Buonasera, la ringrazio molto per gli auguri che ricambio a mia volta.
Per quanto riguarda la trascrizione del regolamento può chiedere conferma all'amministratore (se presente), al Notaio che le fece il rogito di acquisto dell'immobile, oppure può incaricare un professionista per fare delle visure.
Per il resto, in estrema sintesi, con le informazioni attualmente fornite, posso dirle che:
1) per la modifica del regolamento qualora si incida sui diritti dei singoli condòmini sia sulle proprietà esclusive che sui beni comuni (specie qualora si comprimano le facoltà del singolo) è necessaria l'unanimità. Viceversa se il regolamento si limita a disciplinare l'uso dei beni comuni è sufficiente che venga approvato con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio, e questo sia per la prima approvazione che per la modifica;
2) a mio avviso, se nel regolamento voleste inserire l'obbligo di manleva a favore del Condominio per qualsiasi danno conseguente ai lavori eseguiti dal singolo condòmino senza rispettare un determinato iter, sarebbe necessaria l'approvazione all'unanimità;
3) viceversa se intendete modificare il regolamento specificando semplicemente "che ciascun condòmino qualora intenda commissionare lavori di qualsiasi genere sulle singole porzioni della copertura delle villette, è tenuto a comunicarlo all'assemblea, sottoporre un progetto, ottenere il beneplacito e permettere la verifica dei lavori eseguiti anche al Condominio" ritengo non sia necessaria l'unanimità e sia quindi sufficiente che la modifica al regolamento venga approvata con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'articolo 1136 codice civile;
4) in tal caso, per far sì che il regolamento venga rispettato, potrebbe essere inserita un'apposita sanzione in base all'art. 70 delle disposizioni di attuazione al Codice civile. Detta norma prevede che, per l'ipotesi di infrazione del regolamento, l'assemblea possa stabilire a titolo di sanzione il pagamento di una somma fino ad Euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad Euro 800. In caso di infrazione commessa da parte di un condòmino, l'irrogazione della sanzione viene deliberata dall'assemblea con le maggioranze di cui all'art. 1136, comma 2, c.c. La somma viene poi devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie. Si tratta quindi di uno strumento molto utile che consente all'assemblea di attuare legalmente una forma di "autotutela" nei confronti di quanti non rispettino il regolamento;
5) inoltre, in linea generale, tenga presente che nel caso di esecuzione di lavori di manutenzione su falde di copertura esistenti sussiste l'obbligo di installazione della linea vita, ossia un dispositivo fisso di protezione al quale gli operai possono agganciarsi con un cavo di sicurezza che li protegga in caso di caduta accidentale. Si tratta di un obbligo previsto sia a livello nazionale dall’art. 115, comma 3, del D.Lgs. n. 81/2008, sia dalla gran parte delle Regioni (non so dove si trovi l'immobile per cui scrive, però, ad esempio, in Toscana abbiamo una norma ad hoc). Questo aspetto credo sia di grande importanza e personalmente, se ritiene vi sia il pericolo di accessi al tetto da parte di condòmini 'imprudenti' cercherei di portare in assemblea il voto sull'installazione della linea vita.
Se ritiene che vi siano le maggioranze per procedere sulla falsariga di quanto suggerito ai punti 3 e 4 e volesse una consulenza specifica (che potrei fornire solo esaminando la documentazione rilevante), mi può scrivere in privato (io non ho ancora questa funzione abilitata) oppure può cercare i miei contatti sul sito dell'Ordine degli Avvocati di Firenze.
