Recupero Sottotetto in bifamiliare

[Giovanni_Brevi]

Salve ,
purtroppo penso che sia come dici tu , comunque ho "bloccato" l'uso capione con una raccomandata dell'avvocato , comunque volevo evidenziarti che ho sbagliato ad indicare la legge ai sensi del recupero che è la L.R. n.12/2005 , ma purtroppo penso che questo non cambi i termini della questione.
Una cosa davvero non riesco a capire , vari articoli sui i vincoli di sopraelevazione del sottotetto scritti da persone esperte riportano che anche in caso di proprietà parziale del sottotetto deve essere necessariamente richiesto il permesso ai condomini.
Perchè in questo caso no ?

 

[Bunny]

Per quello che ne so io il sottotetto di un edificio può considerarsi pertinenza dell’unità immobiliare sottostante quando assolva alla esclusiva funzione di isolare e proteggere l’appartamento medesimo dal caldo, dal freddo e dall’umidità, tramite la creazione di una camera d’aria. Nel tuo caso una presunzione di comunione, art. 1117c.c. comma 1, poteva essere data dall’esercizio di un servizio di interesse comune (cavi TV, etc)...ma tu stesso hai creato una parete divisoria...
I tuoi diritti finiscono dove iniziano i diritti degli altri...Anche tu hai il diritto di recuperare la porzione di sottotetto sopra al tuo immobile...
Come detto forse potresti trovare critiche sulla conformità dei lavori eseguiti rispetto al progetto autorizzato.

 

[Daniele 78]

Una cosa davvero non riesco a capire , vari articoli sui i vincoli di sopraelevazione del sottotetto scritti da persone esperte riportano che anche in caso di proprietà parziale del sottotetto deve essere necessariamente richiesto il permesso ai condomini. Perchè in questo caso no ?

Perchè da come lo hai esposto tu non esiste una proprietà condominiale, perlomeno l'unica parte comune risulta essere il terreno mentre esistono altre 4 particelle distinte, 2 per le abitazioni (immagino che il fabbricato della villa sia diviso equamente in 2) ei 2 box.

Ognuno di voi 2 possiede una porzione di villa per cui anche il sottotetto ed il tetto non sono condominiali ma ognuno ha la sua parte.

L'unica cosa che puoi fare è verificare se le altezze del sottotetto corrispondono alla Concessione edilizia, se corrispondono non puoi far nulla se non corrispondono potresti (se più alto) far demolire la parte eccedente a ciò che si trova sui disegni da Concessione in modo che corrispondano.

 

[Daniele 78]

Scusa Giovanni stavo leggendo una cosa, ma per bifamiliare orizzontale intendi che tu hai la proprietà di un piano e il tuo vicino dell'altro?? ad esempio tu proprietario del Piano terra e lui del Primo?? perchè non si capisce molto dalla tua descrizione...

leggendo meglio poi non capisco solo una cosa ma gli accessi al sottotetto rientrano in un'unica proprietà?? cioè volevo capire se il piano sottostante è tuo è suo oppure è di entrambi

Il sottotetto in oggetto era diviso fisicamente in due da un muro ,comunque nel sottotetto del vicino erano presenti infrastrutture comuni ( canna fumaria, impianto TV ), anche le grondaie sono comuni. Il sottotetto non è accatastato , non esiste planimetria . Era possibile accedere alla porzione di sottotetto rispettivamente dall'appartamento sottostante attraverso botole e/o scale

 

[Giovanni_Brevi]

Salve,
per bifamiliare orizzontale si intende un'edificio , in questo caso una villa, divisa "verticalmente" in due unità immobiliari .
Tutte e due le sentenze hanno stabilito che è un condominio , conseguentemente il tetto è comune per l'art.1117 , ma il sottotetto può essere di proprietà o condominiale in funzione dell'utilizzo , chiaramente se non citato espressamente nel rogito .
Ammettiamo pure che ha causa del muro il sottotetto può essere definito di proprietà .
L'art.1127 consente di sopraelevare anche parzialmente il tetto realizzando il recupero del sottotetto ai fini abitativi , ma non capisco come si possa permettere una trasformazione così "profonda" di una parte condominiale ( il tetto ) per interessi privati ( recupero sottotetto).

