Gruppo di mandata di caldaia a gas - Manutenzione ordinaria o straordinaria?

[Maxximo]

Pensare poi di vendere un immobile locato...fatti 2 conti perché potresti doverlo svendere.

Prendo il Tuo testo per tutti, in quanto, con parole diverse, sulla vendita avete detto tutti la stessa cosa.

Quindi, scusate la mia buona fede, ma Vi chiedo perchè non individuate come positiva la presenza di un contratto locativo in essere all'interno di una vendita immobiliare?
Personalmente, lo vedo come uun valore aggiunto.
Nel senso che per chi vuole investire, ha già comunque un immobile che gli genera un reddito.

Però, fatte salve ed ovvie le giuste precidazioni sul eventuale incertezza di una avventura legale, in cui pur usando i legali, non mi ci voglio cimentare.
Incontro il penalista e il mio legale di fiducia civilista prossimamente per esaminare il tutto.

Ma consentitemi una richiesta.

Non avete individuato, se volete farlo, come Voi, uscireste da tale situazione?
Vi ringrazio dei riscontri dati.

 

[uva]

per chi vuole investire, ha già comunque un immobile che gli genera un reddito.

Questo ragionamento è giusto, ma limita la ricerca dell'acquirente ideale.
E' più probabile che i potenziali acquirenti siano interessati ad un immobile libero da destinare ad uso proprio.
Non hai precisato la tipologia del contratto in essere (libero 4 + 4 con un canone importante oppure concordato 3 + 2 con canone agevolato) né il luogo in cui si trova l'immobile.
Spesso gli investitori cercano immobili in città turistiche o universitarie o con caratteristiche che attirino i lavoratori (aziende, ospedali, ecc). Sono molto attenti nella scelta dei conduttori per evitare, per quanto possibile, rischi di insolvenza.
Se, ad esempio, la tua inquilina fosse una lavoratrice dipendente con contratto a tempo determinato o part time senza la firma di un garante nel contratto di locazione, non sarebbe gradita ad un eventuale nuovo locatore.

 

[uva]

Voi, uscireste da tale situazione?

Secondo me è poco probabile ottenere dal giudice la risoluzione del contratto per inadempienze dell'inquilina fino a quando paga regolarmente canone e oneri accessori. Perché è difficile dimostrare che la conduzione dell'immobile da parte sua è talmente inadeguata da costituire un inadempimento grave.

Per mandarla via si può tentare di ottenere il recesso anticipato da parte sua. Offrendole una congrua buonuscita e il rimborso di tutte le spese che dovrebbe sostenere per trovare un'altra abitazione (trasloco, eventuale provvigione da pagare ad un'agenzia immobiliare, ecc) potrebbe convincersi a firmare la disdetta del contratto e lasciare quella casa.
E' un tentativo che può fallire se lei preferisce rimanere lì; oppure può essere veramente costoso se lei per andare via pretende una somma molto onerosa.
Inoltre dal punto di vista psicologico suppongo che per te sarebbe sgradevole doverla pagare per togliertela dai piedi, dopo tutti i guai che ti ha causato.

 

[mapeit]

Ma consentitemi una richiesta.

Non avete individuato, se volete farlo, come Voi, uscireste da tale situazione?
Vi ringrazio dei riscontri dati.

Scusa ma mi sembra una pretesa un po' azzardata quella di ricevere da altre persone un consiglio su come uscire da una situazione in cui ti sei cacciato tu, consapevole o meno, quando hai scelto di locare l'immobile a quella persona. Avresti dovuto informarti meglio su di lei.
Purtroppo le leggi italiane sono ideate e formalizzate allo scopo di difendere quella che è stata unanimemente considerata dal legislatore la "parte debole", ovvero l'inquilino. Non voglio ribadire considerazioni già esternate più volte, ma rispetto al 1978, anno in cui fu approvata dal Parlamento la c.d. Legge sull'Equo Canone, sono trascorsi più di 40 anni ma i pregiudizi sulla categoria dei locatori sono rimasti immutati: capitalisti che sfruttano il proletariato approfittando delle sue esigenze abitative.
Come vuoi pretendere che la Legge ti offra una scappatoia per sbarazzarti di un'inquilina scomoda, aggressiva, disonesta e pretenziosa ? La Legge difende lei, non te.
Se non commette qualche macroscopico errore, tipo quello di non pagare il canone, difficilmente ti libererai di lei e difficilmente un potenziale acquirente dell'immobile non verrà a conoscenza della "pigna ... " che si troverebbe ad occupare il suo nuovo immobile. Unica via di uscita, secondo me, è quella di non soddisfare le sue richieste ingiustificate, opponendole ferma resistenza, finché lei stessa non decida di cambiar casa ed andare a stressare un altro locatore. Nel frattempo tu il tuo reddito ce l'hai se lei paga regolarmente. Se non dovesse più pagare adducendo vari motivi, via con la causa di sfratto per morosità. Credo che sia l'unico consiglio che ti si possa dare.

