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  1. Alessia Buschi

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    Nessun recupero delle spese per l'amministratore e il mandatario senza l'approvazione dell’assemblea.
    Cass. sez. II Civile, sentenza 27 gennaio 2012, n. 1224



    Per poter richiedere il pagamento di contributi o conguagli rispetto agli acconti versati, è necessario farsi legittimare dall'assemblea nella carica di amministratrice, sottoporre all'approvazione dei condomini-proprietari le tabelle millesimali e il regolamento, e sottoporre all'approvazione dell'assemblea le voci di spesa.

    Nella sentenza si legge:

    Con l’unico motivo la ricorrente, lamentando l'errata individuazione della norma regolatrice della controversia e vizi di motivazione, deduce che, data la mancanza di regolari tabelle millesimali, di un valido regolamento e di un legittimo organo gestore delle cose comuni, nella fattispecie: in esame non possono trovare applicazione le norme sul condominio. Fa presente che la clausola contenuta nel contratto di vendita prevedeva il conferimento di un incarico per la ''redazione ed il deposito del regolamento di Condominio con annesse tabelle millesimali", senza il quale non si sarebbe potuto amministrare il condominio per il tempo necessario alla sua costituzione. Sostiene che tale incarico va inquadrato nella disciplina del mandato, con conseguente applicazione dell'art. 1720 c.c., in forza del quale al mandatario vanno rimborsate le anticipazioni fatte per l’adempimento dell’incarico al medesimo conferito. Il motivo è infondato.

    Secondo il costante orientamento di questa Corte, il condominio negli edifici viene ad esistenza per la sola presenza di un edificio in cui vi sia una separazione della proprietà per piani orizzontali, a prescindere dalla approvazione: di un regolamento di condominio e dalla completezza e validità dello stesso (Cass. 4-6-2008 n. 14813:, v .. anche Cass. 18-1-1982 n. 319; Cass. 22-6-1982 n. 3787). Il semplice frazionamento della proprietà di un edificio per effetto del trasferimento delle singole unità immobiliari a soggetti diversi, pertanto, comporta il sorgere di uno stato di condominio.

    Tanto è sufficiente ai fini dell'applicazione delle apposite disposizioni di legge (artt. 1100-1139 c.c.), non richiedendosi preliminarmente la formazione del regolamento condominiale né l 'approvazione delle tabelle millesimali.

    Ne discende l'infondatezza del!'assunto della ricorrente, secondo cui, nella specie, il condominio sarebbe venuto ad esistenza solo a seguito della formazione del regolamento condominiale e delle tabelle millesimali, con conseguente applicabilità fino a tale momento delle norme sul mandato. Al contrario, avendo insindacabilmente accertato che l'unità immobiliare alienata al V. faceva parte: di un edificio condominiale, correttamente la Corte di Appello ha ritenuto operanti le norme sul condominio e rilevato che l'attrice, per ottenere conguagli e rimborsi per le anticipazioni sostenute per l'amministrazione del fabbricato, avrebbe dovuto in primo luogo farsi legittimare dall'assemblea nella carica di amministratrice, in secondo luogo sottoporre all'approvazione dei condomini il regolamento e le tabelle millesimali, e infine:: far approvare dall'assemblea le voci di spesa.

    In assenza di una deliberazione dell’assemblea, infatti, nemmeno l'amministratore può pretendere il rimborso delle spese da esso sostenute, in quanto il principio posto dall'art. 1720 c.c.. (secondo il quale il mandante è tenuto a rimborsare le spese anticipate dal mandatario) deve essere coordinato con quelli in materia di condominio, secondo i quali il credito dell'amministratore non può considerarsi liquido né esigibile senza un preventivo controllo da parte dell'assemblea (cfr. Cass. 27-6-2011 n. 14197). Per le ragioni esposte il ricorso deve essere rigettato, con conseguente condanna della ricorrente al pagamento delle spese sostenute dal resistente nel presente grado di giudizio, liquidate come da dispositivo.
     
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