Richiesta informazioni sulla fiscalità e sulla commerciabilità di beni comuni non censibili

[Gigipet]

Buongiorno, mi allaccio ad alcune interessanti discussioni che ho trovato in questo forum relativamente ai beni comuni non censibili.
Circa 10 anni fa mio padre ha ristrutturato un locale seminterrato ricavandone dei depositi (Categoria C2). Tra le diverse particelle catastali, ve n'è anche una che corrisponde alla rampa (carrabile) ed ai corridoi di accesso ai singoli depositi. Gli acquirenti dei locali deposito hanno mantenuto il diritto di accesso e di passaggio su questi spazi di servizio.
Per motivi a me oscuri, questa particella è stata anch'essa accatastata come C2 e non come bene comune, sicché dopo la scomparsa di mio padre ho sempre pagato IMU e Tassa rifiuti anche su questa particella.
Per evitare di continuare a pagare tasse su questo spazio, mi sono finalmente deciso ad incaricare un tecnico che ha effettuato la modifica di questa particella che ora è classificata come Bene Comune Non Censibile (BCNC), privo di rendita.
Ora, le mie domande sono le seguenti:
- è vero che su questa particella non dovrò pagare più nè IMU nè Tari? E' soggetto ad altre tasse o comunque spese?
- questo bene comune resta di fatto di mia esclusiva proprietà. Posso venderla? Sono obbligato a ripartire la proprietà a tutti gli altri proprietari dei depositi? E cosa succede se loro non accettano?
- potrebbe quest'area di passaggio essere convertita in area condominiale? E cosa accade se il condominio non ha intenzione di acquisirla in tal senso (faccio presente che il locale seminterrato è a sua volta parte di un condominio ma non tutti i condomini sono proprietari dei depositi)?

Ringrazio in anticipo per le informazioni che vorrete fornirmi.
Saluti

 

[salves]

Occorre verificare con quale causale il tecnico ha presentato la correzione per poter dare una risposta più soddisfacente.

 

[griz]

da come la racconti questa rampa è a servizio di diversi immobili (C2), è quindi corretto identificarla coma BCNC, la proprietà è quindi riparttita in quota parte sugli immobili aventi diritto, per venderla devi identificarla separatamente co rendit apropria ma credo che ne rimarrebbero danneggiati i C/2 che avrebbero poi problemi di accesso

 

[Gianco]

Se prima era un bene personale, ancorché gravato da servitù a favore dei fruitori, potevi variarlo a piacimento nel rispetto di dette servitù. Quindi, se ci fosse stata la possibilità di stralciarne una parte autonoma, locale con destinazione compatibile o spazio di area cortilizia, avresti potuto utilizzarlo a tuo piacimento e se del caso anche alienarlo. Oggi, essendo censito come BCNC è un bene comune alle unità che ne godono secondo variazione catastale, non è più nella tua disponibilità.
Diciamo che il primo accatastamento è stato chiaramente sbagliato.

 

[griz]

Giango, secondo me hai interpretato male, a me sembra che la destinazione BCNC sia stata oggetto di variazione recente e secondo me, sensata, l'area infatti sembra che serva da accesso a tutti i C/2 quindi è corrretto che sia un BCNC comune a tutte queste unità, è quindi corrertta l'impostazione catastale oggi e non prima, non si puù venderla autonomamente in quanto destinata all'uso da parte di tutti.
Leggo però che ora il BCNC è di proprietà esclusiva di Gigipet e questo non quadra se lui non è proprietario anche di tutti i C/2

 

[Gianco]

Griz, ti invito a rileggere il mio intervento.

 

[Gigipet]

Grazie per risposte, cerco di chierire alcuni punti: a seguito della recente variazione catastale effettuata, ora al catasto risulta un sub autonomo classificato come BCNC senza rendita in quanto spazio accessorio per l'accesso alle singole unità-deposito (sono in tutto 4, di cui 2 di mia proprietà e 2 di proprietà di terzi. Tutti godono dei diritti di servitù di passaggio sul sub ora convertito in BCNC).
Ora, non credo che una modifica catastale possa automaticamente modificare la proprietà del sub in questione, che attualmente risulta ancora di mia proprietà esclusiva seppur con i diritti di servitù che gravano su di essa. Mi rendo conto che si tratta di un mezzo paradosso, ed è per questo che mi chiedo cosa sia meglio farne e, soprattutto, cosa posso effettivamente farne.
Innanzitutto vorrei capire il regime fiscale a cui è sottoposto questo sub. Poi, non avendo interesse a mantenerne la proprietà (nel giorno in cui venderò gli altri depositi, non vorrei rimanere proprietario di questo spazio comune residuo), vorrei capire se posso trasferire unilateralmente ai singoli proprietari (o al condomino) la proprietà delle quote di pertinenza dello spazio comune e come.

 

[griz]

Griz, ti invito a rileggere il mio intervento.

vero , ho interpretato male

 

[griz]

Gigipet, la situazione com hai capito è un paradosso, un BCNC non mi risulta possa essere di proprietà esclusiva di qualcuno, dal punto di vista formale quello che puoi fare secondo me è far intervenire alla vendita del prossimo C/2 anche tutti gli altri e cedere a tutti la proprietà secondo quota che definirai al momento riferendola all'entità dei songoli C/2

 

[Dimaraz]

... quello che puoi fare secondo me è far intervenire alla vendita del prossimo C/2 anche tutti gli altri e cedere a tutti la proprietà secondo quota che definirai al momento riferendola all'entità dei songoli C/2

...e già me li vedo i proprietari di un diritto di servitù che si precipitano ad acquistare quota parte, sborsando ovvi denari, di quanto già godono senza esborso.