Renato50

Membro Attivo
Proprietario Casa
Dimaraz, in effetti il mio caso riguarda proprio questa situazione :" Questione diversa per un "fondo cassa" sulla cui costituzione si fosse deliberato in funzione di future riparazioni ordinarie/straordinarie...questo sì segue indubbiamente la "proprietà" del'immobile." Grazie per la per la puntualizzazione.

Luigi Criscuolo ... grazie anche a Te .
 
U

User_29045

Ospite
Quindi in sostanza, @Renato50 , se si tratta di un fondo cassa basato su FUTURE riparazioni ordinarie/straordinarie, tale fondo è automaticamente del proprietario dell'immobile. Proprietario ATTUALE. Tutto ciò salvo che nel rogito le parti non abbiano deciso e verbalizzato il contrario. In assenza di indicazioni nel rogito, tale particolare fondo diventa di chi acquisisce la proprietà dell'immobile.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
imaraz, in effetti il mio caso riguarda proprio questa situazione :" Questione diversa per un "fondo cassa" sulla cui costituzione si fosse deliberato in funzione di future riparazioni ordinarie/straordinarie
se si tratta di un fondo cassa basato su FUTURE riparazioni ordinarie/straordinarie, tale fondo è automaticamente del proprietario dell'immobile.

Anche perchè è la Legge stessa che prevede a carico del venditore/precedente proprietario di tutte le spese ordinarie e straordinarie deliberate fino al momento del rogito.
Quindi non solo il "fondo"...ma se non vi avesse ancora provveduto il venditore dovrà integrare fino al completamento della spesa.
 
U

User_29045

Ospite
Resta inteso che maggiore è la consistenza del fondo cassa per future riparazioni ordinarie/straordinarie, maggiore dovrà essere l'interesse della parte venditrice a farne menzione a suo vantaggio nel rogito notarile, in accordo con la parte acquirente.

Un conto è un fondo cassa precostituito di 100 Euro (sul quale si può anche soprassedere), altro conto è un fondo cassa precostituito pari a 5000 Euro.

All'atto della compravendita, se il fondo è 5000 euro, la venditrice deve ricordarsi di tenerne conto.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
All'atto della compravendita, se il fondo è 5000 euro, la venditrice deve ricordarsi di tenerne conto.

Credo che nella trattativa sul prezzo di vendita sia implicito che il vendiotre tenga conto dei suoi obblighi.
Se sa che sono deliberati lavori per una riparazione/ristrutturazione/manutenzione...quando vende lo farà presente.

Mica può presentarsi al Rogito con la pretesa di aumentare il prezzo solo perchè ha versato soldi che sono di sua competenza....siano 100 Euro, 5mila o Centomila.

Fissato il prezzo sul Preliminare non potrà più cambiarlo senza l'accordo con il compratore.

Quindi prima di firmare un Preliminare o accettare una Proposta è bene che analizzi la situazione.
 
U

User_29045

Ospite
Quindi prima di firmare un Preliminare o accettare una Proposta è bene che analizzi la situazione.

Assolutamente sì. E' bene ricordare a tutti che il prezzo viene definito già dalla proposta. E se non soddisfa, è bene non accettare e farlo presente, motivando, già in fase di proposta.
 
U

User_29045

Ospite
Mica può presentarsi al Rogito con la pretesa di aumentare il prezzo solo perchè ha versato soldi che sono di sua competenza....siano 100 Euro, 5mila o Centomila.

L'unico caso critico è che venga deliberata la costituzione di un fondo cassa (per lavori ordinari o straordinari) dopo la data di accettazione della proposta, e prima della data del rogito.

In quel caso come si fa? Il venditore ha ragione di volerne tener conto (specialmente se sono 5000 Euro), il compratore ha ragione nel pagare il prezzo accettato in fase di proposta. Come se ne esce?
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Chi vende ha obbligo di consegnare il bene senza vizi occulti.
Quindi se nel frattempo sorgono riparazioni non vi sono "pretesti".
 
U

User_29045

Ospite
No, la domanda era se nel tempo che intercorre tra l'accettazione della proposta e il rogito notarile, spunta la delibera favorevole alla semplice costituzione di un fondo cassa per fare fronte a eventuali spese ordinarie/straordinarie FUTURE.

