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  1. leobea

    leobea Nuovo Iscritto

    Ciao a tutti.
    Sono proprietario di un negozio che , per una parte, ha come copertura un lastrico solare del sovrastante appartamento (si tratta di un condomninio).
    Ci sono state delle infiltrazioni d'acqua che, a dire della perizia fatta effettuare dall'amministratore, sono dovuti alla "cattiva esecuzione dell'impermeabilizzazione del raccordo tra lastrico solare, gronda in cls e balaustra in cemento soprastante, unitamete alla errata pendenza dello stesso" Detta cattiva esecuzione fa si che l'acqua piovana ristagni e si infiltri nei locali sottostanti (i miei). E' stato riscontrato anche un pessimo stato di conservazione del cordolo in cls presente lungo il muro perimetrale del condominio.
    L'amministratore dice che il condominio non pagherà (ne l'assicurazione) xchè, secondo lui, non si tratta di parti condominiali! Mi aiutate a capire? E' vero? grazie mille
     
  2. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    le spese per il lastrico solare con uso esclusivo sono da dividersi per 1/3 del proprietario del lastrico e i 2/3 fra tutti i condomini che stanno sotto al lastrico.
    quello che dice l'amministratore e' in parte sbagliato perche' il lastrico solare e' il tetto di quelli di sotto e quindi e' parte comune.

    http://www.tutelati.it/lastrico_solare.htm
     
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  3. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Danni da infiltrazioni
    La responsabilità per i danni causati agli appartamenti sottostanti al lastrico solare a seguito di infiltrazioni d’acqua dovute a mancanza di manutenzione ha natura extracontrattuale e si basa sulla violazione del dovere di custodia previsto dall’art. 2051 cod. civ.; e quindi il diritto al risarcimento dei danni si prescrive nel termine quinquennale e non in quello ordinario di 10 anni (Cass., sent. n. 642 del 17 gennaio 2003). Già in precedenza era stato affermato dalle Sezioni Unite che con la responsabilità per inadempimento delle obbligazioni propter rem, poste dalla legge a carico dei titolari del diritto reale sul lastrico solare, può concorrere la responsabilità di tipo extracontrattuale, nascente da un fatto (illecito) diverso, vale a dire dalla lesione di un diritto soggettivo dei condomini estraneo ai rapporti di condominio oppure dalla lesione di un diritto dei terzi, i quali entrano in relazione con l’edificio; in questo caso, per quanto attiene all’imputazione, alla suddivisione e alla valutazione del danno, valgono le regole stabilite in tema di responsabilità extracontrattuale (Cass., Sez. Unite, sent. n. 3672 del 29 aprile 1997).
    Con riferimento al lastrico solare di uso o di proprietà esclusiva, l’art. 1126 cod. civ. individua la misura del contributo dovuto rispettivamente dall’utente o proprietario esclusivo e dagli altri condomini indicati dalla norma per le spese di riparazione e ricostruzione sulla base del rapporto (1/3 e 2/3) tra l’utilità connessa all’uso o alla proprietà esclusiva del lastrico solare e l’utilità, ritenuta dalla norma come prevalente, connessa alla funzione di copertura dell’edificio condominiale, funzione che il lastrico solare svolge a vantaggio di tutti i condomini; quindi sono a completo carico dell’utente o proprietario esclusivo soltanto le spese attinenti a quelle parti del lastrico solare del tutto avulse dalla funzione di copertura (per esempio, le spese attinenti ai parapetti, alle ringhiere ecc., collegate alla sicurezza del calpestio), mentre tutte le altre spese, siano esse di natura ordinaria o straordinaria, attinenti alle parti del lastrico solare svolgenti comunque funzione di copertura vanno sempre suddivise tra l’utente o il proprietario esclusivo del lastrico solare e i condomini proprietari degli appartamenti sottostanti, secondo la proporzione indicata dall’art. 1126 cod. civ. Pertanto, la clausola che ponga a carico dell’utente o proprietario esclusivo del lastrico solare genericamente le spese di “manutenzione” ha una sua ragion d’essere (anche ove riferita alle spese di manutenzione ordinaria e sempre che le stesse siano attinenti alla funzione di copertura del lastrico) là dove viene a porne a carico dell’utente o proprietario esclusivo l’intero onere e non il semplice terzo (Cass., sent. n. 2726 del 25 febbraio 2002).

