Due caparre?

[candido85]

Salve a tutti, domanda da neofita della materia.
Se faccio una proposta d'acquisto per un immobile devo già versare una caparra? Se poi la proposta d'acquisto mi viene accettata si va al preliminare. Con la stipula del preliminare deve versare una seconda caparra?

 

[Luigi Barbero]

No. Se fai la proposta verserai una caparra quando la stessa verrà accettata. Il saldo lo verserai al rogito.

 

[mata]

Generalmente una proposta -se viene redatta come tale- non contempla il versamento di una caparra, bensì di una cauzione: in questo questa viene versata al preliminare.

 

[candido85]

Scusate, io avevo letto questo:

"Il primo passo da fare dopo aver trovato la casa è quello di formulare una proposta d'acquisto in forma scritta indirizzata al venditore e versando un piccolo acconto.
Se ci siamo avvalsi di un mediatore, l'agente immobiliare compilerà il modulo in nostra presenza, inserendo tutte le condizioni relative alla compravendita.
Se il venditore accetterà le nostre condizioni (accettazione scritta) le parti saranno vincolate a portare a termine la compravendita come è stato stabilito nella proposta e il venditore incasserà il nostro assegno che diventerà caparra confirmatoria.
In caso di mancata accettazione l'agente immobiliare ci restituirà la somma versata."

Acconto e caparra quindi coincidono?

 

[mata]

No: nè da punto di vista civilistico che della relativa tassazione (0,50% e 3%).

 

[tovrm]

La caparra non è un elemento essenziale del contratto, pertanto in una proposta può benissimo essere assente. Tuttavia è difficile che, ove non venga prestata alcuna garanzia, una proposta formulata in tale maniera possa essere accettata. Quindi il versamento di una caparra è sempre preferibile.

In secondo luogo, se si fa una proposta che rimanda ad un preliminare che rinvia a sua volta al rogito, la proposta iniziale, secondo la sentenza 2 aprile 2009 n. 8038 della Suprema Corte di Cassazione, è nulla. Pertanto la proposta non deve rinviare ad un ulteriore atto intermedio, ma in caso di accettazione deve essa stessa configurarsi come preliminare di vendita.
Ciò non toglie che, se la data del rogito è lontana nel tempo, possano essere previsti ulteriori versamenti intermedi, sempre a titolo di caparra. Ma questo dipende da come le parti decidono di accordarsi.

Ricorda, infine, che tutti i trasferimenti di denaro da 1.000 Euro in su devono essere tracciabili (assegni non trasferibili, assegni circolari non trasferibili, bonifici).

 

[candido85]

Grazie mille per la risposta, molto utile. Tra l'altro hai risolto un ulteriore dubbio che avevo e cioè se nella proposta bisognasse rimandare espressamente al preliminare oppure la cosa era in re ipsa.
A pensarci però, da un punto di vista giuridico, la cosa non è chiarissima, nel senso che le parti non sono, almeno credo, obbligate a stipulare un preliminare. Possono cioè stipulare direttamente il definitivo. Invece da quello che mi dici la proposta si presume indirizzata al preliminare.
Scusa se approfitto per un'ultima domanda: quale sarebbe la causa di nullità?

 

[tovrm]

Puoi benissimo stipulare direttamente il rogito. Nessuno ti obbliga a fare un preliminare (ricorda che se lo fai, sei tenuto a registrarlo e che, anche se non è obbligatorio, conviene farlo trascrivere). Però ti conviene solo se i tempi sono brevissimi.

Quanto alla nullità del preliminare di preliminare, la Corte Suprema afferma che non ha senso obbligarsi ad obbligarsi a fare o non fare qualcosa, in quanto tale impegno può essere assunto immediatamente. In pratica ritiene che il preliminare di preliminare esercita una funzione non sorretta da alcun interesse meritevole di tutela secondo l'ordinamento giuridico.
Una simile pattuizione è, secondo la Corte, nulla per mancanza di causa, non avendo senso pratico promettere ora di promettere ancora in futuro.

 

[mata]

La suprema corte ha statuito che è nullo il "preliminare del preliminare": questo perchè, solitamente, invece che proposte vengono redatte delle scritture private che non sono nè carne nè pesce. Nel senso che stabiliscono che, all'accettazione, la proposta si trasforma in preliminare. Se una proposta è redatta nella forma della proposta, cioè priva dei dati catastali, urbanistici, ecc. diventa una proposta accettata e non un preliminare, e la somma data a garanzia è una cauzione, visto che non puoi chiedere l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo ad adempiere. Di solito le agenzie invece scrivono che si trasforma (magicamente) in preliminare per poter aver titolo a riscuotere la mediazione. Ovviamente non è obbligatorio nè fare la proposta irrevoacabile nè il preliminare: la proprietà passa solo con l'atto del notaio. Se dovessi decidere non firmerei mai una proposta, bensì il solo preliminare (che almeno hai un titolo eseguibile in mano), ovviamente solo dopo aver fatto gli accertamenti necessari (ipocatastali, urbanistici), sennò -specie chi vende- si trova magari con 5.000 € in mano a fronte di una mediazione magari superiore e a dover affrontare costi e spese per una causa civile.

 

[candido85]

Pensavo che il tutto fosse più lineare e invece scopro che la questione è alquanto complicata.
Complicata rispetto alla rappresentazione che mi ero fatto io.
Tralasciamo quello che sarebbe l'interesse dell'agenzia immobiliare e ragioniamo a norma del codice civile. Io parto dal presupposto che ex art 1326 il contratto si conclude nel momento in cui chi ha fatto la proposta riceve al proprio indirizzo l'accettazione dell'altra parte. Quindi proposta + accettazione = contratto. Il codice civile non dice nulla sulla forma della proposta, però mi pare evidente che perchè si possa "formare" il contratto con la semplice accettazione (conforme) della proposta, quest'ultima deve indicare già tutti gli elementi del contratto cui mira, oltre ovviamente rivestirne la stessa forma.
Tu scrivi: "Se una proposta è redatta nella forma della proposta, cioè priva dei dati catastali, urbanistici, ecc. diventa una proposta accettata e non un preliminare". Non c'è qui un controsenso? Se l'accettazione della proposta conclude il contratto (in questo caso il preliminare), una proposta accettata che non lo conclude è sempre una proposta?
In questo caso, secondo me, non si potrebbe nemmeno parlare di proposta, perchè con l'accettazione della stessa non si concluderebbe il preliminare, mancando tutta una seria di dati essenziali che il preliminare deve contenere. Si potrebbe semmai parlare di un invito a trattare (cito il Bianca), ma forse mi sono perso qualcosa.