Revoca cedolare secca da parte del locatore

[diego.m]

Ciao a tutti,
a Gennaio di due anni fa ho firmato un contratto con formula 4+4 (prima scadenza a dicembre 2025), con espressamente scritto in un punto del contratto che siccome il locatore indende avvalersi della cedolare secca, non sono previsti aggiornamenti del canone per coefficienti ISTAT; il prioprietario mi ha mandato vi raccomandata la sua volontà di revocare la cedolare secca a partire dall mensilità di Luglio 2023, e oltre a chiedermi il 50% di spese di bollo e di registro, mi chiede anche un aumento del 75% della variazione istat.
Le domande sono: più chiedere l'aumento del canone, se non è presente una clausola nel contratto che gli consete l'aumento per il passagio da cedolare secca a tassazione normale? Cioè, in assenza di clausole che lo consentano, vince la legge, o siccome non ha scritto nulla in caso di ritorno alla tassazione normale il canone deve rimanere quello pattuito fino almeno alla prima scadenza?
E, nel caso si dovesse aggiornare il canone, come funziona in pratica? Mi comunica lui il nuovo valore? lo calcolo io? Quanto dura, si aggiorna di anno in anno, oppure ha un'altra frequenza?
Grazie

 

[Nemesis]

volontà di revocare la cedolare secca a partire dall mensilità di Luglio 2023

La revoca si fa a valere dall'annualità contrattuale successiva. Non a metà annualità.

 

[diego.m]

La revoca si fa a valere dall'annualità contrattuale successiva. Non a metà annualità.

Ciao Nemesis, grazie per la risposta: quando si parla di annualità contrattuale si intente la prima scadenza utile del contratto, non l'anno fiscale, vero?
Spulciando sul sito della Agenzia delle Entrate ho trovato:

2. Durata dell’opzione
2.1. Vincolatività dell’opzione
L’opzione vincola il locatore all’applicazione del regime della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto o della proroga ovvero per il residuo periodo di durata del contratto nel caso di opzione esercitata nelle annualità successive alla prima.


Se il locatore ha espresso nel contratto la volontà di usare la cedolare secca, dovrebbe essere bloccato per tutta la vita del contratto, senza apossibilità di aumentarne il canone, almeno fino alla prima scadenza,vero?

scusa se sono pedante, ma vorrei essere sicuro prima di chiamarlo per chiarirci...

 

[alberto bianchi]

scusa se sono pedante, ma vorrei essere sicuro prima di chiamarlo per chiarirci...

La variazione può farla dal 1 gennaio 2024 e non dalla fine del contratto.

 

[Nemesis]

quando si parla di annualità contrattuale si intente la prima scadenza utile del contratto

No. Se il contratto aveva decorrenza dal 1° gennaio 2021, ora sei nella terza "annualità" (01/01/2023 - 31/12-2023). Il locatore potrà revocare l'opzione solamente con effetto dalla prossima annualità (che decorrerà dal 1° gennaio 2024 fino al 31/12/2024).

 

[diego.m]

Grazie per la chiarificazione...quindi il passaggio a tassazione normale è figlio solo di una sua dichiarazione (in questo caso è solo da correggergli la data di applicazione).
Per quanto riguarda l'adeguamento, deve essere fatto? Cioè, l'aver indicato in contratto di voler usare la cedolare secca ea non volere gli adeguamenti ISTAT, blocca il canone a quello pattuito alla data di firma, o gli è consentito di aumentare unilateralmente?
E se effetivamente devo pagare di più per il ricalcolo dell'inflazione, quale periodo è da considerare per il ricalcolo? Può chiedermi il ricalcolo sugli anni a cedola secca, o deve usare il primo anno di contribuzione ordinaria per ricalcolare il nuvo canone per l'anno successivo?
Cioè, per spiegarci, se correggendolo sulla data, mi mandasse la revoca a partire dal 1/1/2024, il primo ritocco del canone dovrebbe essere sul 1/1/2025, usando l'inflazione sull'anno precedente come paramentro di ricalcolo, corretto?
anche qui ho un copia-incolla dall'agenzia delle entrate:
Nel caso in cui l’opzione esercitata in sede di registrazione del contratto e, quindi all’inizio della prima annualità, sia revocata a valere dalla seconda annualità, resta comunque valida la rinuncia del locatore agli aggiornamenti del canone per un periodo corrispondente a quello della prima annualità per il quale il locatore si è avvalso di tale regime. Pertanto, il locatore non può richiedere gli aggiornamenti del canone relativi alla seconda annualità.
E chi calcolerebbe/comunicherebbe gli importi da pagare?

grazie ancora per le risposte, come vedete dalle mie domande non ho moalta conoscenza della materia, e google search non è molto d'aiuto, ho trovato solo solo discussioni di gente che vuole passare alla cedolare, non revocarla...

 

[uva]

espressamente scritto in un punto del contratto che siccome il locatore indende avvalersi della cedolare secca, non sono previsti aggiornamenti del canone per coefficienti ISTAT;

L'adeguamento Istat è possibile se previsto da apposita clausola nel contratto di locazione.
L'opzione per la cedolare secca (e conseguente sospensione degli aumenti canone per qualsiasi motivo, incluso l'Istat) si scrive nel contratto.
Ciò significa che il locatore potrà applicare l'aumento solo in caso di revoca dell'opzione, da comunicare preventivamente al conduttore.

non è presente una clausola nel contratto che gli consete l'aumento per il passagio da cedolare secca a tassazione normale?

