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Dimaraz

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Proprietario Casa
O una discussione è OT o non lo è.

Vorrei farti notare le differenze:
fra un OT "vero" =sulla tua discussione iniziamo a parlare di belle donne o di calcio
piuttosto che una "variazione sul tema"= nuova formulazione di una tassa e disquisizioni a latere.
Non mi pareva che tu avessi posto una domanda perentoria ed di assoluta importanza...ma sollecitavi pareri.

Siamo alle porte di un nuovo tracollo che, in aggiunta alla trasformazione dell'ICI in IMU operata da Monti nel 2011, farebbe crollare il mercato e manderebbe in rovina tanti piccoli e piccolissimi proprietari come me?

La mia è stata una risposta a chi (piccolo proprietario) ritiene che l'eventuale revisione (di valori o percentuale di tassa) debba essere ad esclusivo carico dei "possidenti" oltre la prima casa perchè lui è già "vessato" dalle spese condominiali (che però tasse no sono se non in minima parte).

Essere piccolo proprietario significa avere solo la propria abitazione...e non si capisce come un eventuale "crollo" del mercato immobiliare ti mandi in rovina.

Hai svariati immobili: allora non sei un piccolo proprietario ma ancora non vai in rovina salvo tu abbia appena comprato ed intendi vendere a breve.

Certamente avrai un danno a prescindere anche se vuoi mantenere il possesso perchè subirai gli aumenti di imposizione che altro non è se non una patrimoniale.
 

fasa78

Membro Attivo
Impresa
800 euro per spese di gestione e conto corrente? Cambia amministratore!

ehm... io non mi lamento delle spese condominiali.... era tutto un "mio" concetto tra tasse e spese (inoltre come ha detto qualcuno....ci si è messo anche covid 19 ) abbinato ad altre spese che il proprietario di immobili deve sottostare.
 

basty

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Proprietario Casa
Tornando alla revisione del catasto, anch’io temo ci metteranno mano. Certamente l’attuale catasto presenta molte iniquità, ma non sarà certo una riforma frettolosa e fatta a tavolino ( e con il telescopio..) a correggere le distorsioni.
Parità di gettito? E allora che serve farla?

Perché IMU non progressiva? Credo che la costituzione preveda solo la progressività sui redditi ( ma nemmeno quello avviene per la verità nella realtà), non sui patrimoni
IMU è una patrimoniale , e visto che la si paga indipendentemente dal fatto che produca redditi ….. direi che basta e avanza così com’è.

Ps: non sorprendetevi se ho parlato di riforma frettolosa. Se ne parla da 30 anni, ma salvo passare da vani a mq, non ho mai sentito parlare di censimenti immobiliari e tener conto dello stato e vetustà degli immobili. Quindi nuovamente”rendite” virtuali potenzialmente distorte come quelle attuali.

Ho appreso recentemente che in USA con la dichiarazione redditi annuale, periodicamente occorre produrre una valutazione estimativa degli immobili asseverata da professionisti abilitati: deduco quindi che l’èstimo catastale si aggiorna così in modo continuo
 
Ultima modifica:

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
Credo che la costituzione preveda solo la progressività sui redditi ( ma nemmeno quello avviene per la verità nella realtà), non sui patrimoni

Io interpreto diversamente l'art. 53 della Costituzione.
La capacità contributiva dei cittadini non dipende solo dai redditi.
Può avere maggior capacità contributiva un individuo con reddito basso e un ingente patrimonio rispetto ad un'altra persona con reddito medio e patrimonio esiguo.

La progressività del prelievo fiscale dipende dalla natura delle imposte e anche da altri fattori.
Ad esempio alcuni considerano inique le imposte indirette perché appunto non sono progressive. Però in un certo senso lo sono, in quanto si presume che chi ha minore capacità contributiva (redditi bassi e patrimoni esigui) acquisti meno beni e servizi e quindi paghi meno IVA.

Tornando alla riforma del Catasto, io per ora ho capito che le novità saranno due: classificazione degli immobili in tre categorie (ordinari, speciali, beni culturali) e tassazione in base alla superficie invece che ai vani.
Però non mi è chiaro come vengono calcolati i mq. Sulle visure di alcuni appartamenti vedo delle superfici che non corrispondono né a quella calpestabile né a quella comunemente detta "commerciale".
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Io interpreto
Penso che non essere un esperto di filosofia del diritto tributario mi giovi: così le mie osservazioni riflettono il comune sentire.

