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  1. patrizia22

    patrizia22 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Buongiorno a tutti, scrivo per la prima volta perchè ho proprio bisogno di aiuto.
    Mio padre ha un appartamento a Milano che ha affittato con un contratto di locazione ad uso abitativo, con permesso di subaffitto.
    Su internet ho scoperto che il conduttore, senza averci detto niente, usa l'appartamento per fini turistici. Su internet risulta sia come bed and breakfast che come affittacamere. Questo crea problemi rispetto alla manutenzione della casa.
    Volevo sapere:
    1)se per il proprietario sia possibile negare il proprio consenso e porre un veto a tale attività.
    E poi anche:
    2)l'aperutra di un bed and breakfast so essere compatibile con un contratto di locazione ad uso abitativo, ma il conduttore ha il vincolo di stabilire la residenza nell'appartamento; in caso contrario la sua attività non risulerebbe lecita, giusto?
    3)l'apertura di un affittacamere invece, se non ho capito male, non richiede la residenza nell'appartamento. Ma non risulterebbe in questo caso come un'attività commerciale? ovvero, sarebbe un'attività compatibile con un contratto di locazione ad uso abitativo con permesso di subaffitto?
    grazie mille!
     
  2. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    secondo me un subaffitto ed un'attività di affittacamere o bed & breackfast sono cose diverse, gli ultimi due si configurano ciome attività regolamentate dovrebbero quindi eventualmente essere autorizzate dalla proprietà dell'immobile, il primo no
    io verificherei se il B6B è autorizzato
     
  3. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Concordo con griz, e aggiungo che spesso i regolamenti condominiali vietano espressamente l'esercizio dell'attività di affittacamere.
    Quindi è opportuno controllare sul regolamento del condominio dove si trova l'appartamento se ci sono limitazioni nell'uso delle unità immobiliari.
     
  4. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    la cassazione si è già espressa su questo argomento affermando che i B&B e l'attività di affittacamere non contrastano con l'utilizzo abitativo dell'unità immobiliare. Sentenza del 14/11/2008.
    no. Se il conduttore non risiede nell'appartamento non viene considerato un B&B famigliare occasionale ma professionale e continuativo..
     
  5. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    scusate, ma se il conduttore intende esercitare un'attività di affittacamere o B&B non deve essere autorizzato dal proprietario? Residente o no secondo me è un'attività ricettiva professionale
    Se il proprietario ha autorizzato il subaffitto non mi sembra la stessa cosa
     
  6. patrizia22

    patrizia22 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Eh mi chiedevo la stessa cosa griz. Il conduttore non ha bisogno di un consenso da parte del proprietario per usare l'appartamento per un attività di bed and breakfast o affittacamere? Non deve quantomeno avvisare il proprietario?
    Oppure il proprietario, una volta scoperta tale attività, ha il potere di vietare che il proprio appartamento venga utilizzato in quel modo?
     
  7. Magnus Ansegar

    Magnus Ansegar Membro Junior

    Inquilino/Conduttore
    L''attività di b&b o un'attività come quella dell'affittacamere non vanno confuse con la sublocazione immobiliare. Tali attività esulano dall'ambito della locazione di immobile ad uso abitativo e dalla relativa disciplina, di conseguenza l'inquilino a cui hai locato l'immobile non può esercitare tali attività all'interno dei locali a lui locati, riconducendole nell'alveo della sublocazione totale o parziale che sia, in cui è sufficiente il consenso del locatore, in quanto tali attività e, nel caso specifico quella di affittacamere, vera e propria industria analoga, per natura, a quella alberghiera, configurano un mutamento della cosa locata che integra gli estremi dell'inadempimento da parte dell'inquilino.
     
  8. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Quella sentenza (n. 369) non era della Corte di Cassazione. Ma della Corte Costituzionale, con cui fu dichiarata l’illegittimità costituzionale dell'art. 45, comma 4 della legge regionale della Lombardia n. 15/2007. Quel comma recita:
    "L'attività (*) è esercitata in case unifamiliari o, previa approvazione dell'assemblea dei condomini, in unità condominiali; comunque l'esercizio dell'attività non determina il cambio della destinazione d'uso dell'immobile."
    (*) di "bed & breakfast".
    Subordinando il rilascio dell’autorizzazione amministrativa per lo svolgimento di attività (non comportante la sostanziale modifica della destinazione d’uso dell’immobile) a un preventivo atto di assenso dell’assemblea condominiale, la norma impugnata infatti ha illegittimamente modificato la disciplina contenuta nel codice civile (disciplina di rango superiore, poiché derivante da fonte statale).
    Quindi le norme del codice civile sanciscono che l’assemblea dei condomini non ha altri poteri rispetto a quelli fissati tassativamente dal codice stesso e non può portare limitazioni alla sfera di proprietà dei singoli condomini, a meno che le predette limitazioni non siano specificatamente accettate o nei singoli atti di acquisto o nel regolamento di condominio di tipo contrattuale.
     
    Ultima modifica: 13 Luglio 2015
  9. patrizia22

    patrizia22 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Quindi, se non ho capito male, Nemesis, quello che scrivi vuol dire.che, se il proprietario di un appartamento in un condominio volesse aprire un b&b, può farlo anche senza il consenso dell assemblea di condominio, a meno che nel regolamento di condominio non sia specificato che tale.attività sia vietato.
    Ma un inquilino può destinare un appartamento a tale attività senza il consenso del proprietario?
     
