Alessandra87

Nuovo Iscritto
Conduttore
Buongiorno,
avrei bisogno di informazioni per la seguente problematica:
In data odierna, 31/5/22 abbiamo riconsegnato le chiavi di un appartamento in locazione, in seguito alla disdetta ( disdetta avvenuta in data 16/3 con preavviso di 3 mesi, pattuito dal padrone di casa che ha fatto pressioni per farci uscire entro fine maggio).
Al momento della visione dei locali il padrone di casa ha deciso che la caparra non ci spetta in quanto secondo lui ci sono dei danni.
I danni indicati da lui sono i seguenti:
1. La casa non è stata ridipinta di fresco. abbiamo fatto presente al padrone di casa una settimana fa che lasciando la casa entro fine maggio non avremmo avuto tempo per tinteggiare e aveva detto che nn sarebbe stato un problema e avrebbe provveduto lui. Preciso che sul contratto c’è scritto che avremmo dovuto lasciare la casa tinteggiata di fresco ma, pattuendo di restituire le chiavi a fine maggio non ne abbiamo avuto tempo materiale. leggendo sui vari siti abbiamo trovato notizia che, anche in caso di clausola sul contratto per la tinteggiatura, non ne siamo obbligati è il locatore non può trattenere il soldi della caparra per questa cosa.
2. I muri sono bucati da tasselli utilizzati per appendere i mobili. A detta sua non avremmo dovuto bucare più di tanto le pareti che ora, a detta sua, sono danneggiate. È presente un pannello di piastrelle finte sul lato cucina che non abbiamo tolto, che dice che ora dovrà chiamare un impresa per dover stuccare e rasare il muro.
3. Il giardino, presenta una parte senza erba in quanto avevamo adagiato dei piastrelloni di cemento che abbiamo tolto ( non è stato fatto nessun lavoro sotto ai piastrelloni perciò l’erba ricrescerà senza problemi, sta già ricrescendo. Quando siamo entrati in quella casa il giardino non era tutto verde in quanto gli inquilini precedenti avevo messo la piscina, e l’erba è ricresciuta senza problemi.

La mia domanda è, può realmente trattenere l’intera caparra per queste motivazioni? Ha anche detto che non sa se la caparra coprirà i danni arrecati (preciso che di danni e rotture non c’è ne sono, anzi è stato sostituito anche il box doccia che ora è nuovo, e che tutte le manutenzioni sono state fatte regolarmente.


Si tratta di un contratto stipulato 1/5/14, 4+4, scaduto ad aprile 2022. La caparra ammonta a € 1740,00.

Grazie per una gentile risposta
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Nessuno ha specificato quanti locali sono da imbiancare: vista la cauzione potrebbero essere 3 locali e servizi: se chiama un imbianchino in regola in media chiedono 500€ a locale, e quindi pareggia la cauzione. Se fa fare il lavoro in nero, non può esibire fattura, e siamo d'accapo
 

Yopy

Membro Attivo
Proprietario Casa
Nessuno ha specificato quanti locali sono da imbiancare: vista la cauzione potrebbero essere 3 locali e servizi: se chiama un imbianchino in regola in media chiedono 500€ a locale, e quindi pareggia la cauzione. Se fa fare il lavoro in nero, non può esibire fattura, e siamo d'accapo
Tu che soluzione proponi se non vuole restituire la caparra in nessun modo? Cosa faresti al suo posto in questo caso?
 

CRlac

Nuovo Iscritto
Impresa
La caparra deve essere restituita maggiorata degli interessi legali, sarà poi il locatore (proprietario di casa) a dover intraprendere un azione giudiziaria per il risarcimento dei danni subiti.
Nel verbale di rilascio avete segnalato i danni riscontrati nell'immobile?
I danni contestati nel verbale secondo Lei sono superiori all'importo del deposito cauzionale?


