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LaMi

Membro Junior
Professionista
Buongiorno,
nel mio condominio in un appartamento al piano terra c'è una terrazza privata che funge anche da soffitto ad un garage privato sottostante, che ha accesso dal cortile condominiale.
La terrazza è proprietà ed uso esclusivo dell'appartamento di un condomino e il garage è proprietà ed uso esclusivo di un altro condomino.
L'amministratore ha suddiviso la spesa per il rifacimento di questo terrazzo in questo modo:
- 1/3 al proprietario del terrazzo
- 2/3 al proprietario del garage
cioè la stessa suddivisione che si usa per il lastrico solare privato che è anche tetto di un condominio.
È una suddivisione corretta?
Non dovrebbe essere considerato come un fatto privato tra i due condomini coinvolti?
Se nel garage vi sono danni da infiltrazione non è imputabile il danno alla proprietà del terrazzo privato che non ha manutenuto sufficientemente bene la sua proprietà?
Spero di essermi sufficientemente spiegata e ringrazio chi vorrà rispondermi.
 

possessore

Membro Storico
Proprietario Casa
Temo sia una suddivisione corretta, se non altro perché, anni fa, in un condominio dove ho l'appartamento come seconda casa, è successa una cosa molto ma molto simile.

- Terrazza privata dell'appartamento del proprietario al primo piano,
- ... che funge da tetto per un garage condominiale costituito da 7 posti auto, di proprietà esclusiva di altrettanti 7 condomini

L'amministratore ha fatto pagare 1/3 del lavoro al proprietario della terrazza privata.
I restanti 2/3 sono stati ripartiti ai 7 proprietari di 7 posti auto, ciascuno in base ai suoi millesimi di proprietà nella sola autorimessa condominiale.

Nella fattispecie, uno dei 7 proprietari di posti auto era anche il proprietario della terrazza sovrastante, cosicché costui ha pagato 1/3 + la sua quota millesimale dei restanti 2/3.
 

possessore

Membro Storico
Proprietario Casa
Se nel garage vi sono danni da infiltrazione non è imputabile il danno alla proprietà del terrazzo privato che non ha manutenuto sufficientemente bene la sua proprietà?
Tutte le terrazze prima o poi vanno rifatte perché la guaina impermeabilizzante si rovina e lascia passare l'acqua verso le proprietà sottostanti.
Nel caso del mio condominio, la terrazza da sopra appariva perfettamente asciutta (mattonelle non rotte e ben conservate, quindi nessuna accusa di incuria e disinteresse da parte della proprietà soprastante) e in ottimo stato di conservazione, mentre da sotto l'infiltrazione era evidente in occasione di abbondanti piogge.
Le infiltrazioni sono subdole perché l'acqua "cammina sottoterra" e spesso è difficile capire anche il punto dove parte l'infiltrazione, e si usano le rilevazioni a raggi infrarossi per effettuare verifiche non distruttive prima di intervenire col trapano e iniziare a scavare.
In ogni caso la terrazza funge da tetto al sottostante che beneficia di questo tetto finché non si verificano le infiltrazioni, quindi al momento di riparare è corretta la ripartizione legale 1/3 sopra, 2/3 sotto.
 

LaMi

Membro Junior
Professionista
Terrazza privata dell'appartamento del proprietario al primo piano, che funge da tetto per un garage condominiale costituito da 7 posti auto, di proprietà esclusiva di altrettanti 7 condomini
In questo caso il garage non è condominiale ma privato e in realtà è lui il danneggiato dalle infiltrazioni. Come è possibile che sarebbe quello che deve pagare di piú?
Ad esempio io in casa ho avuto un danno da una perdita dello scarico dell'inquilina del piano di sopra che aveva impianto vecchio e mai rinnovato.
Avrei dovuto quindi pagare io 2/3 del ripristino del mio soffitto danneggiato?
In questo caso se ne è occupata invece l'assicurazione condominiale stipulata.
Non sarebbe quello del terrazzo/garage un caso analogo?
 

