Locazione abitazione

[DOMMY68]

Cari lettori, come da titolo della mia discussione, scrivo per avere lumi sull'argomento.
In pratica, avendo cambiato casa, ho deciso di locale la mia vecchia abitazione e non ho precedenti nel senso.
In attesa di ricevere eventuali proposte chiedo a Voi suggerimenti su come procedere e quali eventualmente sono gli adempimenti di legge per poter giungere alla formalizzazione di eventuale contratto.
Ho timore di incorrere in brutte disavventure (se ne sentono tante) perchè l'abitazione che dovrei fittare è quella che circa 25 anni addietro mi sono costruito personalmente, quindi ci sono tanti accorgimenti e i lavori sono stati eseguiti a regola d'arte.
In questi anni è stata sempre tenuta come un gioiello, trattandosi della propria abitazione, che ho dovuto lasciare per problemi di salute di mia moglie che impedivano il sali scendi delle scale, trattandosi di abitazione realizzata su 2 piani, zona giorno e zona notte.
Aggiungo, inoltre, che la stessa verrebbe locata:
- ammobiliata, nel senso che ho lasciato all'interno i mobili che non ho portato nella nuova abitazione;
- completa di impianto fotovoltaico con scambio sul posto, realizzato anno 2012.
A tale riguardo penso di NON fare voltura ENEL e lasciare l'utenza intestata a me, concordando la cosa con l'eventuale conduttore, a differenza delle restanti utenze che saranno volturate.
Nel ringraziare per il vostro assiduo contributo, auguro buona giornata.

 

[uva]

Devi innanzitutto scegliere la tipologia contrattuale: contratto "libero" della durata di 4 anni + 4 oppure transitorio (di durata minore, coerente con l'esigenza transitoria del locatore o del conduttore) per lavoratori o studenti.
Se non hai esperienza ti consiglio di rivolgerti ad un consulente che predisponga i contratti osservando tutte le norme di legge. E provveda alle registrazioni all'Agenzia delle Entrate.

Se ancora non ce l'hai, procurati l'APE (attestato di prestazione energetica) che è obbligatorio in caso di vendita e locazione. Viene rilasciato da un certificatore abilitato.

Se la casa viene locata arredata occorre redigere un inventario degli arredi/corredi.

Eventuali danni all'immobile causati dal conduttore possono essere risarciti compensandoli col deposito cauzionale (max 3 mensilità del canone di locazione) ma in mancanza di accordo tra le parti devono essere valutati dal giudice.

E' opportuno che tutte le utenze (energia elettrica, gas, acqua) vengano intestate al conduttore. Perché se rimangono intestate a te e l'inquilino diventa moroso (non ti rimborsa le bollette e magari non paga più i canoni) tu non puoi chiudere i contratti con le Aziende fornitrici e devi continuare a pagare i suoi consumi.

 

[DOMMY68]

Uva, nel ringraziarTi per il Tuo contributo, aggiungo che l'abitazione rimarrebbe 1^ casa, essendo in separazione dei beni con mia moglie.
Al riguardo delle utente aggiungo che, sicuramente, saranno volturate ad eccezione di quella riguardante l'energia elettrica per la questione collegata all'impianto fotovoltaico.
Ovviamente nel contratto andrei ad inserire tutte queste eccezioni.
Sono consapevole che non sarà facile, considerato anche il delicato periodo che attraversiamo e dal quale mi auguro di venirne fuori il più presto possibile.
Aggiungo che l'abitazione è classificata cat.A2, classe 3 con rendita di €. 790,18.
Buona giornata.

 

[Nemesis]

l'abitazione rimarrebbe 1^ casa

Che cosa intendi con "1^ casa"?

 

[uva]

l'abitazione rimarrebbe 1^ casa,

Non bisogna confondere il concetto "prima casa" inerente le agevolazioni fiscali relative all'acquisto, con quello di "abitazione principale".

Se l'immobile (non di lusso) è adibito ad abitazione principale del proprietario con dimora abituale e residenza anagrafica, non è dovuta l'IMU.

Quando quell'immobile viene locato ed è abitato dagli inquilini, il proprietario deve pagare l'IMU.

In caso di contratto di locazione concordato il cui canone è stabilito in base ai parametri dell'Accordo Territoriale vigente in quel Comune, esso deve essere asseverato da una delle Organizzazioni sindacali (dei proprietari o degli inquilini) firmatarie dell'Accordo.
In questo caso il proprietario/locatore ha diritto ad una riduzione dell'IMU.

 

[mapeit]

Uva, nel ringraziarTi per il Tuo contributo, aggiungo che l'abitazione rimarrebbe 1^ casa, essendo in separazione dei beni con mia moglie.

In pratica credi che essendo in regime di separazione dei beni possiate risiedere in due abitazioni diverse e mantenere entrambi in esse la vostra abitazione principale e la residenza anagrafica con le relative agevolazioni ? Occhio perché la Guardia di Finanza ci sguazza in queste situazioni. Un conto è essere legalmente separati, un altro è avere optato per il regime di separazione dei beni. Informati bene presso il tuo commercialista su tale situazione.

 

[DOMMY68]

In pratica credi che essendo in regime di separazione dei beni possiate risiedere in due abitazioni diverse e mantenere entrambi in esse la vostra abitazione principale e la residenza anagrafica con le relative agevolazioni ? Occhio perché la Guardia di Finanza ci sguazza in queste situazioni. Un conto è essere legalmente separati, un altro è avere optato per il regime di separazione dei beni. Informati bene presso il tuo commercialista su tale situazione.

Negativo.
A breve porterò la residenza nella nuova abitazione, intestata a mia moglie.

 

[uva]

porterò la residenza nella nuova abitazione, intestata a mia moglie.

Quindi pagherai l'IMU sulla tua "vecchia" abitazione.

Informati presso il Comune dove è ubicata circa la possibilità di stipulare contratti di locazione agevolati a canone concordato.
Il canone concordato generalmente è inferiore rispetto a quello "di mercato" ma permette al proprietario di usufruire delle agevolazioni fiscali.
Sia per la tassazione del reddito da locazione, sia per il pagamento dell'IMU.

 

[DOMMY68]

Quindi pagherai l'IMU sulla tua "vecchia" abitazione.

Informati presso il Comune dove è ubicata circa la possibilità di stipulare contratti di locazione agevolati a canone concordato.
Il canone concordato generalmente è inferiore rispetto a quello "di mercato" ma permette al proprietario di usufruire delle agevolazioni fiscali.
Sia per la tassazione del reddito da locazione, sia per il pagamento dell'IMU.

Uva sei davvero gentilissima per il Tuo preciso contributo in ogni occasione.
Purtroppo pagherò l'IMU sulla vecchia abitazione.
Grazie e buona giornata.

 

[uva]

Ti consiglierei anche di valutare con attenzione il regime fiscale relativamente al reddito da locazione.

Potrai rimanere in regime IRPEF ordinario oppure optare per la cedolare secca.
Siccome la cedolare è una tassa piatta, occorre valutarne la convenienza per non perdere eventuali deduzioni e detrazioni IRPEF.
Si può fare una simulazione con un'applicazione come questa:
Calcolo Convenienza Cedolare Secca Affitti (avvocatoandreani.it)

Qui trovi la spiegazione dell'Agenzia delle Entrate di cos'è e come funziona la cedolare secca:
Schede - Registrazione contratti beni immobili - Cedolare secca - Che cos'è - Agenzia delle Entrate (agenziaentrate.gov.it)