In merito, significo quanto segue:
A) L'art. 1021 c.c. recita che:
“Chi ha il diritto d’uso di una cosa può servirsi di essa e, se è fruttifera, può raccogliere i frutti per quanto occorre ai bisogni suoi e della famiglia.
I bisogni si devono valutare secondo la condizione sociale del titolare del diritto”.
B) L’art. 1117 c.c. elenca le parti comuni di un edificio, disponendo che:
“Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo”.
Orbene, qualora un condomino sia titolare del diritto di uso esclusivo e perpetuo del lastrico solare annesso al proprio immobile, l’utilizzo di esso non può ritenersi d’uso comune e non può essere annoverato tra le parti comuni, bensì proprietà esclusiva, in quanto il diritto all’uso perpetuo è un vero e proprio diritto reale di godimento, tutelato dalla legge.
In quest’ambito il condomino esercita il suo pieno diritto, nel quale non è ammessa nessuna interferenza né da parte dell’amministratore, né da parte dell’assemblea e naturalmente non può formare oggetto di regolamentazione all’utilizzo da parte del regolamento condominiale, eccezion fatta per l’incuria.
Infatti, il regolamento di condominio e/o patti contrattuali possono prevedere esclusivamente la buona manutenzione di esso, affinché non vada in malora o non venga tenuto in stato indecoroso, in mancanza di un espresso obbligo in tal senso nulla può né l’amministratore, né l’assemblea.
In ogni caso, da un tale diritto reale di godimento non può scaturire nessuna violazione relativa ad immissioni rilevanti (sia in relazione a fonti di rumore che superano la normale tollerabilità, sia di odori) a molestie e pericoli e tutto ciò che è inerente la pacifica convivenza, in tale ipotesi l’amministratore o i singoli danneggiati sono legittimati ad agire.
Altresì, il condomino non può alterarne la destinazione con opere edili, che pregiudicano le utilità che le altre unità immobiliari dell’edificio traggono.
Per quanto attiene alle spese di cura e manutenzione straordinaria sono a carico del condominio che né ha l’utilizzo esclusivo per 1/3 e per gli altri condomini per 2/3, ove il lastrico funga da copertura condominiale.