 

[Maxximo]

1978, anno in cui fu approvata dal Parlamento la c.d. Legge sull'Equo Canone, sono trascorsi più di 40 anni ma i pregiudizi sulla categoria dei locatori sono rimasti immutati: capitalisti che sfruttano il proletariato approfittando delle sue esigenze abitative.
Come vuoi pretendere che la Legge ti offra una scappatoia per sbarazzarti di un'inquilina scomoda, aggressiva, disonesta e pretenziosa ? La Legge difende lei, non te.
Se non commette qualche macroscopico errore, tipo quello di non pagare il canone, difficilmente ti libererai di lei e difficilmente un potenziale acquirente dell'immobile non verrà a conoscenza della "pigna ... " che si troverebbe ad occupare il suo nuovo immobile. Unica via di uscita, secondo me, è quella di non soddisfare le sue richieste ingiustificate, opponendole ferma resistenza, finché lei stessa non decida di cambiar casa ed andare a stressare un altro locatore. Nel frattempo tu il tuo reddito ce l'hai se lei paga regolarmente. Se non dovesse più pagare adducendo vari motivi, via con la causa di sfratto per morosità. Credo che sia l'unico consiglio che ti si possa dare.

Mercoledì incontro i due legali e grazie anche a voi, ho meglio il quadro in cui muovermi.
Per la legge, anche quella del '96 del Signor D'Alema ha fatto tanti danni ed ha lo stesso orientamento che hai descritto sopra.


L'unica tattica è sfiancarla e non aderire alle Sue richieste.
Però nel frattempo comunicargli che al termine dei primi 4 anni, il contratto non sarà rinnovato.
Non so se farlo per ora solo a voce o se già per scritto tramite il legale?

 

[uva]

comunicargli che al termine dei primi 4 anni, il contratto non sarà rinnovato.

Questo lo puoi fare soltanto se ricorre uno dei motivi elencati nell'art. 3, c. 1 l. 431/1998.
Se, come hai detto, intendi vendere quella casa, leggi attentamente la lettera g)

Art. 3.
(Disdetta del contratto da parte del locatore).

1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1
dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai
sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore puo' avvalersi
della facolta' di diniego del rinnovo del contratto, dandone
comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i
seguenti motivi:
a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso
abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del
coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo
grado;
b) quando il locatore, persona giuridica, societa' o ente pubblico
o comunque con finalita' pubbliche, sociali, mutualistiche, cooper-
ative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare
l'immobile all'esercizio delle attivita' dirette a perseguire le
predette finalita' ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di
cui il locatore abbia la piena disponibilita';
c) quando il conduttore abbia la piena disponibilita' di un
alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente
danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere
assicurata la stabilita' e la permanenza del conduttore sia di
ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale e' prevista
l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la
demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove
costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano,
il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e
per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero
dell'immobile stesso;
f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima
successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente
l'immobile senza giustificato motivo;
g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non
abbia la proprieta' di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello
eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore
e' riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le
modalita' di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n.
392.

 

[uva]

Non so se farlo per ora solo a voce o se già per scritto tramite il legale?

Siccome questa inquilina

è soli tre mese che vi conduce l'immobile

comunicarle ora la tua intenzione di non rinnovarle il contratto al termine del primo quadriennio può essere rischioso.
Sicuramente inasprirebbe i vostri rapporti già tesi. E lei, sapendo che la vuoi mandare via, per ripicca potrebbe causarti altri danni.

 

[mapeit]

Mercoledì incontro i due legali e grazie anche a voi, ho meglio il quadro in cui muovermi.
Per la legge, anche quella del '96 del Signor D'Alema ha fatto tanti danni ed ha lo stesso orientamento che hai descritto sopra.


L'unica tattica è sfiancarla e non aderire alle Sue richieste.
Però nel frattempo comunicargli che al termine dei primi 4 anni, il contratto non sarà rinnovato.
Non so se farlo per ora solo a voce o se già per scritto tramite il legale?

La legge 431/98 ha leggermente liberalizzato la materia delle locazioni, ma non certo favorito i locatori o creato procedure più snelle per il rilascio degli immobili.
Senti cosa dicono gli avvocati, comunque concordo con @uva sulla pericolosità di paventate iniziative di avvertimento.
Ricorda che il coltello dalla parte del manico ce l'ha l'inquilina.
Ignora le sue richieste, a meno che non siano giustificate, e attendi che faccia lei la prima mossa, ovvero non pagare quanto dovuto.