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Gagarin

Membro Attivo
Professionista
Buonasera a tutti. Sono un pò digiuno in fatto di locazioni commerciali. Mio cognato mi ha chiesto un parere su un suo problema. I fatti: è proprietario (ereditario) di un locale commerciale locato già dal padre molti anni addietro sempre allo stesso conduttore e sempre rinnovato. L'attuale rinnovo scadrebbe a dicembre del prossimo anno e il proprietario pensa che, dopo tanti anni, forse un piccolo incremento del canone sia necessario, per cui, col necessario anticipo, invierà la disdetta contrattuale con allegata proposta di nuovo contratto. Le domande che si pone, nel caso il conduttore non accetti la nuova proposta, sono le seguenti:
1 - dato che si tratterebbe di finita locazione per "colpa" del conduttore che non accetta la nuova proposta, l'indennità di avviamento (18 mensilità: una cifra che il locatore non ha a disposizione) dovrà esser corrisposta comunque?
2 - in caso affermativo, è detraibile dal reddito?
3 - sempre in caso affermativo, secondo voi, sarebbe possibile lasciare al conduttore il godimento gratuito dell'immobile per i successivi 18 mesi a saldo dell'indennità di avviamento dovuta (magari dietro rimborso dell'IMU) e, nel caso, come cautelarsi a livello economico, legale e fiscale?
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
1) Si
2) Non credo: quesito interessante
3) Se la controparte accetta, non vedrei ostacoli. No per rimborso IMU. Come cautelarsi
economicamente? Non so che tipo di cautele vorresti. Per 18 mesi non beccherai una lira e le spese saranno tutte tue. Fiscalmente risulterebbe una situazione complessa da gestire: sfitto, con occupazione senza titolo, ma occupato. ...
 

Franz

Membro Attivo
Impresa
1)Se la locazione finisce perchè il conduttore non accetta aumenti che non siano l'adeguamento Istat annuale anche piccoli, il locatore deve corrispondere 18 mensilitá.....Se non si chiede nessun aumento, e il conduttore comunque se ne va, i 18 mesi non sono dovuti.....non è difficile scegliere cosa fare, ci sono solo due possibilitá
 

moralista

Membro Senior
Professionista
se disdetti per fine contratto e non godi dell'avviamento esistente non dovresti dare la buona uscita
 

Franz

Membro Attivo
Impresa
se disdetti per fine contratto e non godi dell'avviamento esistente non dovresti dare la buona uscita
Sbagliato, quando la disdetta la da il locatore e non per morosità, i 18 mesi di indennità sono sempre dovuti....anche a fine contratto
Se non fossero dovuti, è come dire che l'avviamento commerciale creato in anni dal conduttore non ha valore, e non può essere così..
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Esiste anche una altra situazione: se il canone è realmente fuori mercato potrebbe interessare anche al conduttore rivederlo per prolungare il contratto: questo però capita quando c'è un subentrante giovane che ne ha interesse.
Qui la locazione sembra molto datata: probabile che il conduttore sia prossimo ad andare in pensione: allora non ha alcun interesse a negoziare. Anzi , la buonuscita potrebbe essere un incentivo a chiudere baracca e burattini
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Si che di "fonti" da cui apprendere se ne trovano facilmente...basta averne volontà.

I contratti di locazione commerciale (fatta esclusa categoria alberghiera) durano 6+6 anni.
Dopo i primi 6 anni il locatore può recedere solo in casi specifici.
Dopo i 12 anni il locatore può recedere "liberamente" (senza motivazioni).
Il conduttore può recedere sempre "iberamente".
Se non viene dato preavviso di recesso (nei tempi e modi dovuti) il contratto s'intende rinnovato (quindi nuovamente 6+6).
L'importo della locazione può essere adeguato solo secondo i"canoni Istat" altrimenti le controparti dovranno concordare una diversa variazione.

