta registro (2%* importo canone), 2 - (cedolare secca) = importo canone * 21% (ritenuta IRPEF) ;
Quindi queste sono le due alernative.
Si evince che poiche' la cedolare secca non tiene conto dell'adeguamento ISTAT, piu' e' alta l'inflazione, la forbice fra le due alternative sara' sempre piu ampia man mano che ci si allontana dall'anno 1 . Il beneficio reale del primo anno si annulla rapidamente ,e secondo me gia' dal 3rzo anno si va in perdita , cioè la cedolare secca non conviene piu'. Ognuno puo' fare i propri calcoli in base alle formule sopra.
PS : l'adeguamento IStat e ' progressivo quindi si calcola cosi' a un determinato anno: (100*(1+ i) ^(n-1))/100 in cui i = tasso medio della inflazione, n = numero anni di affitto, ^ = elevato a
^ elevato a equivale a ripetere (1 + i) tante volte quanto sono gli anni meno 1, se n=4 per esempio : (1+i)*(1+i)*(1+i)
Non e' complicato..

Grazie. Molto gentile