Locale caldaia...di chi la proprietà ?

[fabrifaz]

per ergobbo, se una porzione di fabbricati viene esclusa dalla compravendita deve comunque essere identificata da subalterno proprio, la semplice descrizione "locale caldaia" non identifica una unità immobiliare peraltro soggetta a tassazione.

 

[ergobbo]

se una porzione di fabbricati viene esclusa dalla compravendita deve comunque essere identificata da subalterno proprio, la semplice descrizione "locale caldaia" non identifica una unità immobiliare peraltro soggetta a tassazione.

Premesso che le mie informazioni sull'argomento sono ormai datate di qualche annetto e che nel frattempo potrebbero essere cambiate le norme (nel qual caso ti sarei grato se potessi indicare la normativa aggiornata), non mi risulta sia così...

Se hai un attimo di pazienza provo a spiegare il mio punto di vista sul caso specifico:

Stiamo parlando di un immobile con un unico proprietario; presumibilmente costituito da parti regolarmente accatastate e parti "fantasma" (ex locale caldaia, lavatoi, lastrici solari o tetti e sottotetti, ecc. ecc.).
La presunzione di condominialità non si costituisce finché non nasce il condominio, ossia al momento della prima vendita. Sino a quel momento, il fatto che alcuni locali non siano accatastati (ma diciamo, più generalmente, "regolarmente registrati") è solo un problema del proprietario che ne risponderà in caso di accertamento agli uffici competenti. Le ipotesi per cui un immobile o una sua parte possano non essere regolarmente registrati sono moltissime e, per quanto ci riguarda, irrilevanti. Tanto per fare qualche ipotesi concreta diciamo che il nostro ex locale caldaia (che per maggior chiarezza chiameremo solo "L", non ha un suo sub in quanto al momento dell'accatastamento dell'edificio era un locale tecnico e risulta quindi solo sulle piantine. Quando ha perso la sua funzione originaria non è stata perfezionata la sua registrazione.

Nel momento in cui si fa il primo rogito, nasce di fatto un condominio in cui le eccezioni sul tema delle parti comuni (previste INDICATIVAMENTE dall'art. 1117 CC) sono definite chiaramente o "ex negativo" dal rogito stesso. In questa fase al venditore, ancora unico proprietario di tutto l'immobile, è data facoltà di vendere parti ben specificate della sua proprietà. La proprietà del locale "L", anche ammesso che ospiti ancora la centrale termica, può tranquillamente non rientrare nella vendita a prescindere dalla sua "corretta registrazione" purché possa essere identificato nell'atto in maniera inequivocabile (basta indicarne i confini o evidenziarlo sulla piantina dell'edificio da allegare all'atto). E' il classico caso di palazzine di nuova costruzione in cui il costruttore si riserva la proprietà esclusiva dei lastrici solari.

Nel caso specifico, inoltre, il locale "L" non ospita più la centrale termica e quindi non svolge alcuna funzione di servizio per l'appartamento messo in vendita. La sola registrazione catastale "irregolare" non lo rende per questo una pertinenza degli appartamenti più di quanto non lo sarebbe un appartamento abusivo nello stesso edificio.

La proprietà rimane del venditore, così come le conseguenze relative alle irregolarità amministrative del bene.

 

[Luigi Barbero]

Concordo con Ergobbo. Anche nel nostro condominio (5 palazzi per oltre 400 u.i.) nei rogiti c'era la dicitura:" il venditore si riserva la proprietà delle intercapedini, delle soffitte ecc.ecc. che venderà a suo piacimento senza nulla dovere.......ecc.ecc." Mica erano evidenziate da numeri di sub. o quant'altro. Peraltro, esisteva un grande locale (circa 140 mq.) che conteneva 3 grandi caldaie da 1.200.000 cal. ciascuna per il riscaldamento centralizzato. Nel reg.cond. alla voce riscaldamento, risultava che tutti i condomini erano comproprietari dell'impianto termico centralizzato e del locale caldaia. Quando, a distanza di anni siamo passati da un ingestibile "centralizzato" ai riscaldamenti autonomi, il locale è stato svuotato delle caldaie e, poichè indivisibile (ti figuri mettere d'accordo 400 teste?) e viene periodicamente usato a turno per le riunioni condominiali di ognuno dei 5 palazzi che, originariamente, componevano un unico condominio e che ora sono 5.

 

[ergobbo]

5 palazzi per oltre 400 u.i.

Quanto duravano le riunioni condominiali????

 

[Luigi Barbero]

non erano riunioni condominiali ma assemblee bibliche. Tanto è vero che dopo pochi anni il condominio si è scisso in 5 condomini. Ed anche adesso, ognuno di essi non è che scherza in quanto a partecipanti. In genere ci sono una quarantina di persone per una partecipazione di 76 appartamenti, 18 box auto e 5 locali......
Qualche volta ha ricordato le famose assemblee fantozziane nelle quali dovevi andarci con il giubbetto antiproiettile, lo scolapasta di casa a mò di elmetto e qualche arma contundente nascosta sotto. Magari per discutere del "fondamentale" problema dei fili stendipanni sul terrazzo!!!!