Buongiorno,
avrei bisogno di informazioni per la seguente problematica:
In data odierna, 31/5/22 abbiamo riconsegnato le chiavi di un appartamento in locazione, in seguito alla disdetta ( disdetta avvenuta in data 16/3 con preavviso di 3 mesi, pattuito dal padrone di casa che ha fatto pressioni per farci uscire entro fine maggio).
Al momento della visione dei locali il padrone di casa ha deciso che la caparra non ci spetta in quanto secondo lui ci sono dei danni.
I danni indicati da lui sono i seguenti:
1. La casa non è stata ridipinta di fresco. abbiamo fatto presente al padrone di casa una settimana fa che lasciando la casa entro fine maggio non avremmo avuto tempo per tinteggiare e aveva detto che nn sarebbe stato un problema e avrebbe provveduto lui. Preciso che sul contratto c’è scritto che avremmo dovuto lasciare la casa tinteggiata di fresco ma, pattuendo di restituire le chiavi a fine maggio non ne abbiamo avuto tempo materiale. leggendo sui vari siti abbiamo trovato notizia che, anche in caso di clausola sul contratto per la tinteggiatura, non ne siamo obbligati è il locatore non può trattenere il soldi della caparra per questa cosa.
2. I muri sono bucati da tasselli utilizzati per appendere i mobili. A detta sua non avremmo dovuto bucare più di tanto le pareti che ora, a detta sua, sono danneggiate. È presente un pannello di piastrelle finte sul lato cucina che non abbiamo tolto, che dice che ora dovrà chiamare un impresa per dover stuccare e rasare il muro.
3. Il giardino, presenta una parte senza erba in quanto avevamo adagiato dei piastrelloni di cemento che abbiamo tolto ( non è stato fatto nessun lavoro sotto ai piastrelloni perciò l’erba ricrescerà senza problemi, sta già ricrescendo. Quando siamo entrati in quella casa il giardino non era tutto verde in quanto gli inquilini precedenti avevo messo la piscina, e l’erba è ricresciuta senza problemi.

La mia domanda è, può realmente trattenere l’intera caparra per queste motivazioni? Ha anche detto che non sa se la caparra coprirà i danni arrecati (preciso che di danni e rotture non c’è ne sono, anzi è stato sostituito anche il box doccia che ora è nuovo, e che tutte le manutenzioni sono state fatte regolarmente.


Si tratta di un contratto stipulato 1/5/14, 4+4, scaduto ad aprile 2022. La caparra ammonta a € 1740,00.

Grazie per una gentile risposta
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
sarà poi il locatore (proprietario di casa) a dover intraprendere un azione giudiziaria per il risarcimento dei danni subiti.
E' corretto, ma spesso i locatori non restituiscono spontaneamente il deposito cauzionale al conduttore, come nel caso di @Alessandra87 :
il padrone di casa ha deciso che la caparra non ci spetta

Nel verbale di rilascio
L'immobile è stato rilasciato ma non esiste alcun verbale:
non è stato fatto nessun verbale.
 

mapeit

Membro Senior
Proprietario Casa
La caparra deve essere restituita maggiorata degli interessi legali, sarà poi il locatore (proprietario di casa) a dover intraprendere un azione giudiziaria per il risarcimento dei danni subiti.
Nel verbale di rilascio avete segnalato i danni riscontrati nell'immobile?
I danni contestati nel verbale secondo Lei sono superiori all'importo del deposito cauzionale?
Se fosse così lineare come dici la cauzione allora a cosa serve ? Il locatore può utilizzarla per far riparare i danni provocati dal conduttore qualora questi non vi provveda, richiedendo regolare fattura e trattenendo l'importo dalla cauzione. Se il conduttore non è d'accordo può intentare lui una causa.
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
Il locatore può utilizzarla per far riparare i danni provocati dal conduttore qualora questi non vi provveda, richiedendo regolare fattura e trattenendo l'importo dalla cauzione.
Non mi risulta che sia così.

Concordo con @CRlac : il risarcimento a favore del locatore per i danni causati dal conduttore deve essere valutato e stabilito dal giudice.

...il deposito cauzionale non può essere arbitrariamente trattenuto dal locatore, senza la presentazione di una domanda giudiziale, finalizzata a richiedere l’accertamento di eventuali danni arrecati dall’inquilino...