Il passaggio da cedolare a regime di tassazione ordinaria e conseguente aumento Istat è previsto dalla legge, non occorre scriverlo nei contratti.

 

[uva]

mi mandasse la revoca a partire dal 1/1/2024,

dal 01/01/2024 verrà aumentato il canone.

Nel contratto di locazione dovrebbe essere scritto che il canone verrà aggiornato nella misura della variazione assoluta dell'indice foi accertata dall'Istat verificatasi rispetto ai due mesi precedenti quello di decorrenza del contratto.
In tal caso, si farà il calcolo in base all'indice di novembre 2023.

chi calcolerebbe/comunicherebbe gli importi da pagare?

Il locatore.
Il conduttore può controllare gli indici dei prezzi nel sito Istat:

Indice dei prezzi al consumo per le rivalutazioni monetarie

Aggiornati gli indici dei prezzi per adeguare affitti, assegni dovuti al coniuge separato, TFR. Aggiornati i file con i coefficienti per tradurre i valori monetari dal 1861 in valori del 2022

www.istat.it

Per le annualità in cui è stata revocata la cedolare passando al regime IRPEF ordinario bisogna pagare l'imposta di registro. Metà a carico del locatore e metà a carico del conduttore.

 

[basty]

In sostanza ti hanno risposto in questi termini:
1) il locatore può far scattare la revoca del regime cedolare a partire da gennaio 2024
2) il nuovo canone potrà essere calcolato “attualizzando” il canone iniziale 2021 alla data di gennaio 2024, in base alle tabelle Istat: in pratica in base il sito RIVALUTA dell’istat
3) non potrà pretendere “arretrati” su quanto chiesto nel 2022-23.

È ciò che normalmente avviene, … però tu hai posto anche altre domande.

A) Se il contratto non prevedeva espressamente la applicazione della variazione Istat, può oggi cambiare idea unilateralmente? A parte il dettaglio suggerito da uva di riferirsi per la rivalutazione ai mesi precedenti ( l’istat al 16 gennaio comunica la variazione di dicembre..) sul contratto sarebbe stato bene scrivere che c’è l’adeguamento Istat, la imposta di registro ecc, e poi come ulteriore articolo, la volontà fin dall’inizio di adottare la cedolare, che annulla aumenti, registro ecc fino a revoca. Quindi rileggerei bene il contratto per capire se abbia lasciato la porta aperta: non sono così sicuro che il silenzio sia superabile .
B) Hai pure citato affermazioni tratte da qualche documento, presumo circolari , di Agenzia delle Entrate:

Nel caso in cui l’opzione esercitata in sede di registrazione del contratto e, quindi all’inizio della prima annualità, sia revocata a valere dalla seconda annualità, resta comunque valida la rinuncia del locatore agli aggiornamenti del canone per un periodo corrispondente a quello della prima annualità per il quale il locatore si è avvalso di tale regime. Pertanto, il locatore non può richiedere gli aggiornamenti del canone relativi alla seconda annualità.

Qui la frase in grassetto è sibillina: ho la mia interpretazione, ma lascerei a @Nemesis rispondere in merito: un tempo aveva lui stesso dato una risposta, oggi non più pervenuta.

 

[diego.m]

Ciao @uva , grazie per le rispsote - commento un paio di esse sotto per chiarimi un po' di dubbi

L'adeguamento Istat è possibile se previsto da apposita clausola nel contratto di locazione.
L'opzione per la cedolare secca (e conseguente sospensione degli aumenti canone per qualsiasi motivo, incluso l'Istat) si scrive nel contratto.
Ciò significa che il locatore potrà applicare l'aumento solo in caso di revoca dell'opzione, da comunicare preventivamente al conduttore.
Il passaggio da cedolare a regime di tassazione ordinaria e conseguente aumento Istat è previsto dalla legge, non occorre scriverlo nei contratti.

Nel contratto di locazione dovrebbe essere scritto che il canone verrà aggiornato nella misura della variazione assoluta dell'indice foi accertata dall'Istat verificatasi rispetto ai due mesi precedenti quello di decorrenza del contratto.
In tal caso, si farà il calcolo in base all'indice di novembre 2023.
Per le annualità in cui è stata revocata la cedolare passando al regime IRPEF ordinario bisogna pagare l'imposta di registro. Metà a carico del locatore e metà a carico del conduttore.

Nel contratto (fatto ai tempi dei tassi zero, con notevoli vantaggi per la cedolare) c'e scritto esplicitamente che " Poichè il locatore intende avvalersi della legge per l'applicazione della cedolare secca sul contratto di locazione, per tutto il periodo della locazione non ci saranno aumenti ISTAT".
Non sono del tutto convinto che sono costretto a corrispondegli gli aumenti ISTAT, perchè da quanto ho capito gli aumenti sono esclusi dal calcolo con cedolare secca, ma non da un eventuale revoca e ritorno a tassazione ordinaria, però non c'è alcun rifermento nel contratto al mese di partenza per calcolare la rivalutazione, e la prima mensilità in cui caricarla.

@basty anche io leggendo la nota dell'Agenzia delle entrate (Circolare Agenzia delle Entrate n. 26/E del 01 giugno 2011) capisco che la rivalutazione (e anche il pagamento dei bolli) non è dovuta negli anni sotto cedolare secca, e quindi serve almeno un anno a regime ordinario su cui calcolare la rivalutazione annua da caricare ler l'anno successivo.