Raddoppio caparra confirmatoria

[MARIA TERESA68]

Ciao a tutti. In marzo ho stipulato un contratto preliminare per l'acquisto di parte di un villino degli inizi del '900 a roma che fino ad un anno fa era un'abitazione monofamiliare. uno dei due eredi ha deciso di vendere la sua parte,e per la precisione il giardino, il piano seminterrato, il piano terra ed un piano ammezzato ricavato negli anni '60 dal piano terra, alto piu' di 5 metri. Avendo compreso che la situazione catastale era piuttosto complicata e fumosa, ho incaricato un tecnico di procedere ad accertamenti approfonditi, rilevando che il piano ammezzato non e' stato completamente condonato negli anni e non e' piu' condonabile a causa dell'altezza dei soffiti, m 2,60. Siccome per lo stesso motivo una stanza, non piu' condonabile, era gia' stata eliminata, e quindi non compromessa, e per la quale avevo ottenuto una riduzione del prezzo, a questo punto non intendo piu' ottenere una semplice riduzione del prezzo proporzionale ai metri quadri "spariti" ma ritengo di avere il diritto di ottenere uno sconto superiore, anche perche' l'alternativa e' il recesso dal contratto. La parte venditrice mi ha comunicato che e' disposta a discutere una riduzione di prezzo ma fino ad un certo punto. L'arma principale che ho in mano e' la caparra confirmatoria. Volevo chiedere: ma il raddoppio e' automatico e si ottiene come? si va in causa con il venditore o non ce n'e' bisogno?si puo' anche chiedere un risarcimento danni? Nel frattempo ho venduto la mia casa e mi sono trasferita in una in affitto con tutta la famiglia. Grazie in anticipo dell'aiuto!!

 

[Adriano Giacomelli]

La tua esposizione mi sembra perfetta sino ad un certo punto, poi mi pare che tu faccia un piccolo errore di
valutazione, vediamo perchè:
A) Hai stipulato un contratto preliminare e il contenuto potrebbe essere sostanziale se avete fatto delle
riserve sulla conformità dell'immobile, anche a proposito delle verifiche che hai avviato.
B) Hai già ottenuto una riduzione prezzo in funzione di vani non corrispondenti.
C) ora sembra che l'immobile sia:
o 1) invendibile perchè non condonabile
o 2) non più di tuo gradimento.
CASO 2) Quindi se non fosse più di tuo gradimento alle condizione pattuite, tu hai la possibilità di trattare
una riduzione prezzo, non di recedere, di ritirarti perchè l'immobile, alle condizione accertate non ti
interessa più! Hai diritto alla resa della caparra, secondo me, per le conclamate irregolarità dell' immobile.
CASO 1) qui le cose si complicano, se ho colto, l'immobile non è conforme ai prospetti proggettuali originari e non è conforme alle planimetrie catastali. Questo è una responsabilità in capo alla parte venditrice,
potresti avere buon gioco se questa si trova nella impossibilità di rendere il bene commerciabile e quindi si potrebbe trovare a dover ritirarsi e solo in questo caso versarti il doppio della caparra.

Mi permetti dire che se il venditore si fosse affidato ad una seria agenzia immobiliare o ad un tecnico, non
si troverebbe, ora, in questo pasticcio enorme.

 

[arianna26]

secondo me non hai diritto al doppio della caparra. hai un preliminare per una casa non corrispondente alle norme urbanistiche e non condonabile. puoi chiedere uno sconto che ti può essere concesso ma non puoi pretendere che il tizio svenda la casa. a non voler acquistare sei tu. a lui basta rimanere passivo. tu non acquisti lui ti restituisce la caparra ed è a posto. se tu hai venduto casa tua prima di controllare che fosse tutto a aposto, lui non ne ha colpa.