Se questa domanda dovesse provocare stati d'ansia, si può tranquillizzare, indicando che esistono norme ben precise, previste dal codice civile e da norme del settore.
L'art. 1476 del c.c., prevede che il venditore deve garantire che la cosa venduata sia priva di vizi e di utilizzo immediato.
Pertanto, il venditore ha obblighi fondamentali, in quanto ciò che viene messo in vendita è un diritto vantato da esso su un bene immobile, e occorre verificare, per effettuare una vendita o un acquisto sicuri, che non ci siano situazioni personali del venditore stesso che possano compromettere l’operazione e comportare un profilo di responsabilità del venditore stesso.
Dato che non è la prima volta che un mediatore mi mostri un immobile accompagnato solo da doc catastale e APE,
I mediatori sono tenuti, per questioni di privacy e secondo quanto disposto dalle norme in materia, a presentare la documentazione necessaria (minima ed indispensabile) e soltanto dopo l'avvio delle procedure di definizione della compravendita (proposta acquisto accettata dalle parti) si ponno richiedere ed ottenere tutti i documenti che si ritengono opportuni inerenti l'immobile in questione.
Si può firmare Comunque una proposta che cita qualcosa del tipo :
il venditore dovrà garantire entro la data del rogito:
libertà da vincoli, pesi oneri ipoteche privilegi diritti....
regolarità urbanistica edilizia dest d'uso
Anche se non dovrebbe servire a nulla, preoccuprsi di richiedere questi documenti, su esperienza personale, posso rispondere che dopo il compromesso si può e "si deve" richiedere il tutto ed eventualmente richiedere accesso agli atti (previo comunicazione alla parte veditrice) al comune di pertinenza affinchè si possano accertare eventuali anomalie.
Non dovrevve servire fare questi accertamenti, perchè tali verifiche dovrebbero essere eseguite e dichiarate nell'atto di vendita (rogito) dall'Ufficiale che redige l'atto (Notaio), ma ciò non avviene sempre, non da tutti e sopratutto allo stato attuale molti notai hanno l'obbligo di richiedere la "Relazione Tecnica Integrata", redatta da tecnico abilitato.
In sintesi la parte venditrice ha l'obbligo di dichiarare e dimostrare (si indica una sintesi dei documenti e dichiarazioni necessari):
a) di essere il proprietario dell’immobile (oppure se in diritto reale diverso (nuda proprietà, o altro);
b) di consegnare l'immobile nello stato di fatto in cui si trova, libero da persone e cose (salvo patto contrario).
c) indicare al notaio gli estremi della concessione edilizia del fabbricato venduto; producendo tutta la documentazione amministrativa in caso di condono edilizio, CILA; modifiche ecc.;
d) presentazione del RIT dalla quale si attesti la conformità di Destinazione Urbanistica ed Elilizio (RIT) a firma di Tecnico abilitato;
d) presentazione dell'APE (Certificato di Attestazione di Prestazione energetica), Certificati di conformità degli impianti (elettrici, idrici, ecc. se in possesso);
e) garantire al compratore l’inesistenza di vizi della cosa venduta;
f) di aver assolto alle spese condominiale ( in caso di condominio), anche solo deliberate, sino alla data di vendita salvo patto contrario;
g) di aver assolto al versamento IMU, ICI, TARI ecc, sino a tutto il mese di vendita, nel caso in cui il trasferimento avvenga decorsi già 15 giorni del mese stesso, altrimenti sino al mese precedente a quello di conclusione del contratto nel caso ciò avvenga nei primi 15 giorni.
Qualora il venditore risponde, nei confonti dell’acquirente, per tutti gli altri casi in cui è operante la garanzia per vizi ed evizione (se ha taciuto all’acquirente la presenza di abusivismi, di diritti di terzi pregiudizievoli, (presenza di ipoteca, sequestro o pignoramento, ecc.), si incorre nella formula di visio occulto e pertanto si può ingiungere all'annllamento dell'atto.
In sintesi per avere la tranquillità di poter acquistare un immobile in modo tranquillo è meglio farsi assistere da un professionista (tecnico di fiducia) che possa far in modo che tutta la documentazione necessaria sia esaminata ed in caso di problemi poter intervenire immediatamente.
