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Redone

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Proprietario Casa
salve,
a seguito della morte di mio padre ed alla rinuncia dell'eredità di mia madre, 4 anni fà Io e mia sorella abbiamo ereditato un terreno con una casa in campagna, fin qui tutto bene finché purtroppo mia sorella è venuta a mancare... anche se aveva la separazione dei beni il marito e mia Nipote hanno ereditato le quote previste per legge.
Ora mi cognato vuole vendere la proprietà mentre IO non ho intenzione di farlo, da qui alcune domande:
Può obbligarmi a vendere?
Può vendere la quota riservata a mia nipote che è minorenne?
Laddove solo lui volesse dividere la proprietà, ove obbligato, chi è che deve pagare tale servizio?
Il giudice tutelare può autorizzare la vendita di tutti beni ereditati da un minorenne?
 

plutarco

Membro Ordinario
Proprietario Casa
salve,
a seguito della morte di mio padre ed alla rinuncia dell'eredità di mia madre, 4 anni fà Io e mia sorella abbiamo ereditato un terreno con una casa in campagna, fin qui tutto bene finché purtroppo mia sorella è venuta a mancare... anche se aveva la separazione dei beni il marito e mia Nipote hanno ereditato le quote previste per legge.
Ora mi cognato vuole vendere la proprietà mentre IO non ho intenzione di farlo, da qui alcune domande:
Può obbligarmi a vendere?
Può vendere la quota riservata a mia nipote che è minorenne?
Laddove solo lui volesse dividere la proprietà, ove obbligato, chi è che deve pagare tale servizio?
Il giudice tutelare può autorizzare la vendita di tutti beni ereditati da un minorenne?
Il cognatino potrebbe vendere la sua quota a terzi ma nessuno la comprerà poiché indivisa con te e la nipote. Per vendere la quota della nipote ci vuole l'autorizzazione del giudice tutelare che viene rilasciata ove sussista un vantaggio per il minore tutelato.
 

plutarco

Membro Ordinario
Proprietario Casa
Fai però attenzione perché il cognato potrebbe richiedere lo scioglimento della comunione ereditaria in tal modo svendendo la proprietà.
 

plutarco

Membro Ordinario
Proprietario Casa
che cosa significa? che potrebbe vendere tutta la proprietà?
Se nessuno dei comproprietari ha la possibilità di acquistare il bene verrà venduto all'asta. Voi comunque non avete rapporti??? Può darsi che il cognato abbia qualche problema economico. Non potresti tu acquistare ora la sua quota e in seguito quella della nipote???
 

Redone

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Se nessuno dei comproprietari ha la possibilità di acquistare il bene verrà venduto all'asta. Voi comunque non avete rapporti??? Può darsi che il cognato abbia qualche problema economico. Non potresti tu acquistare ora la sua quota e in seguito quella della nipote???
diciamo che i rapporti sono estremamente sporadici... per non dire che non cene sono più. quindi anche se non può obbligarmi a vendere, chiedendo lo scioglimento della comunione ereditaria alla fine lo fà il giudice... ma il fatto che una parte sia di un minore non potrebbe eliminare questa possibilità?
 

plutarco

Membro Ordinario
Proprietario Casa
diciamo che i rapporti sono estremamente sporadici... per non dire che non cene sono più. quindi anche se non può obbligarmi a vendere, chiedendo lo scioglimento della comunione ereditaria alla fine lo fà il giudice... ma il fatto che una parte sia di un minore non potrebbe eliminare questa possibilità?
Potresti chiedere di acquistare le altre quote...
 

