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  1. fscafarto

    fscafarto Nuovo Iscritto

    Salve,
    sono in trattativa per l'acquisto di un immobile a Roma di 75mq effettivi misurati personalmente.
    Dalle visure catastali risulta un metraggio pari a circa 62mq calpestabili, inferiore a quello reale.
    L'immobile presenterebbe quindi una superficie superiore non accatastata dal costruttore, che rientra comunque nell'ambito dell'area edificabile concessa.
    Anche l'abitabilità è ok, e i pagamenti di ICI, tarsu e condominio sono regolari.
    A cosa vado incontro acquistando l'immobile con questa irregolarità catastale?
    Ci sarebbero elementi per negoziare un prezzo di compravendita inferiore?
    Potrei avere problemi in futuro?
    Grazie mille per il vostro supporto
    Francesco
     
  2. Marco Giovannelli

    Marco Giovannelli Membro dello Staff

    Professionista
    controlla la planimetria originale, e confronta questa situazione con quella attuale, rivolgiti ad un collega che segua la pratica controllando anche eventuali condoni in corso.

    se ti servissero maggiori info non esitare a chiedere ulteriori chiarimenti.

    saluti
     
  3. fscafarto

    fscafarto Nuovo Iscritto

    Salve e grazie della rapidissima risposta.
    Fornisco qualche notizia in più per disturbare il forum e ricevere qualche ulteriore chiarimento.
    La planimetria catastale ce l'ho e fornisce una situazione inferiore a quella reale misurata a metro.
    Ho fatto tutte le visure e l'immobile sembra pulito (a parte questa irregolarità nei metraggi), né ci sono condoni.
    Credo che il costruttore si sia allargato quando ha costruito e poi non abbia depositato la variante né in Comune né al catasto.
    L'attuale proprietario ha richiesto ed ottenuto anni fa dal Comune una piccola variante DIA in cui sono riportate le stesse quotature inferiori della planimetria catastale. Insomma il geometra perito del Comune avrebbe confermato le misure inferiori a quelle reali.
    Se acquisto la casa, in futuro potrei avere problemi col Comune che potrebbe chiedermi di sanare il surplus?
    In questo caso sarei responsabile anche delle inadempienze in termini di ICI e Tarsu dei precedenti proprietari?
    Avrei problemi a rivendere la casa in futuro?
    Scusatemi per i tanti dubbi, e le tante domande... ma spero che la mia situazione possa essere utile anche per altri utenti.
    Grazie e saluti
    Francesco
     
  4. Marco Giovannelli

    Marco Giovannelli Membro dello Staff

    Professionista
    in quanto alle tasse pregresse, in sede di sanatoria ti verrebbero chieste tutte le tasse dei 5 anni precedenti. Per la sanatoria occorrerebbe verificare tante cose, in primis se sussiste cubatura residua utile per sanare l'abitazione.

    Acquistare un immobile abusivo completamente o anche in parte, trasferisce di fatto la titolarietà dell'abuso quindi poi tutte i procedimenti penali ed edilizi andranno contestati tutti alla nuova proprietà.

    saluti
     
  5. fscafarto

    fscafarto Nuovo Iscritto

    Caro Geometra,
    grazie mille della sua nuova risposta.
    La cubatura utile per la sanatoria esisterebbe perché l'allargamento ricade nell'area in concessione edilizia per la costruzione del fabbricato.
    In effetti i benefici che otterrei (in termini di minori spese e tasse) usufruendo di un immobile con una metratura dichiarata inferiore potrebbero essere annullati in futuro dagli aggravi di spesa per l'abuso. Giusto?
    Potrei cautelarmi tramite una scrittura privata a latere per far ricadere le responsabilità pregresse dell'abuso sul venditore fino alla data del rogito?
    Grazie e cordialmente
    Francesco
     
  6. arula

    arula Membro Attivo

    Controlla la conformità rispetto al progetto più che alla planimetria catastale.
    Sono le non conformità con la planimetria depositata all'urbanistica che eventualemnte devi sanare, successivamente adeguerai la planimetria catastale.
     
  7. fscafarto

    fscafarto Nuovo Iscritto

    Una domanda: a chi spettava - all'atto della prima vendita - di comunicare al catasto i dati planimetrici reali dell'immobile? Al costruttore o al primo proprietario?
    Il castasto ha una funzione fiscale, per cui se i metri quadri dichiarati a quest'ultimo sono sempre stati inferiori a quelli reali (o a quelli del progetto depositato all'urbanistica), il fisco ha sempre calcolato un imponibile inferiore. E chi acquista oggi la casa - per sentirsi in regola - dovrebbe rispondere di queste negligenze passate chiedendo una sanatoria. Giusto?
    Vi prego correggetemi se sbaglio.
    Grazie
    Francesco
     
  8. Marco Giovannelli

    Marco Giovannelli Membro dello Staff

    Professionista
    controlla la situazione urbanistica, poi in teoria dovresti restituire all'erario la differenza dei passati 5 anni (4 se pensi ce l'ICI è stata abolita)
    la cosa più "preoccupante" è la situazione urbanistica.

    se ti serve una mano per sapere come muoverti contattami, anche in ptv.

    saluti
     
  9. ralf

    ralf Nuovo Iscritto

    Ciao Marco, ciao Arula, :D Grazie ancora ad entrambi per l'apporto a Propit :D Arula cosa ne pensi della nostra nuova veste ?
     
  10. fscafarto

    fscafarto Nuovo Iscritto

    Grazie mille a tutti per il vostro supporto!
    Per fortuna sono riuscito a svincolarmi dalla proposta d'acquisto senza problemi.
    Spero che le riflessioni fatte insieme possano essere d'aiuto non solo ai proprietari... ma anche a chi lo vuole diventare!
    Tanti saluti a tutti!:fiore:
     

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