Locazione breve "non turistica".

[Ducale]

Quella comunicazione è (sarebbe) dovuta da chiunque cede la proprietà o il godimento o a qualunque altro titolo consente, per un tempo superiore a un mese, l'uso esclusivo di un fabbricato o di parte di esso.
Ma se la locazione è di durata superione a 30 giorni nell'anno (e la durata dev'essere determinata computando tutti i rapporti di locazione anche di durata inferiore a trenta giorni intercorsi nell'anno con il medesimo locatario), il contratto dev'essere registrato. E la registrazione assorbe l'obbligo di quella comunicazione.

Perfetto, allora se do in locazione nel corso dell'anno il mio appartamento per 28 giorni ad una persona e poi altri 15 ad un'altra e poi altri 26 ad un altra ancora e via dicendo, stipulando sempre contratti di cui al DM del 2017 (con motivazione dell'inquilino), in tutti questi casi non dovrei ottemperare a nessun obbligo? Ovviamente dichiarerei tutto. Grazie

 

[uva]

Hai l'obbligo di presentare alla P.S. la comunicazione cessione fabbricato se il contratto di locazione non è stato registrato all'Agenzia delle Entrate.
Hai l'obbligo quando il conduttore è cittadino extracomunitario, anche se il contratto di locazione è stato registrato.

Per quanto riguarda l'obbligo di registrare i contratti all'Agenzia delle Entrate, è specificato qui:
Cittadini - Registrazione di un nuovo contratto - Che cos'è - Agenzia delle Entrate (agenziaentrate.gov.it)

 

[Ducale]

Hai l'obbligo di presentare alla P.S. la comunicazione cessione fabbricato se il contratto di locazione non è stato registrato all'Agenzia delle Entrate.
Hai l'obbligo quando il conduttore è cittadino extracomunitario, anche se il contratto di locazione è stato registrato.

Per quanto riguarda l'obbligo di registrare i contratti all'Agenzia delle Entrate, è specificato qui:
Cittadini - Registrazione di un nuovo contratto - Che cos'è - Agenzia delle Entrate (agenziaentrate.gov.it)

Ok, grazie. Riesci anche a indicarmi l'articolo normativo che obbliga il locatore ad effettuare la comunicazione di cessione di fabbricato nel caso in cui la durata di un contratto di locazione sia inferiore a 30 giorni? Grazie

 

[Nemesis]

Riesci anche a indicarmi l'articolo normativo che obbliga il locatore ad effettuare la comunicazione di cessione di fabbricato nel caso in cui la durata di un contratto di locazione sia inferiore a 30 giorni?

Tale obbligo esiste solamente se il conduttore è cittadino di uno Stato non appartenente all'Unione europea o è un apolide!

 

[Ducale]

Tale obbligo esiste solamente se il conduttore è cittadino di uno Stato non appartenente all'Unione europea o è un apolide!

Infatti, anche io sono di questo avviso. Aggiungo però che, riguardo alle esigenze da indicare nel contratto, per provare in sede di eventuale controllo, occorre un'asseverazione da parte di un'associazione di categoria tipo Sunia, Asppi ecc e questo ha un costo.

 

[uva]

Infatti, anche io sono di questo avviso.

Ed è ciò che avevo scritto nel mio post n. #12, circa l'obbligo di presentare alla P.S. la comunicazione cessione fabbricato:

Hai l'obbligo quando il conduttore è cittadino extracomunitario, anche se il contratto di locazione è stato registrato.

Se guardi il sito della Polizia di Stato che ho linkato, ci sono i riferimenti normativi.
Qui trovi la Circolare del Ministero dell'Interno:
cessioni_fabbricati447.pdf (poliziadistato.it)

 

[uva]

occorre un'asseverazione da parte di un'associazione di categoria

L'asseverazione è necessaria per poter usufruire delle agevolazioni fiscali previste per i contratti concordati (cedolare secca e tassazione IRPEF del reddito da locazione agevolate, aliquota IMU ridotta).
Per il costo dell'asseverazione puoi informarti presso qualche Sindacato firmatario dell'Accordo Territoriale, tipo l'Uppi al quale in genere si rivolgono i proprietari.

 

[Ducale]

Riporto il testo dell'art. 19-bis del D.L. 4 ottobre 2018, n. 113bis (Interpretazione autentica dell'articolo 109 del regio decreto 18 giugno 1931, n. 773) che è stato introdotto con la LEGGE 1 dicembre 2018, n. 132 di Conversione in legge:

“L'articolo 109 del testo unico delle leggi di pubblica sicurezza, di cui al regio decreto 18 giugno 1931, n. 773, si interpreta nel senso che gli obblighi in esso previsti si applicano anche con riguardo ai locatori o sublocatori che locano immobili o parti di essi con contratti di durata inferiore a trenta giorni.”

Secondo quello che io ho capito, parrebbe che, con questa normativa, il Legislatore abbia voluto estendere, non la cessione di fabbricato (come ampiamente constatato non obbligatoria per affitti inferiori a 30 giorni), ma la comunicazione prevista tramite l'applicativo "Alloggiati web" della Questura, già prevista per le strutture ricettive classiche.

Per utilizzare questo applicativo, è necessario richiedere le credenziali alla Questura competente indicando obbligatoriamente sul modulo di richiesta l'autorizzazione della struttura ricettiva (es. scia o altro) rilasciato dal Comune, oppure la comunicazione di inizio "locazione di appartamenti ammobiliati per uso turistico"
Sul modulodi richiesta però non è indicato gli altri casi possibili, ovvero i contratti transitori con durata attualmente possibile fino ad un massimo di 18 mesi, e quindi anche meno di trenta giorni.

