Inquilino va via con poco preavviso: quando interrompere la locazione?

[dodo_dodo]

Buongiorno, naturalmente ho già iniziato a pubblicizzare l'appartamento, ma per adesso non ho trovato nessuno di adeguato.
Non ho capito bene le vostre perplessità, comunque aggiungo qualche dettaglio:
Il contratto è transitorio. Prevedeva un preavviso di 3 mesi, ma lui mi ha semplicemente comunicato la disdetta e dato le chiavi il giorno dopo. Aveva già portato via la sua pochissima roba, ripeto credo che non abbia mai iniziato a usare la casa.
Quindi, anche se la cauzione non può mai essere usata come canone, e non lo faccio mai, stavolta faccio un'eccezione perché la casa è intonsa.
Volevo quindi interrompere la locazione dandone comunicazione all'agenzia delle entrate, ma dato che non credo voglia pagare le 2 mensilità che restano scoperte, mi posso poi rivalere su di lui avendo disdetto la locazione?

 

[uva]

dato le chiavi il giorno dopo

Il giorno in cui ti ha dato le chiavi, dopo aver sgomberato la casa dei suoi beni personali, avreste dovuto firmare il verbale di rilascio.
Anche se non lo avete fatto, quel giorno è la data X di risoluzione (= chiusura, fine) del contratto di locazione.
Entro 30 giorni dalla data X devi comunicare all'Agenzia delle Entrate la risoluzione anticipata di quel contratto.
Puoi svolgere la pratica telematicamente col mod. RLIWeb.

Tu pagherai le imposte sui canoni di locazione (anche se non incassati) fino alla risoluzione del contratto, ossia fino al giorno X.

 

[uva]

non credo voglia pagare le 2 mensilità che restano scoperte, mi posso poi rivalere su di lui avendo disdetto la locazione?

Sì, ti puoi rivalere sull'inquilino che non ha rispettato la clausola contrattuale relativa al preavviso.
Come già detto, puoi inviargli una raccomandata ar (se conosci il suo nuovo indirizzo) o meglio ancora una pec.
Se non ti risponde, o ti risponde ma non paga, rifletti bene prima di iniziare una pratica legale che è costosa e comporta tempi lunghi.

Ovviamente puoi chiedere il risarcimento del preavviso mancante solo per le mensilità durante le quali l'immobile non è stato ancora riaffittato.

 

[Gregorio Albisani]

Buongiorno, naturalmente ho già iniziato a pubblicizzare l'appartamento, ma per adesso non ho trovato nessuno di adeguato.
Non ho capito bene le vostre perplessità, comunque aggiungo qualche dettaglio:
Il contratto è transitorio. Prevedeva un preavviso di 3 mesi, ma lui mi ha semplicemente comunicato la disdetta e dato le chiavi il giorno dopo. Aveva già portato via la sua pochissima roba, ripeto credo che non abbia mai iniziato a usare la casa.
Quindi, anche se la cauzione non può mai essere usata come canone, e non lo faccio mai, stavolta faccio un'eccezione perché la casa è intonsa.
Volevo quindi interrompere la locazione dandone comunicazione all'agenzia delle entrate, ma dato che non credo voglia pagare le 2 mensilità che restano scoperte, mi posso poi rivalere su di lui avendo disdetto la locazione?

Le confermo che può agire per il recupero delle tre mensilità del preavviso non versate. Chiamente devono essere considerati quantomeno i costi vivi del ricorso per decreto ingiuntivo e dell'eventuale pignoramento. Sarebbe quindi opportuno verificare se il conduttore ha un lavoro dipendente o comunque è titolare di beni aggredibili.

In ogni caso prima di avviare il ricorso potrebbe essere inviata una raccomandata da parte sua seguita da una lettera di un legale.
Solitamente per importi contenuti l'effetto deterrente sortisce il risultato voluto con una spesa minima.

Nel caso trova i miei contatti sul sito dell'Ordine degli Avvocati di Firenze (Avv. Gregorio Albisani). Purtroppo non posso mandarglieli direttamente perché non ho ancora la funzione attiva.

 

[dodo_dodo]

Il conduttore è un avvocato, quindi conosce bene la legge, ma a quanto pare...non gli interessa.

Ovviamente io spero di trovare un nuovo inquilino in tempo, per non dover recuperare alcuna mensilità da lui.
Però ecco la mia domanda iniziale era se fosse possibile poi rivalersi pur avendo dato la disdetta del contratto di locazione, e mi pare di capire che la risposta sia positiva. Io pensavo che nel momento in cui dai disdetta poi non puoi far valere le mensilità non pagate. Bene!

 

[uva]

se fosse possibile poi rivalersi pur avendo dato la disdetta del contratto di locazione,

Il conduttore potrebbe obiettare che tu, accettando la sua disdetta e rientrando in possesso dell'immobile col ritiro delle chiavi, lo abbia implicitamente sollevato dall'onere del preavviso. Per cui nulla ti deve.

Sul verbale di rilascio avresti dovuto scrivere che trattenevi il deposito cauzionale a parziale rimborso del mancato preavviso. E per le restanti 2 mensilità il conduttore, firmando il verbale, riconosceva un debito nei tuoi confronti di euro X.

Questa è la teoria.
In pratica mi è capitato che il conduttore uscente si rifiutasse di sottoscrivere un riconoscimento di debito.
Io ho preferito lasciar perdere il mancato preavviso, ritirare le chiavi, rientrare in possesso del mio immobile e attivarmi velocemente per trovare un nuovo inquilino.

 

[dodo_dodo]

Su questo punto ci siamo chiariti dopo la consegna delle chiavi ed era d'accordo a dover corrispondere le restanti mensilità. Almeno nella teoria. Probabilmente spera che non sia necessario. Io per adesso non ho dato seguito e mi sono attivata per sostituirlo.

Credo che la disdetta presso l'agenzia delle entrate, che è una cosa puramente fiscale, comunque non lo esoneri dai suoi obblighi contrattuali.

 

[uva]

conosce bene la legge, ma a quanto pare...non gli interessa.

Per esperienza posso dire che gli inquilini non si spaventano quando ricevono una raccomandata dal locatore o dal suo avvocato. Sovente non la ritirano neppure.
Non gli interessa perché sanno che la procedura recupero crediti (diffida ad adempiere, decreto ingiuntivo, ricerca di beni/redditi pignorabili, pignoramenti) è lunga e costosa. Quindi se non si tratta di somme importanti i locatori non la iniziano.

 

[uva]

era d'accordo

Avete firmato il verbale di rilascio specificando la questione del mancato preavviso?
O comunque un accordo scritto?

l'agenzia delle entrate, che è una cosa puramente fiscale, comunque non lo esoneri dai suoi obblighi contrattuali.

E' corretto.
La risoluzione anticipata del contratto di locazione comunicata all'Agenzia delle Entrate non "cancella" eventuali debiti dell'ex conduttore per inadempienze relative a quel contratto.

 

[dodo_dodo]

Sì un accordo scritto (mail) in cui mi comunica il rilascio dell'appartamento e delle chiavi. Io non ho sollevato obiezioni sulle condizioni dell'appartamento e quindi mi sono attivata per cercare altro.