vittorievic

Membro Attivo
Proprietario Casa
nel mio condominio in un appartamento al piano terra c'è una terrazza privata che funge anche da soffitto ad un garage privato sottostante,
si dice terrazza a livello quella parte dell'edificio di cui gode esclusivamente un condomino, in quanto la struttura è accessibile esclusivamente dalla sua unità immobiliare, e che contemporaneamente funge anche da copertura a una o più unità immobiliari.
In tema di condominio negli edifici, la terrazza a livello, anche se di proprietà o in godimento esclusivo di un singolo condomino, assolve alla stessa funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell'edificio nei confronti degli appartamenti sottostanti. Ne consegue che, dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni d'acqua provenienti dal terrazzo a livello deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti i condomini tenuti alla sua manutenzione, secondo le proporzioni stabilite dall'art. 1126 cod. civ., senza che rilevi la riconducibilità delle infiltrazioni a difetti ricollegabili alle caratteristiche costruttive. (Cassazione Civile, sez. III, sentenza 25/08/2014 n° 18164).
Art. 1126. del c.c.
Lastrici solari
Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
 

vittorievic

Membro Attivo
Proprietario Casa
In questo caso il garage non è condominiale ma privato e in realtà è lui il danneggiato dalle infiltrazioni.
se la copertura fosse solo sua pagherebbe il 100%. Come già spiegato il lastrico solare e la terrazza a livello, servono principalmente da copertura a coloro che stanno sotto la proiezione verticale della terrazza o del lastrico.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
In questo caso il garage non è condominiale ma privato e in realtà è lui il danneggiato dalle infiltrazioni. Come è possibile che sarebbe quello che deve pagare di piú?
Ad esempio io in casa ho avuto un danno da una perdita dello scarico dell'inquilina del piano di sopra che aveva impianto vecchio e mai rinnovato.
Avrei dovuto quindi pagare io 2/3 del ripristino del mio soffitto danneggiato?
In questo caso se ne è occupata invece l'assicurazione condominiale stipulata.
Non sarebbe quello del terrazzo/garage un caso analogo?
Partendo dalla fine...il caso che citi ha un presupposto diverso: se il "danno" è causato da una rottura di tubo privato allora la responsabilità è integralmente del proprietario/utilizzatore del tubo.

Anche nel caso di lastrico solare (o di equiparato "terrazzo a livello" si applicherà la responsabilità integrale al proprietario superiore qualora si evidenziasse che:'infiltrazione sia imputabile a "colpa" (calpestioo ove vietato, forattura da radici di piante/alberi su giardino pensile, o che le stesse abbiano ostruito gronde e canali di scolo, errato fissaggio di suppellettili etc.)...oppure per diversa convenzione su RdC.

Qualora il "tetto/terrazzo" funga da viale di transito per mezzi a motore il riparto sarà 50/50 (salvo passino con un Tir o altro "Mezzo Pesante" per il quale si rientra nella casistica del "dolo/colpa").

Negli altri casi vale il citato 1/3-2/3.
 

possessore

Membro Storico
Proprietario Casa
Partendo dalla fine...il caso che citi ha un presupposto diverso: se il "danno" è causato da una rottura di tubo privato allora la responsabilità è integralmente del proprietario/utilizzatore del tubo.
Come già precisato dall'utente @Dimaraz , il 1° post fa intuire una infiltrazione PLUVIALE perché si parla di terrazza (e quindi all'aperto) sotto la quale ci sta un box.

Ben diverso è il caso in cui l'infiltrazione al box è causata dalla rottura di un tubo di proprietà privata al piano di sopra, nel qual caso la responsabilità - se il tubo appartiene alla parte PRIVATA dei tubi - è del piano di sopra, altrimenti è responsabilità condominiale e si fa intervenire l'assicurazione e stanno tutti felici e contenti.

In linea generale i tubi orizzontali vengono considerati di proprietà privata, e quelli verticali vengono considerati di proprietà comune e quindi condominiali.
Ciononostante, esistono sporadici casi di tubi orizzontali che sono condominiali e non privati.
Quando si verifica un'infiltrazione è sempre necessaria una ricerca del guasto, magari in modo non invasivo utilizzando la tecnologia a infrarossi, dopodiché si riesce a decidere in modo mirato dove "aprire", e si verifica la responsabilità, riparando il danno.
 

chiacchia

Membro Senior
Proprietario Casa
LaMi il caso del 50/50 sarebbe applicabile se si dovrebbe rifare il solaio ma anche in quel caso comunque ci sarebbe da diversificare, le mattonelle di calpestio a carico di chi sta sopra e l'intonaco e la pitturatone a chi sta sotto, come vedi i casi sono molteplici, il fatto che sono solo due persone perché è un solo box non ti deve portare fuori strada, se il terrazzo fosse molto più grande e i box fossero dieci la spesa di chi sta sotto sarebbe molto meno perché divisa tra loro e quella superiore molto di più perché sostenuta da un singolo.
 