plutarco

Membro Ordinario
Proprietario Casa
Il principio della omogeneità delle porzioni in natura ed il problema della comoda divisibilità.
Il principio cardine che regola il modo di procedere alla divisione è quello di cui all’art. 727[7].
Secondo tale norma le porzioni si compongono comprendendo una quantità di mobili, immobili e crediti di eguale natura e quantità.
Il modo più sicuro per ottenere porzioni del tutto omogenee è quello di dividere ogni bene in tante porzioni quante sono le quote in ottemperanza all’art. 718.
Così, per esempio, se la comunione è formata da tre quote di 1/3 ciascuna e se nella massa vi sono tre fondi rustici di valore uguale, si può ritenere congruo suddividere ciascun fondo in tre parti ed assegnarne una ciascuna ai condomini.
Analogamente, se devono dividersi fra tre coeredi tre palazzine uguali, composte da tre appartamenti uguali, si potrebbe costituire ciascuna porzione includendovi tre appartamenti, uno per ogni palazzina (anziché una intera palazzina).
La divisione in natura di ciascun cespite (ed a parte il problema dell’indivisibilità di cui appresso) spesso però si presenta irrazionale, sia perché potrebbe derivarne un eccessivo frazionamento di beni sia perché potrebbe rendere necessarie spese non irrilevanti.
Per questo il Tribunale preferisce la tesi di chi, interpretando restrittivamente l’art. 718, sostiene che l’unica esigenza irrinunciabile di ogni divisione è quella di assicurare a ciascun comproprietario una omogenea quantità di beni mobili ed immobili, in ossequio all’art. 727.
Così, per tornare agli esempi di prima, sarà necessario e sufficiente, nel primo caso, assegnare a ciascun condividente un fondo intero e, nel secondo caso, assegnare tutta una palazzina; evitando così in entrambe le ipotesi ulteriori frazionamenti.
Così è orientata la giurisprudenza laddove ha ripetutamente affermato che, in presenza di più beni, il problema della loro divisibilità non si pone.
Dice la Suprema Corte che se della comunione fanno parte più beni immobili che consentano da soli o insieme con altri cespiti di comporre la quota di un condividente in modo che le porzioni dell’altro possano formarsi con i restanti beni, non deve nemmeno accertarsi se ciascun bene sia suscettibile di essere diviso in proporzione alle quote astratte (come si dovrebbe se si desse la prevalenza all’art 718).
In tal modo, infatti, si ottiene soddisfacimento delle quote ereditarie con la ripartizione qualitativa e quantitativa dei vari immobili (così Cass.1988, n. 160).
In quest’ottica il principio di omogeneità delle porzioni prevale sul principio della divisione di ciascun bene in natura.
La regola dell’omogeneità delle porzioni deve fare i conti con la possibilità che il bene sia comodamente divisibile.
Il problema della comoda divisibilità sussiste innanzitutto quando la comunione è formata da un solo bene.
Quando esista un unico bene immobile, indivisibile o non comodamente divisibile, il legislatore, all’art. 720 (abbandonando la preferenza verso la vendita all’asta, ipotesi prevista infatti come normale sotto il vigore del codice del 1865), segue -come criterio per selezionare l’avente diritto alla assegnazione in natura- quello della preferenza verso il maggior quotista: il bene deve preferibilmente essere compreso per intero, con addebito dell’eccedenza, nella porzione di uno dei coeredi aventi diritto alla quota maggiore, o anche nelle porzioni di più coeredi, se questi ne richiedano congiuntamente l’attribuzione, mentre, se nessuno dei coeredi è a ciò disposto, si fa luogo alla vendita all’incanto.
Il problema della comoda divisibilità si può porre, tuttavia, pur in presenza di più beni , quando non sia possibile formare le porzioni senza il frazionamento di uno o più cespiti. Si pensi, ad esempio, al caso in cui nella comunione, a fronte di tre quote uguali, vi quattro immobili, tre soli dei quali di valore eguale alle porzioni.
Riassumendo, nel caso di comunione formata da più beni immobili la prima soluzione da verificare – come si è già detto- è quella dell’assegnazione a ciascuna porzione di una omogenea quantità di beni, senza ricorrere al frazionamento di nessun di essi.
Ove, per la sproporzione tra beni e quote, la soluzione di cui sopra non risulti praticabile, va verificato se sia possibile ottenere porzioni omogenee ricorrendo al frazionamento di uno o più immobili.
Nel caso in cui neanche in questo modo si riesca a formare porzioni paritarie, si pone il problema di come sciogliere la comunione, senza ricorre alla vendita, che costituisce l’estrema ratio.
Soccorre, allora, il principio dell’attribuzione a richiesta del maggiore quotista (preferenza per entità di quota): assegnato il primo bene al quotista maggiore, il successivo bene dovrà essere assegnato al coerede che risulti aver diritto alla quota maggiore, dopo aver detratto dalla quota dell’assegnatario già in parte soddisfatto il valore del primo bene già assegnato, e così via, fino ad esaurimento dei beni, e con correzione delle sproporzioni mediante conguagli in denaro (ove neanche questa soluzione risulti praticabile, ad esempio perché nessun comunista manifesti delle preferenze , si ricorre all’incanto)[8].
La regola or ora esaminata (quella dell’assegnazione dei beni via via in base all’entità delle quote, detratta dalla porzione il bene già assegnato) trova il conforto della giurisprudenza e della dottrina[9] che escludono l’esistenza di un diritto del maggiore quotista di chiedere l’assegnazione dell’intera massa (Cass 1992, n. 11769).
Il concetto giuridico di divisibilità di un immobile.
Come si è visto, l’art. 720 prevede che se nell’eredità vi sono immobili non comodamente divisibili, o il cui frazionamento recherebbe pregiudizio alle ragioni della pubblica economia o dell’igiene, e la divisione dell’intera massa non può farsi senza il loro frazionamento, essi devono essere compresi per intero, con addebito dell’eccedenza, nella porzione di uno dei coeredi aventi diritto alla quota maggiore, o anche nella porzione di più coeredi, se questi ne richiedono congiuntamente l’attribuzione. Se nessuno dei coeredi è a ciò disposto, si fa luogo alla vendita all’incanto.