Può avere maggior capacità contributiva un individuo con reddito basso e un ingente patrimonio
In un certo senso si: ma se ritieni intangibile la proprietà privata, tale criterio equivarrebbe ad un esproprio.
si presume che chi ha minore capacità contributiva (redditi bassi e patrimoni esigui) acquisti meno beni e servizi e quindi paghi meno IVA.
Qui rilevo uno strano concetto di progressività: forse è per quel motivo che gli internati nei KL di Hitler erano esentati dalle imposte indirette: consumavano quasi niente
Però non mi è chiaro come vengono calcolati i mq.
Ma puoi essere certa che quelli saranno adottati….
 

griz

Membro Storico
Professionista
la riforma del catasto oltre ad essere un argomento ostico e combattuto è molto necessaria, il catasto così com'è ora impostato, in particolare per i fabbricati residenziali attribuisce dei valori che non hanno alcun riscontro col valore reale, vi sono situazioni dove il valore catastale è ridicolo rispetto al valore di mercato ed altre dove invece risulta più alto. La nuova impostazione, oltre a cambiare il parametro di misura dal vano al mq dovrebbe rispecchiare un valore più allineato a valori veri non quanto in valore assoluto ma quanto in rispecchiare proporzionalmente i valori, dal punto di vista delle rendite dovrebbe collocarsi abbastanza al di sotto allo scopo di evitare contenziosi ma avere la corretta parametrazione rispetto al mercato. L'unità di misura del mq così come impostata è riferita alle superfici commerciali con le pertinenze ed aree esterne parametrate. I valori di riferimento dovrebbero (e qui sta il difficile) riferirsi a microzone analizzando i valori veri espressi dal mercato, da qui l'imposizione di indicare il prezzo dell'immobile nelle compravendite. Certo è un'impresa titanica e se ne parla da molto, i comuni dovrebbero stabilire i confini delle microzone ma credo che nessuno lo abbia fatto. Nei primi anni dalla mia iscrizione all'Albo, circa 1987, ho assistito ad un convegno dove un funzionario del catasto, venuto da Roma, parlava di questo problema e delle idee che stavano elaborando, indicazione del ministero era comunque quella della parità di getto delle imposte ma su valori più vicini al reale, da allora si è solo provveduto ad andare a cercare nelle città gli immobili A/4 e A/5 che erano diventati paragonabili ad A/2 ma senza avere mai aggiornato la rendita, cosa che è diventata fattibile solo recentemente con la creazione di mappe interattive dove si può vedere quali UIU sono censite nello specifico immobile e valutarne la collocazione e stabilire così che le categorie attribuite nel 1939 non hanno più senso. Vedremo cosa riusciranno a fare
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
da allora si è solo provveduto ad andare a cercare nelle città gli immobili A/4 e A/5 che erano diventati paragonabili ad A/2 ma senza avere mai aggiornato la rendita,
Credo volessi scrivere altro, rispetto a ciò che si può dedurre dalla frase riportata.

E' vero : ci sono in città degli A4 che oggi, ristrutturati, sarebbero dovuti diventare A3 o A2: se li avessero individuati, avrebbero aggiornato d'ufficio la categoria e conseguentemente la rendita.

Ma ci sono anche i casi opposti: immobili classificati A2, tuttora sprovvisti di bagni, di impianti di riscaldamento, vecchi di più di un secolo, che non hanno mai subito modifiche strutturali e qualitative: ma il catasto non considera lo stato di obsolescenza e manutentivo; la categoria è assegnata a prescindere (cito risposta ufficiale a richiesta di declassamento...)

Le grosse sperequazioni credo siano riscontrabili nei grossi centri: se penso a Milano, quante micro, meglio quante nanozone dovrebbero essere circoscritte? ci sono zone un tempo periferiche, oggi considerate semicentrali o di pregio.
Prova a pensare alla zona fiera: accanto a palazzi centenari sono sorti nuovi condomini di pregio: per non parlare di Milano City.

La riforma un giorno o l'altro si farà: ma che produca maggiore equità ne dubito, si creeranno distorsioni di altro tipo.
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
Molto utile l'intervento di @griz , che analizza il problema dal punto di vista tecnico.