  10. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    a me sembra che autorizzando il conduttore al sub affitto, hai autorizzato quest'ultimo a lucrare sulla casa di tua proprietà.
    Poni il caso che il conduttore, essendo residente nell'appartamento, sub affitti una o due stanze con uso di bagno e cucina: praticamente, se ci sa fare, l'affitto che deve dare a te lo ottiene dai suoi inquilini.
    Prendere in affitto l'appartamento non comporta l'obbligo di abitarlo: per te è importante che paghi il fitto concordato e le spese condominiali.
    Ovviamente il conduttore, non abitando nell'ppartamento, se sub affitta chiederà un cifra superiore a quella che paga a te.
    La corte costituzionale ha stabilito che l'attività di affittacamere o di B&B non determina il cambio di destinazione d'uso dell'immobile: che rimane abitativo. Probabilmente non potrà sub affittare per fare uno studio medico o per insediare un ufficio legale o assicurativo: perché c'é un cambiamento di destinazione d'uso dell'immobile.
    Pertanto, a mio avviso, non dovevate acconsentire alla sub locazione; dovete solo augurarvi che nel regolamento di condominio contrattuale (che è quello redatto dal costruttore al momento della creazione del condominio) ci sia questo divieto. Se il divieto è scritto nel regolamento condominiale assembleare, tale divieto non è operativo per i motivi già espressi dalla corte costituzionale, anche se la norma è stata approvata all'unanimità.
     
  11. patrizia22

    patrizia22 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Ehhhh, ho capito. Grazie mille, siete stati molto chiari!
    Quindi sia che l attività sia unb&b o un affittacamere, il conduttore può anche senza consenso del proprietario.
    E non è necessario neanche che abbia la residenza nell'appartamento?

    Provo allora a fare un passettino in più.
    Il fatto è che il conduttore ora, a distanza di un anno e mezzo dalla data del contratto, mi chiede dei certificati di messa a norma degli impianti che servono a lui per mettersi in regola con la sua attività, ma che non sono da allegare obbligatoriamente al contratto d affitto. Il conduttorenel contratto aveva dichiarato di aver visionato l appartamento e di averlo trovato in un buono stato di manutenzione.Ora si lamenta di prese uscite dai muri e di interruttori che non funzionano e chiede un certificato di messa a norma dell' impianto elettrico. Ma secondo me lui ha trascurato la manutenzione ordinaria della casa, in cui hanno pernottato anche stranieri abituati ad altre prese rispetto a quelle italiane, e adesso vuole che me.ne occupi io.
     
  12. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    non mi sembra così semplice: l'attività di B&B deve essere autorizzata dalla provincia, oggi forse sarà un altro ente ma non puoi farlo così come ti pare e credo che anche l'affittacamere abbia necessità di autorizzazione, sono esercizi pubblici, diverso è il subaffitto di una camera che prevede un'occupazione di uno o più soggetti ma in modo continuativo
     
  13. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    *
    Non si sta discutendo della necessità dell'autorizzazione amministrativa. Ma della necessità dell'assenso del locatore.
     
  14. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    questa potrebbe essere una bella notizia. Attualmente, sembra, che il proprietario di casa non sia più obbligato a fornire al conduttore i certificati di conformità degli impianti tecnici (luce, gas. riscaldamento autonomo, scarichi domestici). Se il conduttore ne necessita per la sua attività di sub locazione saranno a carico suo: è lui che ha preso questa iniziativa.
     
  15. patrizia22

    patrizia22 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Bene! quindi può essere che io non sia obbligata a fornire gli impianti di conformità! mi devo informare in proposito...
    Poi mi chiedevo anche... quando il conduttore ha aperto l'attività di bed and breakfast/affittacamere, nelle pratiche per la registrazione di inizio attività, non dovrebbe anche aver già presentato dei certificati di conformità degli impianti o dichiarato da qualche parte che gli impianti erano sicuri e in buono stato di manutenzione?
     
  16. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
  17. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    d'accordo, infatti immagino che se l'immobile sia in affitto, il proprietario dabba sapere per cosa venga utilizzato e credo che nell'autorizzazione al B&B nel caso ci debba essere specifico assenso della proprietà, se loro non lo sanno, secondo me c'è qualcosa che non va
     
  18. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    @griz mi fai venire in mente un fatto accaduto a mia cognata, che aveva la fama di avere il bernoccolo degli affari. Era proprietaria di un negozio con due luci lungo una strada trafficata nel centro del paese dove abita (Prov. di VE). Il negozio era sfitto da più di un anno con sua grande angustia. Un giorno si presenta un tizio per avere in affitto il negozio, dopo aver parlato di prezzi, mia cognata chiede che tipo di attività voleva intraprendere il tizio; questo risponde "vendita di biancheria intima ed accessori". Il contratto d'affitto si conclude, dopo 3 settimane di lavori, inaugurazione del negozio...... un sexy shop.
    Figurati mia cognata, che all'epoca aveva 70 anni, che andava, e tuttora va, a messa tutte le mattine alle 7:00 e si comunica pure, per lei è stato un fulmine a ciel sereno. Aveva persino consultato un avvocato per vedere di annullare il contratto; ma gli "schei sono schei" (i soldi sono soldi). Ha sopportato per 4 anni il parroco che la evitava e la trattava rudemente; i sorrisini ironici delle figlie di Maria e delle sue clienti (aveva e gestiva direttamente con il marito, poco distante dal sexy shop, un piccolo supermercato aderente alla despar) poi, finalmente, i peccatori hanno risolto anticipatamente il contratto: per lei è stata una liberazione.
     
  19. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    Comico e significativo :) ma assimilare il subaffitto di parte dell'appartamento in un B&B, mi sembra poco coerente
     

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