Tralasciando il riferimento al “pregiudizio alle ragioni della pubblica economia o dell’igiene” (di scarsissima rilevanza pratica), veniamo al concetto di comoda divisibilità.
Per “comoda divisibilità” si intende non tanto la mera possibilità di una materiale ripartizione dell’immobile tra gli aventi diritto, quanto la sua concreta attitudine ad una ripartizione da cui derivi a ciascun partecipante, o gruppo di partecipanti, un bene il quale perda il minimo possibile dell’originario valore e non abbia neppure a subire particolari limitazioni funzionali o condizionamenti.
Occorre, infatti, evitare che rimanga in qualche modo pregiudicato l’originario valore del cespite, ovvero che ai partecipanti vengano assegnate porzioni inidonee alla funzione economica dell’intero (Cfr., tra le tante, Cass. 1993 n. 8805; Cass. 1985 n. 2305; Cass.1987 n. 4233).
L’esigenza è di far sì che porzioni ottenute nell’insieme raggiungano il valore originario del bene indiviso, senza dispersione di ricchezza.
Così, ad esempio, si ha comoda divisibilità allorquando i diversi beni risultanti dal frazionamento, anche se di modeste dimensioni, risultino sufficientemente spaziosi, ed allorquando non si costituiscano servitù a carico di nessuna delle porzioni (per esempio nel caso in cui ciascuna porzione di appartamento sia dotata di autonomo ingresso).
Del pari, esclude la comoda divisibilità la necessità di affrontare spese eccessivamente gravose per rendere autonome le porzioni, in rapporto al risultato che si persegue e, quindi, innanzitutto con riferimento al valore del bene.
Per concludere sul punto, va osservato che, ove il maggiore quotista non avanzi richiesta di attribuzione del bene indivisibile, nulla vieta di attribuire il bene al comproprietario di minoranza; atteso che (come ritenuto da Cass. 31.5.1961) il criterio della maggior quota vale solo se si tratta di scegliere tra più richieste.
Nel caso in cui vi siano più richiedenti titolari di quote uguali sembra preferibile il ricorso al sorteggio[10]. La giurisprudenza è invece orientata ad imporre al giudice la scelta (Cass. 1995, n. 2163).
Conguaglio.
Uno dei modi per ottenere l’eguaglianza delle porzioni è il ricorso al conguaglio in denaro. Ai sensi dell’art. 728 c.c., l’ineguaglianza in natura nelle porzioni si corregge imponendo il pagamento di una somma di denaro nella misura necessaria a correggere la sproporzione.
A ben vedere, il ricorso al conguaglio può giustificarsi in due ipotesi: a) nel caso di bene indivisibile attribuito per intero ad una sola porzione, b) nel caso di porzioni che, ancorché omogenee, non risultino di valore esattamente uguale.
Normalmente si deve escludere il ricorso al conguaglio quando questo costituisca una frazione della quota di entità superiore al 20% del valore della quota stessa. A ritenere diversamente si finirebbe, infatti, per formare una porzione costituita in prevalenza da beni estranei alla massa.
Il conguaglio costituisce un debito di valore che deve essere adeguato anche d’ufficio alla stregua della lievitazione del mercato immobiliare, dopo la stima e fino alla divisione (e alla stregua dell’aumento ISTAT).
Sorteggio.
Ove esistano quote uguali, e quindi nell’ipotesi in cui il diritto di ciascun condividente sia identico a quello degli altri (tre figli tutti eredi per un terzo), e salvo diverso accordo, si fa luogo all’assegnazione per estrazione a sorte, ex art. 729.
Viceversa, l’estrazione a sorte non è possibile in caso di quote diseguali, (es.Tizio erede per un terzo e **** per due terzi) e ciò pur se a rigore nulla impedirebbe di dividere la massa, nell’esempio citato, in tre porzioni, sorteggiandone una in favore di Tizio e due in favore di ****.
Tuttavia la legge precisa che rispetto a “beni” costituenti frazioni uguali di porzioni disuguali si può procedere al sorteggio.
Nel caso suddetto di ****, erede per 2/3, e di Tizio, erede per 1/3, può accadere che nelle porzioni di entrambi (diseguali) siano compresi beni (o due complessi di beni) di eguale valore (si pensi all’esistenza di un certo numero di botteghe dello stessa grandezza sulla stessa via), in questa ipotesi l’assegnazione del bene uguale avviene ancora a sorteggio[11].
Nel caso in cui la divisione deve avvenire tra un gruppo di coeredi a quote uguali e un gruppo di coeredi a quote disuguali, nell’ambito del primo gruppo si fa luogo al sorteggio.
La stima e formazione delle porzioni
6.La stima.
La stima per la formazione delle porzioni va operata al momento della divisione, e non già al momento della apertura della successione.
L’art. 726 impone che essa avvenga secondo il valore venale dei singoli oggetti. Il che significa con riferimento al prezzo di mercato, ossia al prezzo che si realizzerebbe vendendo il bene.
Allorché, successivamente alla stima si sia verificato un mutamento del valore di mercato si rende a rigore necessaria una revisione del progetto di divisione, sempre che l’apprezzamento o il deprezzamento non siano stati uniformi per tutti i beni.
Occorre comunque che il mutamento di valore sia pur sempre di una certa rilevanza.
Formazione delle porzioni.
Secondo l’art. 726, eseguita la stima, si procede alla formazione di tante porzioni quanti sono gli eredi o le stirpi dei condividenti in proporzione delle quote.
La disposizione non pone particolari problemi; va però sottolineato che in caso di partecipazione alla comunione per rappresentazione (art. 469), la divisione si fa per stirpe. In questo caso il gruppo succede unitariamente e la divisione va operata come se al posto della stirpe vi sia il solo capostipite. Resta sempre salva la possibilità della suddivisione all’interno di ciascuna stirpe, e di ciò si occupa l’art. 731, che dispone l’applicabilità delle norme ordinarie.