Interessante la questione delle microzone
i comuni dovrebbero stabilire i confini delle microzone ma credo che nessuno lo abbia fatto.
alla quale aggiungo il problema dei cosiddetti "immobili fantasma": possibile che i Comuni più o meno grandi non riescano a censire tutti gli immobili presenti sul loro territorio?!?
 

griz

Membro Storico
Professionista
possibile che i Comuni più o meno grandi non riescano a censire tutti gli immobili presenti sul loro territorio?!?
ormai gli immobili fantasma sono pochi, il catasto ha avviato alcuni anni fa la procedura di sovrapposizione delle mappe aerofotgrammetriche alla catastale ed ogni immobile rilevato che non risultava in mappa era soggetto ad indagine con ingiunzione alla proprietà di procedere al censimento che altrimenti sarebbe stato fatto d'ufficio con attribuzione delle spese. C'è stata una piccola corsa a sistemare. Non so se oggi viene rifatta ma non credo, oggi sono i comuni che con le pratiche edilizie e agibilità chiedono l'aggiornamento catastale, ovvio che se si costruisce abusivamente e nessuno vigila... ma questo è un altro discorsa
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
Non capisco come sia possibile la situazione che ha descritto @basty :

immobili classificati A2, tuttora sprovvisti di bagni, di impianti di riscaldamento, vecchi di più di un secolo, che non hanno mai subito modifiche strutturali e qualitative

Se sono immobili vetusti in quelle condizioni, perché il Catasto li considera A/2?
Probabilmente non sono mai stati ristrutturati negli ultimi decenni, e magari non sono neppure abitati dato che mancano bagni e riscaldamento. Quindi non credo che i proprietari abbiano svolto qualche pratica urbanistica e catastale in base alla quale siano variate cat. e rendita.

Non mi è chiaro in base a quali parametri gli è stata attribuita "d'ufficio" la cat. A/2.
E' determinante la superficie (forse sono appartamenti molto grandi, come si usava una volta) o l'ubicazione (ad esempio nei centri storici delle città d'arte)?

Chiedo a @griz e ad altri tecnici che si occupano di queste pratiche.
 

griz

Membro Storico
Professionista
secondo me un A/2 senza bagno non può esistere e potrebbe essere oggetto di una pratica di declassamento, il catasto non considera lo stato di manutenzione in quanto se un immobile è a reddito o comunque occupato deve essere mantenuto, esiste la possibilità di comunicare al comune lo stato di fatiscenza e avere un'esenzione
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
secondo me un A/2 senza bagno non può esistere e potrebbe essere oggetto di una pratica di declassamento, il catasto non considera lo stato di manutenzione in quanto se un immobile è a reddito o comunque occupato deve essere mantenuto, esiste la possibilità di comunicare al comune lo stato di fatiscenza e avere un'esenzione
Hai detto bene : il catasto non considera lo stato di manutenzione e nemmeno lo stato di obsolescenza. È un criterio, ma opinabile: se non erro non ci sono soluzioni intermedie. O dichiari la inabilità e stato collabente o non ci sono declassamenti.

Ora non è difficile capire che quello che era un ristorante-albergo familiare nel 1904, classificato A2 nell’impianto catastale del ‘35, oggi non può essere paragonato ad una abitazione realizzata nel 2020. Ma senza interventi , il catasto e il comune rigettano la richiesta di revisione catastale.

Indubbiamente caso particolare e singolare, ma concettualmente fa il paio con abitazioni A4 assoggettate ad edilizia libera e rammodernati.
Solo che nel secondo caso la PA ha interesse e ci guadagna a riclassificare. Nel primo caso fa orecchi da mercante.
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
era un ristorante-albergo familiare nel 1904, classificato A2 nell’impianto catastale del ‘35,