In definitiva dando in locazione il mio appartamento:

- per un periodo inferiore a 30 giorni;
- ad una persona italiana;
- che non lo usa per finalità turistica;
- verrebbe infatti indicato nel contratto, opportunamente previsto (Vgs. allegato "B" al Decreto 16 gennaio 2017), fattispecie di esigenze dei conduttori rientranti negli negli accordi territoriali, nel mio caso presente (es. previsione di trasferimento per motivi di lavoro, contratto di lavoro a termine, necessità di cure o di assistenza, campagna elettorale ecc.);
- dovrò farmi attestare il mio contratto da una organizzazione firmataria dell'accordo, Sunia o Asppi, per esempio, come previsto dal comma 8 dell'art. 2 del Decreto 16 gennaio 2017 (non solo per le agevolazioni fiscali e per la cedolare secca) , ovvero che "Le parti contrattuali possono essere assistite, a loro richiesta, dalle rispettive organizzazioni della proprieta' edilizia e dei conduttori. Gli accordi definiscono, per i contratti non assistiti, le modalita' di attestazione, da eseguirsi, sulla base degli elementi oggettivi dichiarati dalle parti contrattuali, a cura e con assunzione di responsabilita', da parte di almeno una organizzazione firmataria dell'accordo, della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all'accordo stesso, anche con riguardo alle agevolazioni fiscali;

secondo me i miei unici adempimenti sarebbero:

- sperare di ottenere le credenziali da parte della Questura, dichiarando nel modulo (non è previsto però un campo) che non sono soggetto ad autorizzazione o a comunicazione al suap Suap, non effettuando locazioni a turisti o vacanzieri;
- redigere un contratto scritto e firmarlo con le modalità sopra descritte;
- ottenere, dietro compenso, l'attestazione da parte di una organizzazione firmataria dell'accordo;
- comunicare alla consegna delle chiavi, tramite Alloggiati web 8se riceverò le credenziali), i dati dell'inquilino;
- dichiarare l'anno succesivo il reddito percepito nei redditi di fabbricati.

E' corretta la mia deduzione?

 

[Clematide]

@Ducale

Il conduttore non viene per visitare la tua città, ma per un’esigenza più pressante, quella di assistere un parente infermo e, a tale esigenza limitata nel tempo, non rispondono i contratti per finalità esclusivamente turistiche, bensì i contratti di natura transitoria, art.5, co.1 della legge 431 che il legislatore del 1998 ha voluto separare da quelli turistici.

Conseguentemente tutti gli obblighi di natura amministrativa previsti dalla Regione Abruzzo (vedo che scrivi da Chieti) vengono a cadere: niente SUAP per comunicare l’inizio della locazione di “Appartamenti mobiliati per uso turistico” (art.32 LR 75/1995), niente codice identificativo regionale, niente rilevazione statistica dei movimenti turistici, niente imposta di soggiorno né tantomeno modello 21 (non si è in presenza di struttura ricettiva prevista nel Regolamento di Chieti).

Rimangono in piedi solo le disposizioni della legge nazionale art.109 TULPS che, alla luce dell’interpretazione autentica fornita dall’art.19-bis del DL 113/2018, onera chiunque alloggi persone con contratti di natura locatizia infra-mensili (tipico è il caso della locazione breve turistica, ma dal 2017 anche le locazioni transitorie possono essere “locazioni brevi”) ad effettuare le comunicazioni delle presenze attraverso il portale “AlloggiatiWeb”.

A Chieti nel 2019 è stato siglato un nuovo accordo che, in base al d.m. 16 gennaio 2017, prevede transitori brevi a canone libero (cedolarizzabili al 21%) e lunghi a canone conncordato (cedolarizzabili al 10%).

Ai contratti transitori di qualunque durata, art.5, co.1 della legge 431 del 1998 è applicabile il requisito formale di cui al quarto comma dell’art.1 (forma scritta), requisito definitivamente chiarito dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione nel 2015.

Dovrai utilizzare unicamente il contratto-tipo allegato B) al d.m. citato e, poiché il contratto è motivato sulla base di un’esigenza temporanea della durata fino a 30 giorni del conduttore individuata nell’accordo locale (necessità di cure o assistenza a familiari in un Comune diverso da quello di residenza e non confinante con esso), dovrai enunciarla all’art.2 scegliendo l’opzione indicata dalla lettera A), ma senza necessità alcuna di allegare documentazione probante detta esigenza e supporto e asseverazione (allegato F) da parte delle associazioni sindacali dei proprietari e degli inquilini firmatarie dell’accordo.

 

[Ducale]

ma senza necessità alcuna di allegare documentazione probante detta esigenza e supporto e asseverazione (allegato F) da parte delle associazioni sindacali dei proprietari e degli inquilini firmatarie dell’accordo.

Non ho capito! Dici che l'asseverazione quindi non serve?

Ho visto che la Questura di Chieti ha comunque predisposto un modello di richiesta delle credenziali "alloggiati web" molto ben dettagliato e non in altre città è così.

Quello che penso è che si cerca probabilmente di evitare di concedere le credenziali ad alloggi che non sono considerate vere e proprie strutture ricettive alberghiere o extralberghiere.

Questo forse perchè, essendo questo l'unico adempimento previsto, ovvero la comunicazione di cui all'art. 109 del TULPS, non metterebbe i comuni nelle condizioni di verificare il possesso dei requisiti urbanistici, catastali e igienico sanitari degli alloggi concessi in locazione per tali finalità e per il non assoggettamento alla tassa di soggiorno. Faccio un esempio: potrei chiedere le credenziali per locare un mio locale con annesso wc accatastato come magazzino, oppure un appartamento privo di agibilità e nessuno se ne accorge.