Rischio mancata riscossione canone di affitto causa COVID-19

[Debora4]

Ho in proprietà un immobile C1 affittato ad attività commerciale settore ristorazione.

Premetto che il locatario non ha mai pagato puntualmente l'affitto dovuto, restando indietro anche di 4 o 5 mensilità ogni anno, e questo sin dall'inizio del contratto stipulato 4 anni fa, adducendo le scuse più varie.
Io comunque non gli ho mai mandato lo sfratto, pur considerandolo un furbo più che una persona realmente bisognosa di aiuto, (ogni anno comunque mi tutelavo facendo inviare lettera di intimazione allo sfratto, da un avvocato, nel caso non venissero saldate le mensilità arretrate, nonostante questo lui è sempre perennemente rimasto indietro con i pagamenti, diciamo che è uno che se ne frega, anzi mi ha pure detto anni fa che se volevo mandarlo via avrei fatto fatica a sfrattarlo).
Comunque in questi anni ho accettato la situazione senza mai lamentarmi.

Adesso è arrivato pure il problema del coronavirus e con l'attività chiusa lui mi ha chiamato dicendomi che non sa come andrà a finire, che comunque io non posso sfrattarlo e che cercherà di pagarmi le mensilità arretrate in qualche modo ma che sicuramente aprile non lo pagherà.

Allora io chiedo cosa posso fare per tutelarmi da questo tizio? Andrà a finire che questo chiude baracca e burattini e io mi troverò l'anno prossimo a pagare le tasse su affitti che non ho percepito!

 

[uva]

cosa posso fare per tutelarmi da questo tizio?

Per non pagare imposte sugli affitti non incassati potrai sfrattarlo (ma gli sfratti sono bloccati fino al 30 giugno a seguito recenti Decreti governativi) affinché il contratto venga risolto dal giudice.
Oppure stipulare un accordo riduzione canone (riducendolo di molto, fino a quasi azzerarlo) che deve essere registrato all'Agenzia delle Entrate, in modo da pagare le imposte solo sul canone ridotto.

Per quanto riguarda l'Accordo riduzione canone, vi sono nel Forum molte discussioni recenti sull'argomento. Tipo questa, che spiega la procedura (non cambia se il contratto è commerciale invece che abitativo):

Compilazione modello 69 per riduzione canone di immobile uso abitativo

Ne abbiamo già discusso in altri thread, ma non trovo informazioni specifiche su questo argomento. Visto che è di attualità e dando per scontato che per ridurre l'affitto ad un inquilino che ha problemi finanziari, oppure a uno studente che non può frequentare l'università ma vuole ugualmente...

www.propit.it

Trattandosi di un immobile C/1, vi è la possibilità di usufruire del bonus negozi (credito d'imposta del 60%):

Proposta di Accordo di riduzione canone immobile ad uso commerciale C1- entità della riduzione e sostegno governativo con il credito d'imposta

Buongiorno, vi chiedo un consiglio. Avendo appena ricevuto una richiesta di riduzione canone dal mese di aprile per tre mensilità un conduttore di immobile accatastato C1 che esercita attività di agenzia di viaggio, quindi comparto particolarmente colpito dall'emergenza sanitaria e conseguente...

www.propit.it

Bonus affitto del 60%, ma solo dopo aver pagato il canone

Articolo interessante, relativo a chiarimenti dell'Agenzia delle Entrate. https://www.investireoggi.it/fisco/bonus-affitto-del-60-ma-solo-dopo-aver-pagato-il-canone/ 3.1 Credito d’imposta per negozi e botteghe. Pagamento del canone pattuito QUESITO: L’articolo 65 del Decreto prevede...

www.propit.it

 

[moralista]

Ho in proprietà un immobile C1 affittato ad attività commerciale settore ristorazione.

Premetto che il locatario non ha mai pagato puntualmente l'affitto dovuto, restando indietro anche di 4 o 5 mensilità ogni anno, e questo sin dall'inizio del contratto stipulato 4 anni fa, adducendo le scuse più varie.
Io comunque non gli ho mai mandato lo sfratto, pur considerandolo un furbo più che una persona realmente bisognosa di aiuto, (ogni anno comunque mi tutelavo facendo inviare lettera di intimazione allo sfratto, da un avvocato, nel caso non venissero saldate le mensilità arretrate, nonostante questo lui è sempre perennemente rimasto indietro con i pagamenti, diciamo che è uno che se ne frega, anzi mi ha pure detto anni fa che se volevo mandarlo via avrei fatto fatica a sfrattarlo).
Comunque in questi anni ho accettato la situazione senza mai lamentarmi.

