Risoluzione + stipula contratto senza uscita conduttore

[Deny]

Buongiorno, una domanda: ho in scadenza a breve un contratto annuale di una stanza con la conduttrice che vorrebbe rimanere ancora per un periodo indeterminato. Il contratto in essere è annuale transitorio con scadenza "senza bisogno di disdetta alcuna" (li facevo così un anno fa), adesso faccio contratti 4+4. Stiamo parlando sempre delle stanze per studenti e lavoratrici. La domanda è come devo redigere i verbali di consegna e presa in carico dell'immobile visto che di fatto la conduttrice non lascia la casa, non consegna le chiavi e non c'è restituzione/versamento del deposito cauzione visto che me l'aveva versato un anno fa e rimane lì? Capisco ovviamente che dovrò registrare la risoluzione del contratto annuale e stipulare e registrare un nuovo contratto 4+4. Grazie.

 

[uva]

dovrò registrare la risoluzione del contratto annuale

Il contratto transitorio della durata di un anno giunge alla sua scadenza naturale, quindi non devi fare alcuna comunicazione all'Agenzia delle Entrate.
Perché si comunicano solo le risoluzione anticipate.

non c'è restituzione/versamento del deposito cauzione

Io come locatore preferirei liquidare al conduttore gli interessi sul deposito cauzionale relativo al contratto transitorio concluso, e ripartire da zero col nuovo contratto.
Preparando una ricevuta in cui il conduttore del contratto transitorio dichiara di ricevere la somma di euro X in restituzione deposito cauzionale (euro Y) più interessi maturati (euro Z).
Nel nuovo contratto si scrive che il conduttore (la stessa persona) versa euro Y a titolo di deposito cauzionale.
In concreto, gli si restituisce soltanto l'importo degli interessi.

come devo redigere i verbali

Non è necessario redigere i verbali se il conduttore rimane nella stessa unità immobiliare.
Il contratto transitorio scade e quella locazione finisce senza necessità di alcuna comunicazione tra locatore e conduttore.
Nel nuovo contratto si scrive la solita clausola per la quale il conduttore prende in consegna l'immobile col ritiro delle chiavi.

 

[uva]

la conduttrice che vorrebbe rimanere ancora per un periodo indeterminato

adesso faccio contratti 4+4

Quindi sei consapevole che ti impegni per un periodo molto più lungo rispetto ai contratti transitori che hanno durata max 18 mesi.
La conduttrice potrebbe rimanere lì anche per 8 anni, se non ricorrono le condizioni affinché tu possa disdire il contratto al termine del primo quadriennio.

 

[Deny]

non devi fare alcuna comunicazione

ok grazie non lo sapevo

liquidare al conduttore gli interessi

non liquido mai gli interessi, sarebbero comunque pochi spiccioli, scrivo sempre "deposito cauzionale infruttifero"

sei consapevole che ti impegni per un periodo molto più lungo

purtroppo sì, ma non posso stipulare contratti transitori in quanto devono essere a canone concordato e facendo il calcolo per me è troppo basso, non conviene

Grazie, Uva.

 

[Nemesis]

non liquido mai gli interessi

Hai stipulato un contratto di natura transitoria.
Se è un contratto ex art. 2 del decreto interministeriale 16 gennaio 2017, avrebbe dovuto essere stipulato esclusivamente utilizzando il tipo di contratto (Allegato B a quel decreto).
Se invece è un contratto per studenti universitari, ex art. 3 di quel decreto, avrebbe dovuto essere stipulato esclusivamente utilizzando il tipo di contratto (Allegato C a quel decreto).
In entrambi i casi di contratti-tipo, l'art. 5 (nel primo caso) e l'art. 4 (nel secondo caso), prevedono espressamente che il deposito cauzionale è produttivo di interessi legali.

 

[uva]

non posso stipulare contratti transitori in quanto devono essere a canone concordato e facendo il calcolo per me è troppo basso,

Sì, mi ricordo che ne avevamo già parlato in questo thread:

Locazione per soli 2 mesi

Buonasera, vorrei chiedere un consiglio. 1. Che tipo di contratto dovrei fare per una locazione transitoria parziale (studentessa/ giovane lavoratrice) di soli 2 mesi? Che deposito cauzionale dovrei chiedere per soli 2 mesi? 2. E anche un altra cosa: una studentessa in locazione transitoria...

www.propit.it

Per evitare i canoni concordati e le incombenze relative ai contratti transitori e per studenti, non puoi fare altro che stipulare quelli liberi 4 + 4.

scrivo sempre "deposito cauzionale infruttifero"

Qui secondo me sbagli.

Perché l'art. 11 l. 392/1978 recita:

Art. 11.
(Deposito cauzionale)

Il deposito cauzionale non puo' essere superiore a tre mensilita'
del canone. Esso e' produttivo di interessi legali che debbono essere
corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno.

Alcuni articoli di quella legge sono stati abrogati dalla successiva l. 431/1998 limitatamente alle locazioni abitative, ma non l'art. 11 che rimane in vigore.

 

[Deny]

Art. 11.
(Deposito cauzionale)

ma cosa rischio se non lo faccio? i conduttori non dicono niente

 

[uva]

i conduttori non dicono niente

Se un conduttore si informa, magari presso il Sunia o un altro Sindacato inquilini, sa che la clausola

"deposito cauzionale infruttifero"

è nulla.

Ti consiglierei di non precisare che il deposito cauzionale è infruttifero.
Piuttosto scrivi che a garanzia delle obbligazioni assunte col presente contratto il conduttore versa la somma di euro X pari a Y mensilità del canone di locazione.

Poi quando il conduttore va via gli restituisci il deposito cauzionale "dimenticandoti" di pagargli gli interessi legali.
Se lui non lo sa e non te li chiede, la cosa finisce lì.
Se invece ti chiede la liquidazione degli interessi, glieli devi riconoscere.

 

[Deny]

glieli devi riconoscere.

Grazie Uva