Locazione ad uso abitativo per attività di affittacamere. Spetta l'avviamento?

[Daniele 76]

Buonasera, sto per stipulare un contratto ad uso abitativo 4+4 con una società che fa attività di affittacamere e vorrebbe svolgervi tale attività.
Vorrei chiedervi se corro il rischio che alla fine della locazione possano poi richiedermi l'indennità di avviamento commerciale.
Mi hanno anche chiesto di fare un contratto con durata 6+6 ma io non sono propenso in tal caso; a vostro parere cambierebbe qualcosa?
Grazie per l'aiuto!

 

[Nemesis]

Condizione necessaria per la spettanza dell'indennità di avviamento è che si tratti di locazione di immobile adibito a uso diverso da quello di abitazione. E la durata dei contratti a uso abitativo può essere superiore a quattro anni, ma decorso il primo periodo sono rinnovati per un periodo di quattro anni.
Ciò premesso, agli immobili adibiti all’esercizio dell’attività (imprenditoriale) di affittacamere sono applicabili le norme della legge n. 392/1978 relativi agli immobili destinati a uso di albergo, pensione o locanda. Quindi durata non inferiore a nove anni.

 

[basty]

Quindi durata non inferiore a nove anni.

.... più nove, incluso diritto d'avviamento. Salvo le poche eccezioni

 

[Daniele 76]

Condizione necessaria per la spettanza dell'indennità di avviamento è che si tratti di locazione di immobile adibito a uso diverso da quello di abitazione. E la durata dei contratti a uso abitativo può essere superiore a quattro anni, ma decorso il primo periodo sono rinnovati per un periodo di quattro anni.
Ciò premesso, agli immobili adibiti all’esercizio dell’attività (imprenditoriale) di affittacamere sono applicabili le norme della legge n. 392/1978 relativi agli immobili destinati a uso di albergo, pensione o locanda. Quindi durata non inferiore a nove anni.

Perdonatemi Nemesis e basty, siete stati moto gentili a rispondere ma io non ho ben capito come devo comportarmi.
Nel mio caso - sto per locare l'immobile ad una newco che intende svolgere l'attività di affittacamere - come verrebbe adibito l'immobile? Sono io che decido nel momento in cui redigo il contratto di locazione specificando che si tratta di una locazione ad uso abitativo oppure dipende dall'attività che svolge il conduttore per identificare una locazione ad uso diverso?
E comunque, in definitiva: io, persona fisica, posso stipulare con una società che intende svolgere l'attività di affittacamere un valido contratto ad uso abitativo 4+4 , dunque con durata inferiore ai 9 anni, e che non mi faccia rischiare di dover corrispondere, un domani, l'indennità di avviamento?
Voi come vi comportereste?

 

[uva]

sto per locare l'immobile ad una newco che intende svolgere l'attività di affittacamere -

Se il conduttore è una società (soggetto con partita IVA) che intende svolgere in forma imprenditoriale l'attività di affittacamere, allora si tratta di un contratto commerciale che prevede la durata di 9 anni + 9 e anche l'avviamento.
L'attività di affittacamere è di tipo alberghiero in quanto comprende la fornitura dei servizi accessori, come pulizia delle stanze, fornitura e lavaggio della biancheria.

Potrebbe essere diverso se il tuo inquilino fosse un privato che esercita quell'attività occasionalmente.

C'è una vecchia discussione sull'argomento che ti può interessare:
Contratto di locazione per uso affittacamere

 

[Daniele 76]

Ciao uva,
ho ben compreso.
Nell'ipotesi in cui io stipulassi un contratto di locazione "ad uso abitativo con durata 4+4" con una società X senza indicare il tipo di attività che la stessa vorrebbe svolgervi, indicando nel contratto soltanto che è possibile sublocare, anche temporaneamente l'appartamento, e poi in concreto la società X vi svolgesse l'attività di affittacamere, ricadrei comunque nell'applicazione della disciplina prevista per un contratto di locazione commerciale che prevede la durata di 9 anni + 9?
Chi me lo potrebbe eccepire? Sia l'Agenzia delle Entrate che il conduttore?

 

[uva]

Chi me lo potrebbe eccepire?

Secondo me il conduttore te lo contesta subito, probabilmente si rifiuta di firmare un contratto 4 + 4.
Trattandosi di una società che ha lo scopo di esercitare l'attività di affittacamere, si sarà informata tramite il suo commercialista o da altre fonti sul tipo di contratto di locazione coerente con l'attività stessa.

L'Agenzia delle Entrate non si occupa delle questioni civilistiche relative ai contratti, che sono appunto questioni tra locatore e conduttore.
Nel caso tu optassi per la cedolare secca te lo contesterebbe, perché se l'inquilino esercita un'attività d'impresa la cedolare è esclusa.
Quindi se rimani nel regime di tassazione ordinario, l'Agenzia delle Entrate non ha motivo di indagare ulteriormente.

 

[Daniele 76]

La "fortuna" è che è lo stesso conduttore ad avermi chiesto (per il momento) un 4+4.
Mi chiedo però: se poi dovesse cambiare idea nel corso della locazione, potrebbe eccepirmi la durata 9+9 con riferimento alla attività che vi è poi andato a svolgere oppure vale l'impegno 4+4 sottoscritto di comune accordo tra le parti nel contratto di locazione registrato? Che ne pensi?

 

[uva]

Che ne pensi?

Penso che per il conduttore sia molto facile cambiare idea, e chiedere la trasformazione del contratto da 4 + 4 abitativo a 9 + 9 commerciale.

Perché è una società avente oggetto sociale, fra eventuali altre attività, quella di affittacamere; potrà dimostrare con la sua contabilità (fatture e/o ricevute rilasciate alla clientela) che ha esercitato quell'attività fin dall'inizio della locazione; avrà pure delle testimonianze a suo favore: clienti, dipendenti, altri abitanti dello stabile.

A meno che il conduttore intenda lavorare in nero. E preferisca "mascherare" la realtà facendo credere, ad esempio che si limita a sublocare le stanze.

 

[Daniele 76]

Penso che per il conduttore sia molto facile cambiare idea, e chiedere la trasformazione del contratto da 4 + 4 abitativo a 9 + 9 commerciale.

Perché è una società avente oggetto sociale, fra eventuali altre attività, quella di affittacamere; potrà dimostrare con la sua contabilità (fatture e/o ricevute rilasciate alla clientela) che ha esercitato quell'attività fin dall'inizio della locazione; avrà pure delle testimonianze a suo favore: clienti, dipendenti, altri abitanti dello stabile.

A meno che il conduttore intenda lavorare in nero. E preferisca "mascherare" la realtà facendo credere, ad esempio che si limita a sublocare le stanze.

Grazie uva, sempre preciso.
Alla luce degli spunti di riflessione che tu e altri amici del forum mi avete dato vorrei chiederti se allora non sia possibile soddisfare l'esigenza di entrambe le parti (la mia e quella del conduttore) procedendo in questo modo:
1 - locazione ad uso abitativo con durata 4+4 a conduttore persona fisica con possibilità di sublocare a terzi;
2 - sublocazione da parte del conduttore a società che vi lavorerebbe come affittacamere.
Secondo te in questa situazione cosa potrei rischiare?
Il mio contratto di locazione potrebbe essere comunque convertito in un 9+9 in virtù del successivo contratto di sublocazione?
Potrei richiedere la applicazione del regime della cedolare secca essendo stato stipulato il (primo) contratto di locazione tra due privati?
Forse la faccio troppo semplice e non vedo le incongruenze e i rischi di tale ragionamento...