Allora può essere un'anomalia dovuta alle classificazioni di quell'epoca, perché attualmente i ristoranti rientrano nella categoria C e gli alberghi nella D.
Nelle condizioni che hai descritto non si possono certamente esercitare le attività di ristorazione né di ospitalità, ma non è logico che quell'immobile sia classificato abitazione A/2 se non è stato ristrutturato e ammodernato negli impianti.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Allora può essere un'anomalia dovuta alle classificazioni di quell'epoca, perché attualmente i ristoranti rientrano nella categoria C e gli alberghi nella D.
Nelle condizioni che hai descritto non si possono certamente esercitare le attività di ristorazione né di ospitalità, ma non è logico che quell'immobile sia classificato abitazione A/2 se non è stato ristrutturato e ammodernato negli impianti.
Ragioni con gli occhi di oggi e non hai inteso bene: A fine ottocento e inizio novecento, le trattorie erano anche le abitazioni dei titolari , specie nei paesi: ancora negli anni 50 anche i negozietti che vendevano di tutto erano una stanza affiancata alla abitazione dei titolari.
Il fatto che a inizio 900 la casa ospitasse un ristorante (ho scritto “familiare”) proprio per far capire il contesto) fa capire che si tratta di un edificio con parecchi vani.
Quando lo stato ha costruito nel 1935 circa il catasto fabbricati, la attività era cessata da tempo ed aveva continuato ad essere la abitazione dei miei bisnonni-nonni: ma l’immobile aveva conservato le dimensioni, una certa signorilità confrontata con le abitazioni contadine, con un grosso salone ex sala pranzo, disponeva persino di una “latrina” interna, a inizio secolo aveva pure ospitato la Regina Margherita di passaggio e in visita ad una nota Abbazia piemontese, quindi l’A2 aveva un senso.
Sono gli standard urbani che oggi sono diversi: ma il catasto non ne prende atto.
Sei torinese: certamente gli edifici di piazza Savoia del 700 quando nacquero potevano essere definiti signorili se non addirittura principeschi: Palazzo Provana, Palazzo Barolo, ecc: oggi alcuni di essi senza radicale ristrutturazione sarebbero ridotti a ricoveri di senza tetto.
Almeno quelli potevano rientrare in beni storici ed artistici…
 

griz

Membro Storico
Professionista
Ora non è difficile capire che quello che era un ristorante-albergo familiare nel 1904, classificato A2 nell’impianto catastale del ‘35, oggi non può essere paragonato ad una abitazione realizzata nel 2020. Ma senza interventi , il catasto e il comune rigettano la richiesta di revisione catastale.

secondo me una pratica DOCFA con una proposta di declassamento con relazione precisa e eventualmente documentazione fotografica potrebbe essere recepita
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
(ho scritto “familiare”) proprio per far capire il contesto)
Avevo capito che l'immobile fosse utilizzato come ristorante e albergo a gestione familiare, distinto dalle abitazioni dei proprietari/gestori.

oggi alcuni di essi senza radicale ristrutturazione sarebbero ridotti a ricoveri di senza tetto
Infatti molte vecchie abitazioni del centro storico sono state ristrutturate, e dopo le ristrutturazioni radicali si incarica un bravo tecnico come @griz che presenta le varie pratiche in Comune e al Catasto. Da cui l'inevitabile aumento della rendita.
Sicuramente gli immobili di importanza artistica e culturale come i palazzi che hai citato hanno vincoli e regole diverse da quelli ordinari.
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
Riprendo questo argomento (stangata fiscale sugli immobili) per segnalare un altro rischio di aumento della tassazione, oltre alla preannunciata riforma del Catasto.

Leggendo un articolo che commenta il ddl delega, si nota il possibile aumento delle aliquote cedolare secca.
Se la tassazione dei redditi derivanti dall'impiego di capitale (26%) verrà estesa al "mercato immobiliare", la cedolare secca potrebbe passare dal 21 al 26%.

Non è chiaro se di conseguenza verrà ritoccata la cedolare agevolata 10% per i contratti concordati.
Contratti che spesso sono convenienti solo se il "risparmio fiscale" è maggiore o almeno compensa il minor canone concordato rispetto a quello libero di mercato. Se l'aliquota
del 10% aumenterà, questa convenienza verrà meno.

Catasto, cedolare secca al 26% e codice identificativo: che batosta! - ilSole24ORE
(capitolo "Cedolare grassa?")
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Non sprizzo di gioia dai pori, ma da qualche parte lo stato li dovrà prendere i soldi.
Ed è piuttosto difficile comprendere perché verte rendite finanziarie siano esenti, altre tassate al 26, e le immobiliari al 21: e non facciamo i confronti col la tassazione sul lavoro.
Ora le prime non le toccheranno per non dover alzare i rendimenti dei titoli di stato: restano le altre due. A seconda dei punti di vista cambia la valutazione di quali delle due altre rendite siano produttive anche per l’economia del paese. Ma indipendentemente dalle logiche di schieramento credo prevarrà la lobby più influente
 

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