LaMi

Membro Junior
Professionista
.....
Anche nel caso di lastrico solare (o di equiparato "terrazzo a livello" si applicherà la responsabilità integrale al proprietario superiore qualora si evidenziasse che:'infiltrazione sia imputabile a "colpa" (calpestioo ove vietato, forattura da radici di piante/alberi su giardino pensile, o che le stesse abbiano ostruito gronde e canali di scolo, errato fissaggio di suppellettili etc.)...oppure per diversa convenzione su RdC
Immagino che in questo caso serva un perizia tecnica. Quello che è visibile dai piani superiori è che il terrazzo presenta alcune piastrelle mancanti e che nella parte perimetrale, che non è piastrellata, sono piantate piante voluminose e piuttosto alte che fungono da siepe.
Ringrazio comunque tutti per le esaustive risposte che provvederò a riferire al condomino interessato che, anziano e poco al corrente delle normative, mi ha chiesto un aiuto per capire come stessero le cose ... 👍
 

possessore

Membro Storico
Proprietario Casa
Quello che è visibile dai piani superiori è che il terrazzo presenta alcune piastrelle mancanti
.... in parole povere, il terrazzo è ammalorato. E' chiaro che, quando piove, se mancano le piastrelle, l'acqua va sotto. Non ne parliamo se gela in inverno! Quando il ghiaccio si scioglie, e lo fa lentamente, dà all'acqua tutto il tempo di penetrare al disotto.

nella parte perimetrale, che non è piastrellata, sono piantate piante voluminose e piuttosto alte che fungono da siepe.
Occorre verificare se la scelta di mettere queste piante che fungono da siepe sia azzeccata perché, pur essendo evidente il riparo che offrono e la maggiore privacy che danno, è altrettanto evidente che se al posto delle mattonelle c'è la nuda terra, quando piove molto l'acqua passa sotto. Da valutare facendo fare una perizia se questo fatto può essere un'aggravante delle infiltrazioni, oppure se le radici delle piante riescono a contenere il problema assorbendo l'acqua in eccesso.
 

vittorievic

Membro Attivo
Proprietario Casa
E' chiaro che, quando piove, se mancano le piastrelle, l'acqua va sotto.
scusa la guaina impermeabile sotto al massetto di posa cosa ci sta a fare?
Comunque il principio alla base del quale bisogna riferirsi è l'utilità e la necessità.
Se il proprietario della terrazza a livello/lastrico solare vuole cambiare le piastrelle perché non gli piacciono più lo fa a sue spese, come pure la sostituzione delle piastrelle per vetustà perché rientra nella ordinaria manutenzione del bene di sua proprietà. Se invece la piastrellatura va rimossa per cambiare la guaina allora il costo di questa lavorazione rientra nella suddivisione 1/3 - 2/3.
 

possessore

Membro Storico
Proprietario Casa
Se invece la piastrellatura va rimossa per cambiare la guaina allora il costo di questa lavorazione rientra nella suddivisione 1/3 - 2/3.
Nella fattispecie, sarà proprio questo il caso.
Sicuramente la guaina impermeabilizzante va rifatta, e non è detto neanche che siano possibili rattoppi funzionali, se è molto datata. O quand'anche li facessero, li farebbero senza la consueta garanzia specificandolo per iscritto sul preventivo.
Quindi la rimozione delle mattonelle sarà necessaria.
 

vittorievic

Membro Attivo
Proprietario Casa
col passare degli anni, senza mattonelle, anche la guaina si deteriora e passa acqua al piano di sotto.
mi permetto di postarti una immagine di un lastrico solare non praticabile con la sola guaina impermeabile protetta da del ghiaione. Il ghiaione serve solo per impedire alla grandine di bucare la guaina. Certo bisogna intendersi con il "passare degli anni" nulla è per sempre.

protezione guaina.jpg
 

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