Adesso è arrivato pure il problema del coronavirus e con l'attività chiusa lui mi ha chiamato dicendomi che non sa come andrà a finire, che comunque io non posso sfrattarlo e che cercherà di pagarmi le mensilità arretrate in qualche modo ma che sicuramente aprile non lo pagherà.

Allora io chiedo cosa posso fare per tutelarmi da questo tizio? Andrà a finire che questo chiude baracca e burattini e io mi troverò l'anno prossimo a pagare le tasse su affitti che non ho percepito!

Se ti può consolare, il 99% + 1 di questi contratti sono come il tuo, l'ultimo che ha fatto una riduzione del canone x 6 mesi ad un mio locatario senza che me lo abbia chiesto si è messo a piangere perché non sapeva come dirmelo che aveva problemi

 

[giuscaf]

salve a tutti del forum,ma il proprietario è obbligato ad acconsentire alla riduzione del canone se il locatario ne fa richiesta? in caso contrario si può recedere dal contratto?

 

[uva]

il proprietario è obbligato ad acconsentire alla riduzione del canone se il locatario ne fa richiesta?

No, ovviamente il proprietario può non concedere la riduzione del canone.

si può recedere dal contratto?

Il proprietario/locatore non può recedere dal contratto quando vuole.

Può impedirne il rinnovo, inviando disdetta al conduttore, al termine del primo periodo (ad esempio alla fine del primo quadriennio in un contratto libero 4 + 4) solo nei casi tassativamente indicati dall'art. 3, c. 1 legge 431/1998.
Può disdire il contratto alla fine dei periodi successivi (fine ottavo anno, ecc) senza necessità di motivazione alcuna.

In entrambi i casi il locatore deve osservare il preavviso di 6 mesi.

Se il conduttore è moroso, il locatore può iniziare la pratica legale di sfratto per morosità. In questo periodo gli sfratti sono sospesi fino al 30 giugno.

 

[mapeit]

... diciamo che è uno che se ne frega, anzi mi ha pure detto anni fa che se volevo mandarlo via avrei fatto fatica a sfrattarlo. ... con l'attività chiusa lui mi ha chiamato dicendomi che non sa come andrà a finire, che comunque io non posso sfrattarlo e che cercherà di pagarmi le mensilità arretrate in qualche modo ma che sicuramente aprile non lo pagherà.
Allora io chiedo cosa posso fare per tutelarmi da questo tizio? Andrà a finire che questo chiude baracca e burattini e io mi troverò l'anno prossimo a pagare le tasse su affitti che non ho percepito!

Gli sfratti sono bloccati fino al 30 Giugno, ma il mese di Giugno è alle porte. Considera il fatto che questo inquilino dovrai certamente tenertelo, come da contratto, per altri 8 anni e giudica se ne vale la pena o meno. Ricorda anche che se gli diniegherai il rinnovo al 12mo anno dovrai corrispondergli l'indennità di avviamento commerciale.
Visto che pare sia convinto di non poter essere sfrattato e che su questo fatto approfitta di te con scorrettezza, io sullo sfratto ci farei un pensierino. Del resto se è già in mora per canoni non corrisposti, puoi far avviare dall'avvocato la pratica già da subito. Questa verrà perfezionata dopo il 30 giugno (i tempi tecnici sarebbero comunque quelli), ma con il decreto di sfratto almeno non pagherai più le tasse sui canoni non corrisposti e lui si renderà finalmente conto che non è invulnerabile allo sfratto.
Quanto sopra non può prescindere da una considerazione sull'appetibilità o meno dei locali oggetto di locazione. Se ti libererai di lui riuscirai facilmente ad affittare i locali ad un altro ristoratore o no ? Questo lo devi valutare tu.

 

[uva]

cosa posso fare per tutelarmi da questo tizio?