Il venditore è tenuto a pagare quei soldi, garantendo all'acquirente il medesimo prezzo accettato in fase di accettazione della proposta?

Se la risposta è sì, in un caso così malaugurato, al venditore può capitare di rimetterci 5000 Euro se ha già accettato una proposta da 200.000 Euro e non può ritoccarla.

@Franci63 L'accettazione di una proposta può essere condizionata al fatto che se spuntano spese ordinarie/straordinarie (tra la data di accettazione della proposta, e la data del rogito), il prezzo accettato in fase di accettazione della proposta andrà incrementato di tali spese?
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
la domanda era se nel tempo che intercorre tra l'accettazione della proposta e il rogito notarile, spunta la delibera favorevole alla semplice costituzione di un fondo cassa per fare fronte a eventuali spese ordinarie/straordinarie FUTURE.
Il fondo cassa
Per far fronte a determinate spese, l'assemblea dei condomini può decidere, a maggioranza, l'istituzione di un fondo cassa.
Il codice provvede a disciplinare espressamente, all'art. 1135, punto 4), il "fondo speciale" collegandolo alle deliberazioni di opere straordinarie, con la funzione di accantonare delle somme di denaro in vista di determinate spese deliberate dall'assemblea.
Mutuando il termine dalla materia finanziaria, si può affermare che si tratta di un "fondo vincolato". L'assemblea, infatti, non può decidere l'istituzione di tale fondo senza una specifica e attuale destinazione, né l'amministratore può disporre delle somme confluite nel fondo in modo non conforme alla loro precisa destinazione.
Resta inteso che ciò è valido relativamente all'assemblea che vota a maggioranza (secondo il quorum richiesto dall'art. 1136, 2 comma c.c., per le deliberazioni che concernono le opere straordinarie o di notevole entità) poiché ove deliberato da tutti i condomini all'unanimità o previsto nel regolamento contrattuale, l'assise condominiale può stabilire l'istituzione di un fondo comune per i più disparati capitoli di spesa.
da:Quote Fondo Cassa Condominiale
in poche parole si può deliberare, con la maggioranza di 500/1000 e dei presenti all'assemblea, di istituire un fondo cassa per avere una provvista monetaria per pagare le spese di manutenzione ordinaria (manutenzione ordinaria intesa nel senso contabile e non dei permessi comunali per i lavori) ammettendo in un certo qual modo che l'approvazione del bilancio preventivo è stato un errore; oppure per ripianare morosità di qualche condomino che provoca la mancanza di liquidità sul c/c condominiale.
Se si vuole creare un fondo cassa per far fronte a ipotetiche spese di ordinaria o straordinaria manutenzione, non ancora deliberate nella qualità, quantità e tempo, occorrono 1000/1000.
Altrimenti si ricade nel caso di una precedente discussione nella quale il venditore aveva venduto ad un certo prezzo l'appartamento; e siccome l'assemblea aveva deliberato e stabilito l'entità dei lavori di manutenzione straordinaria, aveva saldato completamente la quota millesimale a suo carico. Siccome nel condominio c'era una morosità diffusa, in una assemblea successiva, quando il venditore aveva già rogitato quindi non era più condomino, fu deciso di non eseguire i lavori e di restituire ai condomini quello che avevano versato. Mi sembra che solo il condomino venditore aveva saldato tutta la sua parte, mi sembra attorno ai 9.000 €, quando ha saputo della decisione della assemblea del condominio ha chiesto all' amministratore e poi all'acquirente la restituzione dei soldi che aveva versato per lavori non eseguiti ed aboliti dall'assemblea. Non si sa come sia finita, però il postante, che era l'acquirente, ventilava l'ipotesi di restituire la metà dei soldi e di trattenere l'altra metà per il fatto che, seppure avesse visto una casa fatiscente, aveva concordato il prezzo sapendo che la casa avrebbe fatto lavori di restauro delle facciate e che quindi pensava l'edificio in condizioni più dignitose.
Quindi l'ipotesi di @possessore è poco verosimile perché il condominio non è il governo italiano che alle 3 del mattino approva degli emendanti di cui non si è mai discusso in parlamento o nelle commissioni parlamentari. Che nella finestra tra il compromesso ed il rogito si approvi una delibera di accantonare una cifra senza una finalità è alquanto irrealizzabile perché il condomino venditore farebbe mancare il quorum dei 1000/1000.
 

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