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Redone

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Grazie! quest'ultimo messaggio è stato illuminante...
ho omesso di indicare che la mia volontà sarebbe quella di mantenere il podere in onore di mio Padre e per garantire a mia madre il suo utilizzo, ma purtroppo mi trovo in un momento economico sfavorevole per attuare una qualsiasi proposta economica, se riesco a far passare del tempo magari fra qualche anno potrei fargli una proposta... comunque grazie dei consigli.
 

plutarco

Membro Ordinario
Proprietario Casa
Grazie! quest'ultimo messaggio è stato illuminante...
ho omesso di indicare che la mia volontà sarebbe quella di mantenere il podere in onore di mio Padre e per garantire a mia madre il suo utilizzo, ma purtroppo mi trovo in un momento economico sfavorevole per attuare una qualsiasi proposta economica, se riesco a far passare del tempo magari fra qualche anno potrei fargli una proposta... comunque grazie dei consigli.
l'avevo capito... Cerca comunque di ragionare con lui in via bonaria.
 

Franci63

Membro Senior
Proprietario Casa
che cosa significa? che potrebbe vendere tutta la proprietà?
Che potreste essere obbligati a vendere tutta la proprietà all’asta, se non è divisibile, e tu non sei in grado di acquistare le quote di cognato e nipote.

Se fosse così, nonostante tu non voglia vendere, potrebbe comunque essere saggio vendere sul mercato “normale”, piuttosto che svendere in asta.
Sarà sgradevole, ma è così.
Come già suggerito da altri, cerca di trovare un accordo.
 

plutarco

Membro Ordinario
Proprietario Casa
Comunque, se questa era la casa coniugale di tua madre e tuo padre tua madre ha il diritto d'abitazione e di uso dei mobili che la corredano.
 

rita dedè

Membro Attivo
Proprietario Casa
Io al tuo posto, lascerei partire tuo cognato con la divisione giudiziaria! Per quando arriverà la vendita all asta, qualche anno passerà, i tribunali in genere sono abbastanza intasati, da non riuscire a lavorare veloci! Poi comperi tu le loro due quote a prezzo dell asta, tra qualche anno! E qualcosa la risparmi pure! Purtroppo nel frattempo affronterai anche tu i costi della divisione giudiziale, ma guadagni in tempo, per avere i soldi per la comprita all asta!
 

Redone

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Grazie a tutti per i contributi...
diciamo che al momento ho due vantaggi:
1) essendo erede del 50%, rispetto alle due quote di mio cognato e di mia nipote del 25% in caso di lo scioglimento della comunione ereditaria, ovvero di frazionamento, ho un vantaggio oggettivo nella suddivisione delle quote.
2) in caso di richiesta dello scioglimento della comunione ereditaria passeranno anni prima della chiamata per cui posso accumulare il necessario per partecipare a questa, ovvero per fare una proposta di acquisto.
solo un quesito... ma la presenza di un minore non dovrebbe bloccare qualsiasi richiesta fino alla sua maggiore età?
 

chiacchia

Membro Senior
Proprietario Casa
tuo cognato potrebbe chiedere la tutela e poi potrebbe agire, credo di non aver omesso niente ma sicuramente c'è qualcuno che leggendo ci darà conferma
 

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