Se il locatore non vuole che la locazione continui deve mandare disdetta e pagare 18 mesi di indennità prima del rilascio del locale.

Se, entro 1 anno dal recesso, il locale viene adibito alla medesima attività il precedente conduttore ha diritto ad ulteriori 18 mesi.

Nessuna indennità se i locali sono all'interno di stazioni, porti etc. (vedi Legge).
I "centri commerciali" non rientrano fra questi.


Ps.
Quanto agli aspetti "fiscali" tante sono le variabili in gioco e mancano dati a supporto.
Per il solo caso in cui i locatore sia una "persona privata" (che non opera nell'esercizio di impresa) il valore del'indennità di fine locazione corrisposta sarà deducibile.

Rivolgersi comunque direttamente ad un commercialista documenti alla mano...e pagare obolo.
 
Ultima modifica:

moralista

Membro Senior
Professionista
Se alla seconda scadenza volendo ripristinare il canone concordato nel contratto iniziale più eventuale Istat, non serve presentare una proroga della stesso, o basta pagare la tassa del registro del 2%
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Si che di "fonti" da cui apprendere se ne trovano facilmente...basta averne volontà.
Secondo me non ha capito la domanda: non chiedeva le informazioni basilari dei contratti commerciali, bensì conferma della asserzione di moralista che lasciava intendere essere la indennità non dovuta se il locatore non sfrutta l’avviamento altrui
Dopo i 12 anni il locatore può recedere "liberamente" (senza motivazioni).
..... il contratto s'intende rinnovato (quindi nuovamente 6+6).
Che un “chiarimento ufficiale” abbia definito il meccanismo dei 3+2 in modo opposto rispetto alla corrente giurisprudenza lo sapevo. Ma non mi risulta che prorogare un contratto faccia scattare nuovamente il “duetto”
Per il solo caso in cui i locatore sia una "persona privata" (che non opera nell'esercizio di impresa) il valore del'indennità di fine locazione corrisposta sarà deducibile.
Questo è interessante, non lo sapevo. Buono a sapersi, grazie
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
L’unico dubbio è che ciò discenda da quella precisazione ministeriale che aveva definito a posteriori che i 3 più 2 si rinnovano con altri 3+2.
Se così fosse tutti i contratti esistenti avrebbero data di scadenza imprecisata, perché finora sia per gli abitativi che commerciali la proroga era solo sempre di 4 o 6 anni. Stop.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Se non viene dato preavviso di recesso (nei tempi e modi dovuti) il contratto s'intende rinnovato (quindi nuovamente 6+6).
Spiacente... qualcosa era rimasto nel telefono
+6+6...
Il conduttore ha sempre diritto di prelazione.
Non va confusa l'indennità di fine locazione (commerciale) con l'ulteriore indennità per avvio di medesima attività (o assimilabile) entro i 12 mesi successivi.
Se era un bar/pasticceria ed il locatore da in licazione ad un "terzo" che apre ancora un bar...sono altri 18 mesi (totale 36).
Tradotto
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
;).... tradotto o corretto?

Quanto invece all'ultima precisazione (18+18=36) è pprobabile che moralista pensasse a quello, ed abbia confuso.
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
Il conduttore può recedere sempre "iberamente".
Soltanto se ciò è previsto da apposita clausola contrattuale.
In mancanza, occorrono i "gravi motivi".

art. 27, l. 392/1978 (ultimi commi):
E' in facolta' delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione.

Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, puo' recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.
 

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angelamura ha scritto sul profilo di elisabetta giachini.
sono proprietaria al 50% di un appartamento di una casa bifamiliare. L'altro 50% e di proprietà del mio ex marito,L'altro appartamento che si trova al piano di sotto e' di proprieta' al 50% sempre del mio ex marito e 50% di mia figlia. Ora ci sono delle spese da sostenere per il tetto della casa. Per quanto io devo partecipare ? grazie
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