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max1973

Nuovo Iscritto
Conduttore
buonasera,
volevo sapere se un appartamento ad uso abitativo e quindi non ad uso ufficio può essere dato in affitto ad una onlus che deve usarlo come sede operativo per le sue attività di informazione.
affitto 4+4, ci sono problemi per il proprietario o per la onlus?
c'è una normativa o altro in merito?
attualmente siamo in affitto da 14 anni in un appartamento non a uso ufficio, ma ci stiamo trasferendo a torino, gli uffici visti non soddisfano le nostre aspettative e abbiamo trovato una persona disponibile a darcelo in affitto con un 4+4, specifico che non ci dobbiamo abitare, ma lavorare per la onlus.
vi ringrazio per quello che mi direte in merito.
qualcuno mi diceva di problemi per il proprietario in caso di accertamento per la questione della tassa di registro, non so se ci sono altri risvolti.
massimiliano
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
L'uso abitativo è diverso da quello "commerciale".

Per prima cosa devi verificare se vi siano divieti nel Regolamento Condominiale e/o in quello edilizio del Comune.

Spesso nei Condomini si vieta l'uso a Studio Professionale e assimilabile.

In tal senso sarebbe "irregolare" usare contratti abitativi quando l'uso fosse diverso.

Ps.
Nella realtà difficile che qualcuno contesti un uso tipo "ufficio/studio privato"...ma se "aperto al pubblico" la questione è ben diversa.
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
ci stiamo trasferendo a torino,
L'Accordo Territoriale del Comune di Torino prevede la possibilità di stipulare contratti concordati ad Onlus che si occupano di immigrazione, per il soddisfacimento di esigenze abitative di immigrati comunitari ed extra-comunitari (capitolo VII dell'Accordo).
Allego l'Accordo Territoriale, se ti interessa approfondire l'argomento.

Questo non è il vostro caso, quindi escluderei la possibilità di stipulare un contratto di locazione abitativo (né concordato, né libero 4 + 4).

Il proprietario dell'immobile che vorreste affittare può stipulare un contratto commerciale 6 anni + 6.
Per cui non può optare per la cedolare secca (tassa piatta), quindi rimane in regime di tassazione ordinario: reddito da locazione tassato IRPEF (tassa progressiva per scaglioni) e pagamento imposta di registro (annuale) e bollo (una tantum).

Se la categoria catastale di quell'immobile non è A/10 (ufficio) ma A/2 o A/3 (abitazione), la destinazione d'uso non è conforme ad una locazione commerciale. Potrebbe avere problemi la Onlus conduttrice per dedurre i costi della locazione nel suo bilancio.
 

Allegati

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
La questione è piuttosto curiosa.
E vero che l'accordo territoriale non si limita ad indicare:
Onlus che si occupano di immigrazione, per il soddisfacimento di esigenze abitative di immigrati comunitari ed extra-comunitari (capitolo VII dell'Accordo)
ma aggiunge pure la specificazione del l'uso a civile abitazione.
Il che non basta essere una onlus che se ne occupa.

Ma la lettera della L 392/78 al Capo II -
"Locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione"
stabilisce a partire dall'art 27 una serie di condizioni e limiti che però si riferiscono espressamente a due tipologie di locazione:
Gli immobili devono essere adibiti ad una delle attività appresso indicate:
1) industriali, commerciali, artigianali;
2) di interesse turistico comprese tra quelle di cui all'art.2 della L. 12/3/68 n. 326
Le disposizioni di cui al coma precedente si applicano anche ai contratti relativi ad immobili adibiti all'esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo.

Ora è chiaro che questa onlus non rientra nè nelle tipologie al punto 1, nè al punto due.

E si fa anche un po' fatica a considerare la sede di una Onlus, come immobile adibito all'esercizio professionale di lavoro autonomo. (Non sappiamo nemmeno la finalità di questa onlus.
Vero che forse ci lavora pure qualcuno, ma estrapolando, fosse la sede di un circolo juventino o granata, parrebbe non rientrare in alcuna delle tipologie previste dal Capo II. Nel qual caso non dovrebbe ricadere in nessuna delle due leggi sulla locazione.
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
non dovrebbe ricadere in nessuna delle due leggi sulla locazione.
Io invece considero le Onlus soggetti analoghi alle Associazioni di vario tipo (sportive, culturali, ecc), le cui sedi vengono locate con contratti commerciali.
Anche se l'attività definita "commerciale" di una Onlus e di un'Associazione non ha scopo di lucro.

Quindi se affittano una sede o ufficio stipulano un contratto (non abitativo) disciplinato dalla l. 392/1978.

 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Non ho dubbi che queste situazioni siano sempre state trattate come contratti 6+6: ma per curiosità sono andato a rileggermi il testo di legge: e francamente , non tanto per le onlus, che non so quali attività svolgano, ma almeno per certe associazioni, secondo me la legge non le contempla. Che poi al solito la Agenzia delle Entrate estrapoli il dettato di legge a suo uso e consumo, non mi sorprende. Mi stupisco che la cosa non sia stata sollevata.

I box ad esempio non rientrano nella L392. E nessuno si sogna di dover fare un 6+6.
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
sono andato a rileggermi il testo di legge
per certe associazioni, secondo me la legge non le contempla.
A quale legge ti riferisci e quali associazioni non sono contemplate?

Copio e incollo l'art. 42 l. 392/1978:

Art. 42.
(Destinazione degli immobili a particolari attivita')
I contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani adibiti ad attivita' ricreative, assistenziali, culturali e scolastiche, nonche' a sede di partiti o di sindacati, e quelli stipulati dallo Stato o da altri enti pubblici territoriali in qualita' di conduttori, hanno la durata di cui al primo comma dell'articolo 27. A tali contratti si applicano le disposizioni degli articoli 32 e 41, nonche' le disposizioni processuali di cui al titolo I, capo III, ed il preavviso per il rilascio di cui all'articolo 28.


Io capisco che si tratti di contratti della durata di 6 anni + 6, stipulati appunto da Associazioni culturali, ricreative, assistenziali.
Non penso che siano espressamente escluse le Onlus.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Grazie per la precisazione.
Mi ero fermato all’articolo 27 che definiva gli ambiti di applicazione e non citava associazioni.
Curioso che queste rientrino 16 articoli dopo, con il 42.
Mi consolo in ogni modo. Ignoravo il 42, ma almeno non era del tutto fuori luogo la mia ipotesi se il 42 non fosse esistito.

Varrebbe la pena cancellare tutto, visto l’errore, spero non generi false attese in qualcuno.
 
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Reazioni: uva

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
Varrebbe la pena cancellare tutto, visto l’errore, spero non generi false attese in qualcuno.
Chiarito che il contratto di locazione per la sede operativa dell'Onlus deve essere di tipo commerciale della durata di 6 anni + 6, l'unica criticità che vedo è la categoria catastale dell'unità immobiliare.

Se il locatore ha proposto un contratto 4 + 4 (abitativo) è quasi certo che non si tratti di un A/10 (ufficio), bensì di un'abitazione A/2 o A/3.
Deve essere consapevole che stipulando un contratto commerciale non può optare per la cedolare secca.
 

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