Farsi pagare al 28 del mese: rischi e consigli

[Baiocchi]

Buonasera e grazie dell'accoglienza e di questo forum molto ben organizzato.
La mia domanda è molto semplice: l'inquilino vuole pagare il 28 del mese poiché la mamma, che è il suo garante, percepisce lo stipendio il 27.
Cosa rischio? Che consigli mi date?
Io chiederò una sola caparra ma due mesi anticipati. È un contratto transitorio, per un anno. Al 12esimo mese quindi lui mi paga il 28 e io il 31 gli ridò la caparra se non vi sono danni. Giusto?
Il problema che può sorgere è se mi fa danni e se non avvisa un mese prima mi ritroverei con una sola caparra trattenibile?
Ma se lui volesse andare via prima quindi quando dovrebbe avvisarmi per essere in regola con la clausola di "avvisare un mese prima"?
Scusate la confusione ma abituato al 5 di ogni mese, questa cosa del 28 mi lascia un po' perplesso (anche se formalmente poi è lo stesso calcolo) Grazie a chi risponderà.

 

[Adriano Giacomelli]

Un canone versato anticipato il 28 del mese non costituisce un problema alcuno. Non condivido il discorso della caparra. La caparra è una "garanzia" versata a copertura di eventuali danni. I danni si possono compiere anche l'ultimo giorno, per esempio facendo trasloco. E procedura corretta scrivere che la caparra, la fideiussione bancaria deve avere una validità di almeno 30 gg dopo l'ultimazione della locazione, questo per permettere al locatore di fare un sopralluogo accurato e minuzioso dei locali.
A fine locazione, compensare la caparra con i canoni degli ultimi mesi vuol dire svuotare il "ruolo" di caparra.

 

[uva]

Un canone versato anticipato il 28 del mese

Io invece ho capito che il pagamento è posticipato: la mensilità di settembre verrà pagata il 28/09, quella di ottobre il 28/10, e così via.
C'è il rischio che il giorno 28 dell'ultimo mese non sia ancora arrivato il pagamento, e l'inquilino va via il 31.
Quindi prima di restituirgli il deposito cauzionale, occorre sia visionare l'appartamento per verificare non vi siano danni a lui imputabili, sia verificare che tutti i pagamenti siano stati effettuati (compresi eventuali conguagli di spese a suo carico).

Quando c'è un garante come in questo caso, consiglio sempre di inserire nel contratto di locazione una clausola per la quale il garante rinuncia espressamente alla preventiva escussione del debitore principale.
Così se l'inquilino è moroso, ci si può rivolgere subito alla madre per recuperare il credito.

 

[Gianco]

Perché posticipare al 28 del mese, non potrebbe essere anticipato al 28 del mese precedente? Ed infine non si potrebbe stabilire la data nel contratto? Non c'è legge che preveda una data universale, tutt'al più si possono dare i famosi 5 gg di tolleranza dopo il 28.

 

[moralista]

dipende cosa intende il 28 del mese, forse copre il mese corrente, o copre il mese ancora da venire cioè anticipatamente

 

[uva]

tutt'al più si possono dare i famosi 5 gg di tolleranza

E quale norma, secondo te, prevede questi "famosi 5 gg di tolleranza"?

Mi risulta che se il ritardo dell'inquilino nel pagamento di quanto dovuto supera 20 gg dalla scadenza stabilita nel contratto di locazione, allora il proprietario può iniziare la pratica di sfratto per morosità (art. 5, l. 392/1978).

Io in genere prevedo il pagamento anticipato entro il giorno 5. Se qualche inquilino mi chiede di posticipare un po' perché incassa lo stipendio nella prima decade del mese, sono disponibile a venirgli incontro. Ma non oltre il giorno 15 del mese.

 

[gattosofia]

Se per loro è essenziale aspettare lo stipendio per avere i soldi per l'affitto io un pochino mi preoccuperei...il rischio è che al primo imprevisto smettano di pagare...

 

[uva]

Se per loro è essenziale aspettare lo stipendio per avere i soldi per l'affitto io un pochino mi preoccuperei.

Concordo.
Se pare che l'inquilino e il suo garante non abbiano risparmi sufficienti per pagare l'affitto in caso di imprevisti, forse è meglio trovare un altro conduttore.
O magari chiedere all'inquilino che presenti un garante più affidabile.

 

[Baiocchi]

Intanto grazie a tutti dei consigli e della partecipazione! Vi cito uno per uno così da rispondere a tutti. Delineo meglio la situazione per farci capire: il 28 non è anticipato ma è il 28 del mese corrente. Come un lavoratore che lavora e il 28 viene pagato è come se lui stesse il mese in affitto e il 28 mi paga a fine mese.