 

CRlac

Nuovo Iscritto
Impresa
Se fosse così lineare come dici la cauzione allora a cosa serve ? Il locatore può utilizzarla per far riparare i danni provocati dal conduttore qualora questi non vi provveda, richiedendo regolare fattura e trattenendo l'importo dalla cauzione. Se il conduttore non è d'accordo può intentare lui una causa.
Non dico che sia lineare e semplice la soluzione, ma la norma parla chiara ed esiste una lista sterminata di sentenze.

- Il deposito cauzionale non può essere infruttifero, quindi vanno riconosciuti gli interessi legali, anche se pochi vanno riconosciuti.

- I danni all'immobile se riconosciuti dall'inquilino con verbale di restituzione o contestati alla riconsegna si può definire in sede stragiudiziale un quantum per il ripristino della cosa locata.

- Nel caso non ci sia il verbale di consegna i danni vanno contestati e quantificati con ATP (accertamento tecnico preventivo) oppure con una causa ordinaria che quantificherà il valore economico dei danni.

- La cauzione in assenza di un accordo va restituita, il conduttore potrebbe procedere anche con un decreto ingiuntivo per la restituzione della somma, poiché trattenuta in modo illegittimo, senza una formale contestazione da parte del locatore, anzi diverse sentenze parlo di "atto di citazione".

Purtroppo spesso le cose si fanno in modo molto "artigianale" e poi nascono i problemi per nulla.

La procedura che consigliamo ai nostri clienti, con moduli già prestampati, è quella di segnare il numero di tutte le utenze e fare un giro in ogni locale descrivendo lo stato dell'immobile, così da rendere partecipe anche il conduttore ai danni rivenuti.
 

mapeit

Membro Senior
Proprietario Casa
Non dico che sia lineare e semplice la soluzione, ma la norma parla chiara ed esiste una lista sterminata di sentenze.

- Il deposito cauzionale non può essere infruttifero, quindi vanno riconosciuti gli interessi legali, anche se pochi vanno riconosciuti.

- I danni all'immobile se riconosciuti dall'inquilino con verbale di restituzione o contestati alla riconsegna si può definire in sede stragiudiziale un quantum per il ripristino della cosa locata.

- Nel caso non ci sia il verbale di consegna i danni vanno contestati e quantificati con ATP (accertamento tecnico preventivo) oppure con una causa ordinaria che quantificherà il valore economico dei danni.

- Ma la cauzione in assenza di un accordo va restituita, il conduttore potrebbe procedere anche con un decreto ingiuntivo per la restituzione della somma, poiché trattenuta in modo illegittimo, senza una formale contestazione da parte del locatore.

Purtroppo spesso le cose si fanno in modo molto "artigianale" e poi nascono i problemi per nulla.

La procedura che consigliamo ai nostri clienti, con moduli già prestampati, è quella di segnare il numero di tutte le utenze e fare un giro in ogni locale descrivendo lo stato dell'immobile, così da rendere partecipe anche il conduttore ai danni rivenuti.
Se si dovesse applicare alla lettera quanto stabilito dalla Terza Sezione Civile della Corte di Cassazione con la sentenza n. 18069 del 05 luglio 2019 e le numerose altre sentenze, converrebbe ai locatori non richiedere più alcuna cauzione. Perché corrispondere gli interessi su una somma che non ha nessuna utilità ? A quel punto, se vi sono dei danni a fine locazione, il locatore farebbe fare un ATP e chiederebbe al giudice il risarcimento sia dei danni, sia delle spese di accertamento, che di quelle legali, con una causa ordinaria. Si contribuirebbe così notevolmente all'intasamento dei tribunali ottenendo - forse - il risarcimento dopo qualche anno e sobbarcandosi l'anticipo di tutte le spese, accontentando la Corte di Cassazione.
Qualora invece i danni siano accertati in sede di verbale di riconsegna, e riconosciuti dall'inquilino, vale quanto da me sostenuto, ossia che dietro presentazione di una fattura per il ripristino parte della cauzione possa essere utilizzata per saldare il dovuto (accordo stragiudiziale).
 

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