 

[Bunny]

la Suprema corte, con la sentenza n. 22466/2010, riferendosi a un complesso condominiale costituito da più unità immobiliari autonome disposte a schiera, ha stabilito che « il lastrico solare che assolve alla funzione di copertura di una sola delle stesse, e non anche di altri elementi eventualmente comuni presenti del cosiddetto orizzontale, né sia caratterizzato da unitarietà strutturale, né da altri connotati costruttivi e funzionali tali da denotare la destinazione complessiva delle aree sovrastanti, i vari immobili Augusto Cirla - Il Sole 24 Ore - leggi su http://24o.it/gKuPQ

 

[Daniele 78]

Parlate in modo più semplice, vanno bene le sentenze ma in una schiera all'interno di un fabbricato se il fabbricato viene diviso in 2 come una schiera il tetto non può essere condominiale ma ognuno ha la sua parte. Poi non ho capito la storia del frazionamento (che è stato osteggiato) ma se è stato approvato (e il vecchio proprietario in virtù del suo titolo) lo poteva fare) o meno. Un frazionamento (che si fa con Pregeo) approvato cambia il catasto terreni e se non si cambia pure il catasto fabbricati possiamo avere una documentazione scorretta. Quello che viene ignorato che una qualunque opera urbanistica ristrutturata richiede comunque un sopralluogo del tecnico per assegnare l'agibilità; se l'opera non corrispondesse ai disegni concessionati non potrebbe essere resa agibile ma andrebbe ripristinata

 

[Giovanni_Brevi]

Salve,
colgo l'occasione per fare un'ulterirore domanda .
A vostro parere in condominio è possibile violare la distanza legale stabilita dall'art.873 ?
Nel caso in oggetto i "due" sottotetti è sono stati definti di proprietà degli appartamenti sottostanti ed il recupero ai fini abitativi del sottotetto del mio vicino ha comportato l'innalzamento del muro comune ad una distanza di 1,4 m. dalla parete del mio sottotetto .
Non è facile da descrivere , la coperture non era quella "classica" lineare , nel mio sottotetto c'è una parete che "sporge" dall copertura e questa è posta frontalmente alla parete innalzata dal mio vicino.
Allego foto.
la mia parte di sottotetto è quello con la finestrella e la parabola , sulla sinistra della foto .

Ringrazio anticipatamente

 

[Bunny]

A distanza di due anni, sarei curioso di sapere com'è finita? hai risolto l'arcano di una sentenza di primo grado favorevole ma contraddittoria e di un appello sfavorevole?

 

[raffaelemaria]

Da quello che capisco dalla foto: la parte di copertura soprastante la porzione con la porta finestra (a sinistra della foto)è di tua proprietà e il vicino ha soprelevato la copertura della parte destra , il muro comune si troverebbe penso in corrispondenza della canna fumaria ( più o meno). Quindi come asserisci il muro soprelevato sarebbe a distanza di m 1,40 dalla parete della tuo sottotetto ( parete con finestrella). La verifica da fare sarebbe quella di cosa prevede lo strumento urbanistico per il recupero di sottotetto in merito alle distanze dai confini e dai fabbricati; solitamente fissato in m 1,50 dal confine quindi il soprelevamento doveva essere arretrato sulla proprietà del confinante, fatta salva la verifica della distanza tra fabbricati e la convenzione con te per costruire sul confine. Se è stato fatto senza recupero di sottotetto probabilmente doveva arretrarsi dal confine 5 metri, salvo convenzionarsi con te per costruire a confine.
Anche per il C.C. non è a norma doveva attestarsi a m 3 dalla parete del tuo sottotetto, tieni presente che le norme degli strumenti urbanistici sono integrative di quelle del C.C. pertanto queste prime sono quelle da prendere in considerazione.
Indipendentemente da quanto scritto sopra, dato che il tuo sottotetto dispone di una finestra è da considerarsi parete finestrata pertanto il confinante per soprelevare il suo sottotetto, anche senza aperture finestrate, doveva attestarsi a 10 metri (art.9 della legge 1444/68), legge nazionale inderogabile che troverai anche riportata nelle NTA dello strumento urbanistico. Tieni presente che violazioni della legge 1444/68 sono all'ordine del giorno in tutti i comuni, come nel tuo caso si sostiene che la norma non è valida sul singolo edificio, nulla di più vero...se cerchi in internet troverai sentenze che confermano quanto dico. In che comune si trova l'edificio?