Potresti avvalerti della clausola risolutiva espressa (art. 1456 Cod.Civ.) inviando all'inquilino una diffida ad adempiere (art. 1454).
Ovviamente solo se tale clausola è presente nel contratto che avete sottoscritto. Nei contratti di locazione commerciali in genere la si scrive.

Se ti interessa l'argomento, è spiegato bene in questa discussione:

Inquilino che non paga... si può "chiudere" il contratto unilateralmente?

Salve, un amica ha dato in locazione un appartamento diversi anni fa, l'inquilino pagava l'affitto, poi non ha pagato più... per venire incontro alle difficoltà gli è stato detto di corrispondere piano piano quello che poteva e la situazione è andata peggiorando... siamo arrivati al punto che...

www.propit.it

 

[Debora4]

Gli sfratti sono bloccati fino al 30 Giugno, ma il mese di Giugno è alle porte. Considera il fatto che questo inquilino dovrai certamente tenertelo, come da contratto, per altri 8 anni e giudica se ne vale la pena o meno. Ricorda anche che se gli diniegherai il rinnovo al 12mo anno dovrai corrispondergli l'indennità di avviamento commerciale.
Visto che pare sia convinto di non poter essere sfrattato e che su questo fatto approfitta di te con scorrettezza, io sullo sfratto ci farei un pensierino. Del resto se è già in mora per canoni non corrisposti, puoi far avviare dall'avvocato la pratica già da subito. Questa verrà perfezionata dopo il 30 giugno (i tempi tecnici sarebbero comunque quelli), ma con il decreto di sfratto almeno non pagherai più le tasse sui canoni non corrisposti e lui si renderà finalmente conto che non è invulnerabile allo sfratto.
Quanto sopra non può prescindere da una considerazione sull'appetibilità o meno dei locali oggetto di locazione. Se ti libererai di lui riuscirai facilmente ad affittare i locali ad un altro ristoratore o no ? Questo lo devi valutare tu.

Grazie, effettivamente non so so se riuscire ad affittare il locale nuovamente, soprattutto in questo periodo parlo. Ma sono stanco del comportamento di questa persona e di "anticipare" ogni anno al fisco soldi che non ho e non so se riuscirò a percepire. E' che fino ad ora è andata sempre abbastanza bene, ma c'è stato un anno che Tizio era indietro di 8 mensilità! A questo punto preferisco quasi quasi stare senza locatario e senza pensieri che avere uno così dentro.

 

[Debora4]

Se ti può consolare, il 99% + 1 di questi contratti sono come il tuo, l'ultimo che ha fatto una riduzione del canone x 6 mesi ad un mio locatario senza che me lo abbia chiesto si è messo a piangere perché non sapeva come dirmelo che aveva problemi

Scusami ma non ho capito, intendi dire che la maggior parte dei locatari non paga puntuale?
Quello che c'era prima pagava sempre, magari non la 1o del mese come da contratto, magari pagava al 20, ma pagava.

 

[mapeit]

Penso che intendesse dire che da parte delle attività commerciali, in particolare quelle di ristorazione e somministrazione (bar), quando ci sono problemi di liquidità la prima scelta su chi non pagare ricade sul locatore. Infatti ... se non paghi i fornitori di bevande, cibi, ecc. non ti danno più la roba e tu non puoi rivedere le tue preparazioni ai clienti; se non paghi i fornitori di servizi (es. lavanderia) non ti forniscono più il servizio e tu devi arrangiarti a far da solo perdendo un sacco di tempo; se non paghi più le utenze, ti tolgono l'energia elettrica, o il gas, o l'acqua e tu non puoi aprire il locale; se invece non paghi il locatore, per un bel po' non succede nulla e tu riesci comunque a svolgere la tua attività e ad incassare. Poi sei sempre in tempo a sanare. Questo poiché il meccanismo che è previsto dalla legge per tutelare i diritti del proprietario è come un ingranaggio arrugginito e per metterlo in moto ed arrivare alla meta (sfratto) ci vogliono tempi biblici e tanto "olio", ovvero denaro in avvocato, bolli, tasse ecc. e tante carte, depositi, notifiche ecc. Se funzionasse come in altre Nazioni (intimazione di sfratto entro 15 giorni se non saldi il dovuto) questi problemi in Italia non esisterebbero.