Provo a rispondere al tuo quesito.
Primo: procurati copia del contratto (dovrebbe essere tra le carte del defunto, ma se non la trovassi e sono state fatte correttamente le cose, una copia potresti anche fartela dare dall'inquilino). Fatto questo:
1- Se il contratto è precedente l'introduzione della cedolare secca, il proprietario deve aver conservato la ricevuta della raccomandata A/R con cui informava l'inquilino dell'adesione e l'inquilino deve avere conservato la raccomandata stessa (chiedi a lui).
Se sei abbastanza fortunato, nella documentazione della locazione, potresti trovare la ricevuta di pagamento del primo acconto pagato a luglio 2011. Se c'è, hai risolto il problema.
2- Se il contratto è successivo all'introduzione del regime cedolare, ci sono due strade: a) se il contratto fa riferimento al regime cedolare, hai risolto i tuoi dubbi; b) se non lo fa, cerca di recuperare la raccomandata eventualmente spedita (vedi sopra).
3- Con gli estremi della registrazione puoi recarti presso l'ufficio dell'Agenzia delle Entrate dove è stato registrato il contratto e farti dire come è stato registrato (se successivo all'introduzione del regime cedolare).
Secondo: a seguito del decesso dell’usufruttuario succede nel contratto di locazione il nuovo locatore, ex nudo proprietario, con gli stessi diritti e gli stessi obblighi del precedente locatore.
Se il contratto è sotto regime fiscale ordinario non ci sono problemi, in quanto liquiderai le imposte relative ai redditi 2011 con la prossima denuncia dei redditi.
Se il contratto è in regime di cedolare, la questione è se entro il 30 novembre dovrai o meno pagare l'acconto previsto, dal momento che per te il periodo sul quale grava l'imposta decorre dal 2 novembre 2011. Qui purtroppo le indicazioni fornite dall'Agenzia delle Entrate non ci aiutano ed occorre conoscere i meccanismi della successione nei contratti di locazione meglio di quanto io sappia.
Poiché dovrai comunque passare all'Agenzia delle Entrate per la deuncia di successione nel contratto di locazione (la cosa non dovrebbe comportare oneri per te), questa potrebbe essere anche l'occasione per chiedere all'Agenzia delle Entrate stessa come comportarti.
Terzo (cose che non guasta sapere): verifica la scadenza contrattuale della locazione, in quanto l’art. 999 c.c. prevede che i rapporti in corso di esecuzione alla cessazione dell'usufrutto, a patto che risultino da atto pubblico o scrittura privata avente data certa anteriore, continuano per la durata stabilita dal contratto di locazione, fino a un termine massimo di cinque anni (sul punto, si veda, tra le altre, Cass. Civ., sentenza n. 3457/1969). In parole povere, non si ha rinnovo automatico del contratto di locazione (ad es.: un contratto 4+4 al terzo anno, si estingue al termine del 4° anno, senza rinnovo automatico per gli altri 4).
Qualora alla scadenza naturale tu volessi proseguire il rapporto locativo, dovrai stipulare un nuovo contratto.
Forse non sono riuscito a chiarire tutti i tuoi dubbi, ma spero di averti dato una mano.