Un canone versato anticipato il 28 del mese non costituisce un problema alcuno. Non condivido il discorso della caparra. La caparra è una "garanzia" versata a copertura di eventuali danni. I danni si possono compiere anche l'ultimo giorno, per esempio facendo trasloco. E procedura corretta scrivere che la caparra, la fideiussione bancaria deve avere una validità di almeno 30 gg dopo l'ultimazione della locazione, questo per permettere al locatore di fare un sopralluogo accurato e minuzioso dei locali.
A fine locazione, compensare la caparra con i canoni degli ultimi mesi vuol dire svuotare il "ruolo" di caparra.

Puoi spiegarmi meglio questo discorso della caparra? Non so se ho capito bene ma mi sembra utile il ragionamento che c'è dietro per non svuotare di senso la caparra stessa. Se a fine locazione mi tengo la caparra come mensilità la sto svuotando di eventuale copertura danni ( pieno ruolo della caparra) trovandomi indifeso in caso danni. Questo intendi?
Perché io intendevo: se mi prendo una caparra sola me la trattengo e sono coperto dai danni. Ma se non mi paga una mensilità che mi trattengo?

Io invece ho capito che il pagamento è posticipato: la mensilità di settembre verrà pagata il 28/09, quella di ottobre il 28/10, e così via.
C'è il rischio che il giorno 28 dell'ultimo mese non sia ancora arrivato il pagamento, e l'inquilino va via il 31.
Quindi prima di restituirgli il deposito cauzionale, occorre sia visionare l'appartamento per verificare non vi siano danni a lui imputabili, sia verificare che tutti i pagamenti siano stati effettuati (compresi eventuali conguagli di spese a suo carico).

Quando c'è un garante come in questo caso, consiglio sempre di inserire nel contratto di locazione una clausola per la quale il garante rinuncia espressamente alla preventiva escussione del debitore principale.
Così se l'inquilino è moroso, ci si può rivolgere subito alla madre per recuperare il credito.

Il pagamento è posticipato.
Lui entra il primo ottobre e mi paga subito il mese di ottobre, anche quello di novembre + 1 sola caparra. Poi dovrebbe iniziare a pagare la mensilità di dicembre in un giorno che vada dal primo al 5 di dicembre giusto? Lui vorrebbe pagare il 28 dicembre. E così vià per un anno... fino al 28 ottobre dove lui mi paga la mensilità e il 31 va via ridandogli io la caparra. Qui vorrei capire dunque se non mi cambia nulla o meno. A me suona davvero strano: se la persona prende lo stipendio il 27 pagami il 28 novembre no? oppure tienili da parte per il primo dicembre no? Sbaglio?

Perché posticipare al 28 del mese, non potrebbe essere anticipato al 28 del mese precedente? Ed infine non si potrebbe stabilire la data nel contratto? Non c'è legge che preveda una data universale, tutt'al più si possono dare i famosi 5 gg di tolleranza dopo il 28.

Vorremmo stabilire la data nel contratto come ho sempre fatto infatti ma insiste con il 28...

dipende cosa intende il 28 del mese, forse copre il mese corrente, o copre il mese ancora da venire cioè anticipatamente

coprirebbe il mese corrente

E quale norma, secondo te, prevede questi "famosi 5 gg di tolleranza"?

Mi risulta che se il ritardo dell'inquilino nel pagamento di quanto dovuto supera 20 gg dalla scadenza stabilita nel contratto di locazione, allora il proprietario può iniziare la pratica di sfratto per morosità (art. 5, l. 392/1978).

Io in genere prevedo il pagamento anticipato entro il giorno 5. Se qualche inquilino mi chiede di posticipare un po' perché incassa lo stipendio nella prima decade del mese, sono disponibile a venirgli incontro. Ma non oltre il giorno 15 del mese.

come mai non oltre il 15? Mi hanno già consigliato così ma non ho compreso che svantaggio c'è nel 28, non vorrei che questo vuole fregarmi in ualche modo infatti.

Se per loro è essenziale aspettare lo stipendio per avere i soldi per l'affitto io un pochino mi preoccuperei...il rischio è che al primo imprevisto smettano di pagare...

Quindi che dovrei fare?Consigli?

 

[Adriano Giacomelli]

Per consuetudine e per onestà mentale il canone va pagato all'inizio del mese. Quindi essendo a tutti chiaro che è solo un gioco di cassa, tu richiedi il pagamento entro il 5 di ogni mese, poi lui si comporterà come meglio crede.
La caparra, se la incassi come bonifico sul tuo conto, scriverai sul contratto che verrà resa 30/45 gg dopo la riconsegna dell'immobile per darti modo di fare tutte le verifiche del caso allo stato dei luoghi. (non accettare che smetta di pagare gli ultimi 2 mesi.)