    Infiltrazioni e responsabilità dell’appaltatore
    I gravi difetti di costruzione che, a norma dell’art. 1669 cod. civ., possono dare luogo all’azione di responsabilità del committente nei confronti dell’appaltatore non si identificano soltanto con i fenomeni che incidono sulla stabilità dell’edificio, ma possono consistere in alterazioni che, pur riguardando direttamente una parte dell’opera, incidono in modo globale sulla sua struttura e funzionalità e ne menomano apprezzabilmente il godimento; pertanto, rientrano tra i gravi difetti di costruzione, sotto il profilo considerato, anche quelli che interessano i tetti e i lastrici solari, determinando infiltrazioni di acque piovane negli appartamenti sottostanti (Cass., sent. n. 4692 del 12 maggio 1999).
    I difetti costruttivi dei lastrici solari e delle coperture a tetto che determinano infiltrazioni d’acqua e le inadeguatezze della rete fognaria rappresentano gravi difetti costruttivi e, quindi, consentono, anche agli aventi causa del committente (e al condominio per le parti comuni dell’edificio) la proposizione dell’azione prevista dall’art. 1669 cod. civ. nei confronti dell’appaltatore esecutore della costruzione (Cass., sent. n. 2775 del 28 marzo 1997).
     
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  4. leobea

    leobea Nuovo Iscritto

    Grazie mille. Se ho capito bene quindi la mia richiesta di risarcimento danni è stata giustamente rivolta al Condominio, l'importo verrà poi suddiviso tra il proprietario ed utilizzatore esclusivo del lastrico solare (1/3) e gli altri condomini (2/3)? Oppure devo fare due distinte richieste danni: una al proprietario del lastrico e l'altra al condominio?
    L'amministratore mi ha risposto che il raccordo, la balaustra in cemento e la gronda non sono parti condominiali, ma parti che dovevano essere oggetto di manutenzione da parte della proprietà del lastrico....mi ha detto che se le infiltrazioni fossero dipese dalla errata impermeabilizzazione del lastrico solare allora sarebbe stato differente....mi ha detto che se voglio qualcosa lo devo citare in giudizio e quindi prendermi un avvocato....grazie mille sin d'ora
     
  5. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    l'amministratore per quanto ti ha detto per quanto riguarda l'impermeabilizzazione del pavimento ha ragione.
    ma per balaustra cosa intendi???
    Tipo ringhiere, parapetti del balcone???
     
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  6. leobea

    leobea Nuovo Iscritto

    si è la "ringhiera" in cemento, quindi un continuo dei muri dell'immobile, secondo me.
     
  7. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    La distinzione, nell'ambito dei balconi, fra parti comuni e parti esclusive, si riflette sull'accertamento di chi sia tenuto a risarcire i danni: il condominio o il singolo proprietario, a seconda che si tratti di una parte considerata comune o di proprietà esclusiva. Così, se i decori sono riguardabili come abbellimento dei soli balconi, del danno risponderà il proprietario; se, invece, hanno funzione di abbellimento della facciata sono considerati parti comuni dell'edificio, quindi, toccherà al condominio risarcire il danno.
    Se però il danno è causato direttamente dal proprietario del balcone, sarà questi a doverlo risarcire, come nel caso del distacco di un pezzo d'intonaco provocato da una pianta rampicante, da infiltrazioni dovute all'annaffiatura o da una cattiva manutenzione.
     
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  8. leobea

    leobea Nuovo Iscritto

    Grazie mille.Credo che se per il parapetto possano esserci dubbi, la gronda ed il raccordo però siano certamente parti condominiali e non di proprietà esclusiva del proprietario del terrazzo. Secondo te quindi è sbagliato chiedere i danni al condominio?
     
  9. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto


    La gronda di un tetto di un edificio condominiale costituisce bene comune, in quanto, essendo parte integrante del tetto e svolgendo una funzione necessaria all’uso comune, ricade tra i beni che l’art. 1117 n. 1 C.C. include espressamente tra le parti comuni dell’edificio.
    e' spesa ordinaria se l'infiltrazione dipende da una otturazione delle gronde_gomiti che non permettono il deflusso delle acque piovane
    idem la tubazione di raccordo sul tetto in quanto il tetto e' parte comune.
    Per cui pagheranno tutti i condomini per quote millesimali. Basta farlo presente all'amministratore che mandera' a controllare ed a far aggiustare.
    ciao
     
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  10. leobea

    leobea Nuovo Iscritto

    grazie sei stato illuminante!Ciao
     

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