Inquilino va via con poco preavviso: quando interrompere la locazione?

[dodo_dodo]

Ho affittato un appartamento ad una persona che dopo un mese mi ha dato disdetta adducendo un trasferimento di lavoro. Il contratto prevedeva un preavviso di 3 mesi, ma lui ha semplicemente smesso di pagare dal giorno in cui mi ha comunicato la disdetta. Gli ho spiegato che, come da contratto, è tenuto a pagare fino a quando non trovo chi subentra, non oltre i 3 mesi. Ho una mensilità coperta dalla cauzione, quindi mancherebbero le altre due (la casa è come gliel'ho data, nessun segno di uso, materasso ancora intonso, credo non ci abbia mai abitato).
Se stacco il contratto a partire dal mese prossimo (onde evitare di pagare tasse sulle 2 mensilità che non percepirò), posso poi rivalermi su di lui, nel caso in cui non trovassi qualcun altro e lui si rifiutasse di corrispondere quanto dovuto? Oppure il contratto deve rimanere in vigore per tutti i 3 mesi per poter eventualmente intentare un'azione legale? C'è qualche sentenza specifica al riguardo?

 

[Gregorio Albisani]

Buonasera, non ho capito bene la domanda, in particolare cosa intende per 'staccare il contratto'? Si riferisce alle utenze? Inoltre quale tipologia di contratto di locazione aveva stipulato (4+4, 3+2, transitorio)?

In linea generale consideri che se era previsto un preavviso di tre mesi e il conduttore ha invece preteso di smettere di pagare il canone dal momento della disdetta, lei sarà tenuto a mantenere nella disponibilità del conduttore l'immobile sino al termine del trimestre dal momento della disdetta e, allo stesso tempo, avrà diritto di percepire il canone.

Se il conduttore se ne va e smette di pagare le consiglio di chiedere il pagamento del canone già scaduto tramite lettera raccomandata avvertendo che in mancanza procederà per le vie legali.
Fatto ciò conviene attendere il termine dei 3 mesi dopo di che potrà essere chiesto un decreto ingiuntivo per il pagamento di tutti i canoni insoluti.
Se il conduttore è sparito lei può intanto far vedere l'immobile ad altri interessati.

 

[Nemesis]

cosa intende per 'staccare il contratto'?

L'ha scritto: onde evitare di pagare tasse sulle 2 mensilità che non percepirò. Registrando la risoluzione.

 

[Gregorio Albisani]

Beh in questo caso, da quanto ci dice l'utente, vi è stato il recesso (disdetta), che produce effetti dal momento in cui viene portato a conoscenza del locatore. Gli effetti del recesso non possono essere oggetto di rinuncia, quindi la risoluzione non si potrebbe più fare (né registrare).

Colgo l'occasione per un'altra precisazione. Nel suo quesito vi è un tipico fraintendimento:

Ho una mensilità coperta dalla cauzione, quindi mancherebbero le altre due

Consideri che la cauzione non può mai essere incamerata a titolo di canone, anche se il conduttore si rende moroso. Quindi se non vi fossero altri versamenti dovrà presentare un ricorso per decreto ingiuntivo riferito a tutte e tre le mensilità insolute.

 

[Nemesis]

vi è stato il recesso (disdetta), che produce effetti dal momento in cui viene portato a conoscenza del locatore.

Nella fattispecie in discussione, la possibilità di recesso anticipato è stata stabilita per via convenzionale, effettuabile in qualsiasi momento ma con un preavviso di tre mesi.
La comunicazione di recesso inviata dal conduttore, che indichi un termine inferiore a quello convenzionalmente stabilito dalle parti conserva validità ed efficacia ma il termine di esecuzione deve essere ricondotto a quello convenzionalmente pattuito.

la risoluzione non si potrebbe più fare (né registrare).

Eh?

 

[Gregorio Albisani]

Nella fattispecie in discussione, la possibilità di recesso anticipato è stata stabilita per via convenzionale, effettuabile in qualsiasi momento ma con un preavviso di tre mesi.
La comunicazione di recesso inviata dal conduttore, che indichi un termine inferiore a quello convenzionalmente stabilito dalle parti conserva validità ed efficacia ma il termine di esecuzione deve essere ricondotto a quello convenzionalmente pattuito.

Eh?

ma l'utente non ha parlato di recesso 'che indichi un termine inferiore' a quello dei tre mesi, previsto nel contratto. Il problema è soltanto che il conduttore ha smesso di pagare subito dopo la disdetta, cosa che certamente non può fare.

 

[Nemesis]

ma l'utente non ha parlato di recesso 'che indichi un termine inferiore' a quello dei tre mesi, previsto nel contratto.

Il recesso avrà sempre esecuzione allo spirare del termine di preavviso convenzionalmente pattuito.

 

[uva]

Se stacco il contratto

Probabilmente "staccare" il contratto significa "chiuderlo", ossia comunicare all'Agenzia delle Entrate la risoluzione anticipata.
La data di risoluzione coincide con quella del rilascio, come da verbale che le parti firmano quando il conduttore libera l'immobile e restituisce le chiavi al locatore.
Fino a quel punto il conduttore, che continua ad occupare la casa, deve pagare il canone.
Il locatore può rivalersi per le mensilità di preavviso mancate trattenendo il deposito cauzionale, che purtroppo in questo caso è insufficiente:

Ho una mensilità coperta dalla cauzione,

Io invierei una raccomandata ar o pec al conduttore intimandogli il pagamento del canone anche per i mesi di mancato preavviso, se nel frattempo non trovo un nuovo inquilino.
Se però non adempie, valuterei se è il caso di iniziare un'azione legale. Secondo me non vale la pena sostenere dei costi per ottenere il decreto ingiuntivo e poi eventualmente procedere con i pignoramenti se la somma da recuperare non è importante. Piuttosto tenterei di raggiungere un accordo stragiudiziale.

 

[uva]

Se il conduttore è sparito lei può intanto far vedere l'immobile ad altri interessati.

Quando riceve la disdetta dell'inquilino, il locatore può subito attivarsi per la ricerca di un altro conduttore.
Nei contratti di locazione si scrive una clausola che regola le visite dell'immobile: il conduttore è tenuto ad osservarla rendendosi disponibile nei giorni ed orari concordati.
Si spera che non "sparisca" senza restituire le chiavi, altrimenti il proprietario non può legittimamente cambiare la serratura per entrare in casa.

 

[Franci63]

per poter eventualmente intentare un'azione legale?

Al di là di quanto sarebbe possibile fare legalmente per tutelare i propri interessi, in una situazione come quella descritta, secondo me, conviene lasciar perdere azioni legali e passare oltre, cercando un altro inquilino.